Unterschied zwischen individuellem Hausbauvertrag (CCMI) und Verkauf im Zustand perfekter Fertigstellung (VEFA)
von Me Zakine

Im Immobilienbereich bestimmen zwei überaus wichtige Verträge die Beziehung zwischen einem Bauherrn und einem Käufer: der Einzelhausbauvertrag (CCMI) und der Verkauf im Zustand der perfekten Fertigstellung (VEFA).

Obwohl diese beiden Modalitäten oft gleichgesetzt werden, weisen sie entscheidende Unterschiede auf, die besondere Aufmerksamkeit erfordern.

Definitionen von CCMI und VEFA :

1. Einzelhausbauvertrag (CCMI) :

Beim CCMI handelt es sich um einen Vertrag, der dem Gesetz Nr. 90-1129 vom 19. Dezember 1990 unterliegt, das als „Spinetta-Gesetz“ bekannt ist. Dabei wird ein Bauunternehmer damit beauftragt, im Auftrag eines Käufers den Bau eines Einfamilienhauses durchzuführen. Dieser Vertrag gewährt eine Fertigstellungsgarantie sowie eine Garantie für die einwandfreie Fertigstellung.

1. Verkauf in perfektem Fertigstellungszustand (VEFA):

Die VEFA unterliegt ihrerseits den Artikeln L. 261-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Dabei handelt es sich um den Verkauf von im Bau befindlichen oder zu bauenden Immobilien. Der Immobilienentwickler verkauft dann eine von ihm übernommene Immobilie pünktlich gebaut werden und Bedingungen mit dem Käufer vereinbart.

Wichtigste Auszeichnungen:

1. Art des Vertrags:

Die CCMI ist ein Bauvertrag, bei dem sich der Bauherr verpflichtet, ein Einfamilienhaus nach den mit dem Käufer vereinbarten Spezifikationen zu bauen. Beim VEFA handelt es sich um einen Kaufvertrag über im Bau befindliche oder zu bauende Immobilien.

2. Verantwortlichkeiten:

Im Rahmen der CCMI, der Hersteller ist verantwortlich des gesamten Bauprozesses, vom Entwurf bis zur Lieferung. Der Käufer ist der Projekteigentümer und die Baustelle wird vom Bauleiter des Bauträgers beaufsichtigt. Bei der VEFA ist der Bauträger für die Errichtung der verkauften Immobilie, aber auch für deren Vermarktung verantwortlich. Der Entwickler ist der Projekteigentümer. Die Baustelle wird durch einen Projektleiter oder einen Architekten betreut.

1. Das Lieferdatumison von bien : 

Im Rahmen einer CCMI ist der Liefertermin in der Regel präzise und detailliert festgelegt im Vertrag. Dieser Termin stellt eine vertragliche Verpflichtung des Herstellers gegenüber dem Käufer dar. Im Falle einer Lieferverzögerung ist der Hersteller verpflichtet, dem Käufer Verzugszinsen zu zahlen, es sei denn, es liegt höhere Gewalt oder ein Verschulden des Käufers vor.

Im Gegensatz zum CCMI ist der Liefertermin bei VEFA oft weniger genau und kann Eventualitäten im Zusammenhang mit dem Fortschritt der Arbeiten unterliegen. Der VEFA-Vertrag legt im Allgemeinen eine voraussichtliche Lieferzeit und kein genaues Datum fest. Anschließend vereinbaren die Parteien einen Zeitrahmen, innerhalb dessen die Lieferung erfolgen soll.

1. Entschädigung oder Strafe in caEs ist spät : 

In Bezug auf CCMI werden Verzugsstrafen im Allgemeinen auf Tagesbasis berechnet: 1/3000 der Bausumme pro Tag der Verspätung (gesetzlich festgelegt).

Dieser für Verzugszinsen geschuldete Betrag kann zu jedem anderen erlittenen Schaden hinzugerechnet werden, insbesondere zum moralischen oder finanziellen Schaden im Zusammenhang mit der zu Unrecht gezahlten Miete (Mietschaden) oder sogar im Zusammenhang mit der Anmietung einer Box oder eines Parkplatzes.

Hierbei handelt es sich um Schadensersatz, der zusätzlich zu den Verzugszinsen gewährt wird.

Die VEFA-Vertrag sieht keine Verzugsstrafen wie im CCMI vor, es sei denn, der Vertrag sieht etwas anderes vor. In diesem Fall ist es sinnvoll, sie anders zu berechnen und alle Faktoren zu berücksichtigen Schaden gelitten. Hier sind die wesentlichen Schäden aufgeführt, die dem Käufer in diesem Fall entstehen können verspätete Lieferung in VEFA gilt auch für die CCMI:

• Finanzieller Schaden :

Durch die verspätete Übergabe der Immobilie können dem Käufer zusätzliche Kosten entstehen, beispielsweise die Zahlung der Miete oder monatliche Hypothekenzahlungen für die aktuelle Unterkunft des Käufers. Der Käufer kann auch einen finanziellen Schaden erleiden, wenn sich die Lieferverzögerung auf seine Immobilienprojekte oder Investitionen auswirkt, insbesondere im Falle eines Weiterverkaufs oder einer Vermietung der Immobilie.

• Moralischer Schaden :

Die Verzögerung der Lieferung kann beim Käufer Stress, Angst und Unsicherheit hervorrufen, da er sieht, dass sich sein Immobilienprojekt verzögert. Der Käufer kann auch gezwungen sein, seine derzeitige Wohnsituation zu verlängern, was zu Unbehagen und Unsicherheit führen kann.

• Sachschaden :

Im Falle einer erheblichen Verzögerung kann der Käufer gezwungen sein, eine vorübergehende Lösung für die Unterbringung zu finden, was zu zusätzlichen Kosten führen kann. Die Lieferverzögerung kann auch zu logistischen und organisatorischen Unannehmlichkeiten für den Käufer führen, insbesondere im Hinblick auf den Umzug und die Verwaltung seiner Sachen.

• Vorurteil des Genusses :

Dem Käufer kann während der Verzögerungszeit die friedliche Nutzung seines Eigentums verwehrt werden, was an sich schon einen Schaden darstellt. Im Falle einer erheblichen Verzögerung kann es sein, dass dem Käufer die Vorzüge und besonderen Eigenschaften der von ihm gewählten Immobilie entzogen werden, was sich negativ auf seinen Komfort und seine Zufriedenheit auswirken kann.

• Projektschaden :

Eine Lieferverzögerung kann die Lebens- und Zukunftspläne des Käufers beeinträchtigen, insbesondere im Hinblick auf die Planung seines Umzugs, die Inneneinrichtung oder berufliche Projekte im Zusammenhang mit der Immobilie. Es ist wichtig zu beachten, dass die Schäden im Falle einer verspäteten Lieferung in VEFA oder CCMI können je nach Dauer und Ausmaß der Verzögerung sowie den besonderen Umständen des Einzelfalls variieren.

1. Garantien:

Die CCMI und die VEFA gewähren eine Fertigstellungsgarantie und eine Garantie für die einwandfreie Fertigstellung zugunsten des Käufers und bieten damit einen umfassenden Schutz vor Baumängeln. Sowohl bei VEFA als auch bei CCMI profitiert der Käufer von den gesetzlichen Garantien für einwandfreie Fertigstellung, einwandfreie Funktion und zehnjährige Garantien, die jeweils Mängel, Ausstattung und Schäden abdecken, die die Solidität des Werkes beeinträchtigen.

Kurz gesagt, obwohl die CCMI und die VEFA den Bau von Immobilien zum Ziel haben, unterscheiden sich ihre Merkmale und Rechtsordnungen erheblich. Für die Beteiligten ist es unerlässlich, diese Unterscheidungen zu verstehen, um ihre Rechte und Pflichten im Rahmen ihrer Immobilientransaktionen bestmöglich abzusichern. Also, a spezialisierte Rechtsberatung bleibt oft empfehlenswert, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und eine einwandfreie Vertragsabwicklung zu gewährleisten.