Zum Schutz des individuellen Hausbauvertrags (CCMI) gegenüber dem Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand (VEFA)

Der individuelle Hausbauvertrag (CCMI) und der Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand (VEFA) sind zwei Rechtssysteme, die den Bau neuer Wohnungen in Frankreich regeln. Während diese beiden Verträge dem Schutz der Käufer dienen, bietet der CCMI im Vergleich zum VEFA zusätzliche Garantien. Wir werden die spezifischen Merkmale des CCMI, die ihn zu einem Schutzvertrag mit höherem Schutz machen, auf der Grundlage von Gesetzes- und Verordnungstexten sowie der Rechtslehre im Detail untersuchen.

I. Verstärkte Pflichten für den Hersteller im Rahmen der CCMI

A. Die Verpflichtung zur Übergabe eines Hauses, das den vertraglichen Bestimmungen entspricht

Artikel L. 231-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) besagt, dass der CCMI „der Vertrag ist, mit dem sich der Bauherr gegenüber dem Bauherrn verpflichtet, auf dem Grundstück, das dem Bauherrn gehört, ein Gebäude für Wohnzwecke oder eine gemischte Nutzung zu errichten.“ Dieser Vertrag muss schriftlich abgefasst werden und eine Reihe von obligatorischen Angaben enthalten, die in Artikel L. 231-2 des CCH aufgeführt sind, insbesondere die genaue Bezeichnung des Grundstücks und der auszuführenden Arbeiten sowie die technischen Merkmale des Gebäudes.

Der Bauunternehmer ist gemäß Artikel 1604 des Zivilgesetzbuches verpflichtet, ein Werk zu liefern, das den vertraglichen Bestimmungen entspricht. Die Rechtsprechung hat den Umfang dieser Konformitätspflicht geklärt: Der Kassationsgerichtshof ist der Ansicht, dass der Käufer berechtigt ist, eine strikte Übereinstimmung der Konstruktion mit den vertraglichen Bestimmungen zu verlangen (Cass. 3. Zivilgerichtshof, 11. Mai 2011, Nr. 10-11.527). Andernfalls trifft den Hersteller eine vertragliche Haftung. Diese Compliance-Verpflichtung ist im Rahmen der CCMI strenger als für die VEFA.

B. Die Verpflichtung zur Gewährleistung der Lieferung

Artikel L. 231-6 des CCH sieht vor, dass der Hersteller bei Vertragsabschluss verpflichtet ist, eine Liefergarantie zu unterzeichnen. Diese Garantie, die von einem Finanzinstitut, einem Kreditinstitut oder einer hierfür zugelassenen Versicherungsgesellschaft ausgestellt wird, dient der Erstattung geleisteter Zahlungen im Falle einer Insolvenz des Herstellers (Konkurs, Liquidation usw.).

Die Liefergarantie stellt einen der wichtigsten Schutzmechanismen der CCMI dar. Wie Professor Philippe Malinvaud erklärt, „handelt es sich bei dieser Garantie um eine Sicherheit, die den Bauherrn vor den Folgen des Versagens seines Bauunternehmers schützt“ (Baurecht, Dalloz Action, 2019, Nr. 473.340). Aufgrund seines verbindlichen Charakters und der strengen Auflagen für seine Umsetzung ist es ein besonders wirksames Instrument zum Schutz der Käufer. Eine derartige Garantie besteht im Rahmen der VEFA nicht.

II. Erweiterte Rechte und Garantien für den Käufer in der CCMI

A. Widerrufsrecht

Artikel L. 271-1 des CCH gewährt dem nicht gewerblichen Käufer eine Widerrufsfrist von 10 Tagen ab dem Tag nach der ersten Vorlage des Schreibens, mit dem ihm die Urkunde zugestellt wird. Während dieser Zeit kann keine Zahlung verlangt werden.

Dieses Widerrufsrecht ermöglicht es dem Käufer, auf Wunsch von seiner ursprünglichen Verpflichtung zurückzutreten, ohne dass er dafür besondere Gründe angeben muss. Dabei handelt es sich um ein exorbitantes Vorrecht des allgemeinen Vertragsrechts, das den Wunsch des Gesetzgebers verdeutlicht, dem Käufer von Off-Plan-Wohnungen einen besseren Schutz zu gewährleisten. Tatsächlich, wie Professor Hugues Périnet-Marquet betont, „in wegen der Bedeutung des Engagements und der Tatsache, dass die Ausbildung Da die Vertragsabwicklung oft unter dem Einfluss aggressiver Geschäftsmethoden erfolgt, sei es angebracht, dem Käufer die Möglichkeit zu geben, „mit klarem Kopf nachzudenken“ (JCP N 1990, 101067). Dieses Rücktrittsrecht besteht bei VEFA nicht.

B. Garantien für einwandfreie Funktion, einwandfreie Ausführung und zehnjährige Garantie

Artikel L. 231-8 des CCH besagt, dass der Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn für die in den Artikeln 1792, 1792-1, 1792-2 und 1792-3 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehenen Garantien haftet. Diese Bestimmungen legen ein System gesetzlicher Garantien fest, die auf dem Hersteller lasten:

• Die Gewährleistung für die einwandfreie Funktion (Art. 1792-3) erstreckt sich auf von der Konstruktion trennbare Ausrüstungselemente für einen Zeitraum von mindestens 2 Jahren ab Erhalt.
• Die Garantie für eine einwandfreie Ausführung (Art. 1792-6) verpflichtet den Auftragnehmer zur Behebung aller Mängel bei Erhalt oder im darauf folgenden Jahr gemeldet werden.
• Die zehnjährige Garantie (Art. 1792) verpflichtet den Bauunternehmer, Schäden, die die Festigkeit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für den vorgesehenen Zweck unbrauchbar machen, innerhalb von zehn Jahren ab Erhalt zu beheben, auch wenn diese auf einen Mangel im Untergrund zurückzuführen sind.

Dieser dreigliedrige Satz von Garantien bildet „ein vollständiges und autonomes Haftungssystem“ (Baurecht, Ellipses, 2. Auflage, 2018, S. 132). Durch die Anwendung auf das CCMI wird eine sehr breite Abdeckung von Störungen gewährleistet, die sich wahrscheinlich auf das Baugewerbe auswirken. Auch der Käufer bei VEFA profitiert von diesen Garantien, die CCMI geht jedoch noch weiter.

C. Geld-zurück-Garantie und Liefergarantie zum vereinbarten Preis und Zeitpunkt

Artikel L. 231-4 des CCH besagt, dass der Bauunternehmer vor Vertragsabschluss eine Rückerstattungsgarantie für die vor Eröffnung der Baustelle gezahlten Beträge unterzeichnen muss. Artikel L. 231-6 sieht die obligatorische Unterzeichnung einer Liefergarantie zum vereinbarten Preis und Zeitpunkt vor.

Dank dieses doppelten Mechanismus hat der Käufer die Gewissheit, dass ihm bei Nichtbeginn der Arbeiten entweder die bereits gezahlten Beträge erstattet werden oder dass ihm sein Haus zum vereinbarten Preis und innerhalb der vereinbarten Frist übergeben wird, gegebenenfalls auf Kosten des Bürgen. Wie Professor Olivier Tournafond erläutert, bietet dieses CCMI-spezifische System finanzieller Garantien und Fertigstellungsgarantien „dem Projektinhaber maximalen Schutz und ermöglicht ihm eine Lösung, die genau seinen Prognosen entspricht“ (RDI 2007, S. 8). Solche Garantien gibt es in VEFA-Angelegenheiten nicht.

Am Ende dieser Analyse zeigt sich, dass der individuelle Hausbauvertrag dem Käufer einen verbesserten Rechtsschutz bietet als der Verkauf im fertigen Zustand. Die dem Bauherrn auferlegten spezifischen Verpflichtungen, insbesondere hinsichtlich Konformitäts- und Liefergarantien, bilden zusammen mit den umfassenden Rechten und Garantien, die dem Bauherrn eingeräumt werden, ein vollständiges und schlüssiges System, das sowohl in technischer als auch in finanzieller Hinsicht die Sicherheit des Betriebs gewährleistet. Auch wenn die Formalitäten des CCMI aufwändiger sind als die des VEFA, handelt es sich in vielerlei Hinsicht um einen ausgewogeneren Vertrag, der die Interessen des Käufers der Immobilie schützt. Angesichts einer so bedeutenden Investition wie dem Erwerb eines neuen Eigenheims erscheinen diese zusätzlichen Garantien völlig gerechtfertigt.