Ma\u00eetre C\u00e9cile Zakine, Docteur en Droit et charg\u00e9e de cours \u00e0 l’universit\u00e9, exerce au Barreau de Grasse. Son cabinet, situ\u00e9 \u00e0 Antibes (15 avenue Robert Soleau, 06600), se consacre au droit immobilier dans ses dimensions contentieuses et transactionnelles : vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA), copropri\u00e9t\u00e9, construction, servitudes, voisinage et vices cach\u00e9s.<\/p>\n
Forte d’une expertise acad\u00e9mique et pratique, elle intervient principalement sur la C\u00f4te d’Azur (d\u00e9partements 06 et 83) et, \u00e0 distance, dans toute la France pour des contentieux immobiliers n\u00e9cessitant une analyse juridique approfondie. Les consultations t\u00e9l\u00e9phoniques (30 minutes, 45 euros) permettent un premier \u00e9change efficace, notamment pour les clients \u00e9loign\u00e9s g\u00e9ographiquement.<\/p>\n
Le droit immobilier recouvre des enjeux financiers et patrimoniaux majeurs. Que vous soyez acqu\u00e9reur, copropri\u00e9taire, syndic ou constructeur, chaque situation requiert une r\u00e9ponse juridique pr\u00e9cise, fond\u00e9e sur les textes (Code civil, loi du 10 juillet 1965, Code de la construction et de l’habitation) et la jurisprudence la plus r\u00e9cente.<\/p>\n
La VEFA, r\u00e9gie par les articles 1601-1 et suivants du Code civil, encadre l’acquisition d’un bien immobilier avant son ach\u00e8vement. Ce m\u00e9canisme prot\u00e8ge l’acqu\u00e9reur par un ensemble de garanties l\u00e9gales :<\/p>\n
En pratique, les litiges en VEFA concernent fr\u00e9quemment les retards de livraison. Le contrat pr\u00e9voit g\u00e9n\u00e9ralement des p\u00e9nalit\u00e9s de retard, calcul\u00e9es par jour ou par mois. L’acqu\u00e9reur peut \u00e9galement demander la r\u00e9solution du contrat en cas de retard important, sur le fondement de l’article 1224 du Code civil.<\/p>\n
Les r\u00e9serves formul\u00e9es lors de la r\u00e9ception sont essentielles. Elles doivent \u00eatre pr\u00e9cises, consign\u00e9es dans le proc\u00e8s-verbal et, si possible, accompagn\u00e9es de photographies. Une r\u00e9serve vague (\u00ab malfa\u00e7ons diverses \u00bb) sera moins efficace qu’une description d\u00e9taill\u00e9e (\u00ab fissure de 15 cm sur le mur du salon, infiltration sous la fen\u00eatre de la chambre \u00bb). En cas de refus du constructeur de lever les r\u00e9serves, une assignation devant le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent (en fonction de la localisation du bien) peut s’av\u00e9rer n\u00e9cessaire.<\/p>\n
Le conseil d’un avocat en VEFA intervient d\u00e8s la signature du contrat de r\u00e9servation, pour v\u00e9rifier les clauses de p\u00e9nalit\u00e9s, les garanties financi\u00e8res du promoteur (garantie d’ach\u00e8vement ou garantie de remboursement), et les modalit\u00e9s de r\u00e9ception. En cas de litige, l’expertise judiciaire est souvent d\u00e9terminante pour \u00e9tablir la r\u00e9alit\u00e9 des d\u00e9sordres et leur imputabilit\u00e9.<\/p>\n
La loi du 10 juillet 1965 organise le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis. Elle fixe les r\u00e8gles de fonctionnement du syndicat de copropri\u00e9taires, du syndic, du conseil syndical et de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n
Les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales sont r\u00e9guli\u00e8rement source de contentieux. Une d\u00e9cision vot\u00e9e en AG peut \u00eatre contest\u00e9e dans un d\u00e9lai de 2 mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal, par tout copropri\u00e9taire opposant ou d\u00e9faillant. Les motifs de contestation incluent : irr\u00e9gularit\u00e9 dans la convocation, vice de majorit\u00e9, r\u00e9solution contraire \u00e0 la loi ou au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, atteinte aux droits d’un copropri\u00e9taire.<\/p>\n
Les travaux en copropri\u00e9t\u00e9 soul\u00e8vent des questions de majorit\u00e9 (article 25, 25-1 ou 26 de la loi de 1965), de r\u00e9partition des charges (selon les tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9 ou les crit\u00e8res d’utilit\u00e9), et de r\u00e9alisation. Un copropri\u00e9taire peut contester la d\u00e9cision de r\u00e9aliser des travaux s’il estime qu’ils ne rel\u00e8vent pas des parties communes, ou si la r\u00e9partition des charges lui para\u00eet injuste.<\/p>\n
Le syndic, professionnel ou b\u00e9n\u00e9vole, a un devoir de conseil, d’information et de gestion. Sa responsabilit\u00e9 peut \u00eatre engag\u00e9e en cas de faute (d\u00e9faut d’entretien, non-respect du r\u00e8glement, mauvaise gestion des fonds). L’action en responsabilit\u00e9 se prescrit par 5 ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le syndicat a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre le dommage.<\/p>\n
Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9finit la destination de l’immeuble, les parties communes et privatives, ainsi que les droits et obligations de chacun. Toute modification du r\u00e8glement requiert l’unanimit\u00e9 ou la double majorit\u00e9 (article 26), selon la nature de la clause. Un avocat en copropri\u00e9t\u00e9 analyse les clauses du r\u00e8glement pour d\u00e9terminer si une action est conforme ou non \u00e0 la destination de l’immeuble.<\/p>\n
La garantie des vices cach\u00e9s, r\u00e9gie par les articles 1641 \u00e0 1649 du Code civil, prot\u00e8ge l’acqu\u00e9reur d’un bien immobilier contre les d\u00e9fauts non apparents lors de la vente, rendant le bien impropre \u00e0 l’usage auquel on le destine ou diminuant cet usage. L’action doit \u00eatre intent\u00e9e dans un d\u00e9lai de 2 ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice.<\/p>\n
Le vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens) ne peut s’exon\u00e9rer de sa garantie. Le vendeur non professionnel peut \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 s’il ignorait le vice et n’\u00e9tait pas en mesure de le conna\u00eetre, sauf clause contraire. L’acqu\u00e9reur dispose de deux options : l’action r\u00e9dhibitoire (r\u00e9solution de la vente avec restitution du prix) ou l’action estimatoire (r\u00e9duction du prix).<\/p>\n
Les vices de construction rel\u00e8vent de la responsabilit\u00e9 contractuelle du constructeur, du ma\u00eetre d’\u0153uvre ou de l’architecte. L’article 1231-1 du Code civil (issu de la r\u00e9forme de 2016) pr\u00e9voit que le d\u00e9biteur d’une obligation contractuelle est condamn\u00e9 au paiement de dommages-int\u00e9r\u00eats en cas d’inex\u00e9cution. Les garanties l\u00e9gales (parfait ach\u00e8vement, biennale, d\u00e9cennale) s’ajoutent \u00e0 cette responsabilit\u00e9 contractuelle.<\/p>\n
L’expertise judiciaire est g\u00e9n\u00e9ralement ordonn\u00e9e en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 par le tribunal comp\u00e9tent (tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice et Menton ; tribunal judiciaire de Draguignan pour Draguignan, Fr\u00e9jus ; tribunal judiciaire de Toulon pour Toulon, Hy\u00e8res). L’expert d\u00e9sign\u00e9 examine les d\u00e9sordres, d\u00e9termine leur cause, \u00e9value le co\u00fbt des r\u00e9parations et propose une imputation des responsabilit\u00e9s.<\/p>\n
Les servitudes sont des charges impos\u00e9es \u00e0 un fonds (le fonds servant) au profit d’un autre fonds (le fonds dominant), appartenant \u00e0 des propri\u00e9taires diff\u00e9rents. Elles peuvent \u00eatre l\u00e9gales (servitude de passage en cas d’enclave, article 682 du Code civil), naturelles (\u00e9coulement des eaux, article 640) ou conventionnelles (cr\u00e9\u00e9es par contrat).<\/p>\n
Les litiges de servitude portent sur l’existence, l’\u00e9tendue ou la modification de la servitude. Par exemple, un propri\u00e9taire peut contester l’usage excessif d’un droit de passage, ou demander la suppression d’une servitude devenue inutile (article 706 du Code civil). La prescription acquisitive ne s’applique pas aux servitudes non apparentes (article 691).<\/p>\n
La mitoyennet\u00e9 concerne les murs, cl\u00f4tures, haies ou foss\u00e9s s\u00e9parant deux propri\u00e9t\u00e9s. Le mur mitoyen appartient aux deux propri\u00e9taires voisins, qui partagent les frais d’entretien (article 653 du Code civil). Tout propri\u00e9taire peut contraindre son voisin \u00e0 contribuer aux r\u00e9parations et reconstructions du mur mitoyen, \u00e0 proportion de son droit.<\/p>\n
Les troubles de voisinage regroupent les nuisances sonores, olfactives, visuelles ou mat\u00e9rielles qui exc\u00e8dent les inconv\u00e9nients normaux du voisinage. L’action se fonde sur la responsabilit\u00e9 civile (article 1240 du Code civil) ou sur la th\u00e9orie des troubles anormaux de voisinage, qui n’exige pas la preuve d’une faute. Le juge peut ordonner la cessation du trouble, la r\u00e9alisation de travaux ou l’allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
Le cabinet intervient principalement sur la C\u00f4te d’Azur : Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Nice, Menton, Draguignan, Fr\u00e9jus, Toulon, Hy\u00e8res. Les dossiers relevant de ces secteurs sont trait\u00e9s devant les juridictions locales :<\/p>\n
Pour les contentieux immobiliers situ\u00e9s dans d’autres r\u00e9gions, une intervention \u00e0 distance est possible (analyse de dossier, consultation, r\u00e9daction de conclusions), sous r\u00e9serve de l’appr\u00e9ciation de la complexit\u00e9 et de la compatibilit\u00e9 avec une gestion d\u00e9localis\u00e9e. Les consultations t\u00e9l\u00e9phoniques permettent un premier \u00e9change avant toute proc\u00e9dure.<\/p>\n
L’accompagnement d\u00e9bute par une analyse approfondie du dossier : contrats, r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, proc\u00e8s-verbaux d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, constats d’huissier, expertises, correspondances. Cette phase permet d’identifier les fondements juridiques de l’action, d’\u00e9valuer les chances de succ\u00e8s et de d\u00e9finir une strat\u00e9gie.<\/p>\n
La recherche d’une solution amiable (n\u00e9gociation, m\u00e9diation, conciliation) est privil\u00e9gi\u00e9e lorsque le contexte le permet. Elle \u00e9vite les d\u00e9lais et les co\u00fbts d’une proc\u00e9dure judiciaire. En cas d’\u00e9chec ou d’urgence (r\u00e9f\u00e9r\u00e9 pour expertise ou mesure conservatoire), l’assignation devant le tribunal comp\u00e9tent est r\u00e9dig\u00e9e et signifi\u00e9e par huissier.<\/p>\n
La proc\u00e9dure devant le tribunal judiciaire suit les r\u00e8gles du Code de proc\u00e9dure civile : mise en \u00e9tat, \u00e9change de conclusions, fixation de l’affaire \u00e0 l’audience, plaidoirie, jugement. Les d\u00e9cisions de premi\u00e8re instance peuvent \u00eatre frapp\u00e9es d’appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans le d\u00e9lai d’un mois (en mati\u00e8re de copropri\u00e9t\u00e9, article 26 de la loi de 1965) ou d’un mois \u00e0 compter de la notification (d\u00e9lai g\u00e9n\u00e9ral).<\/p>\n
Pour toute demande d’information ou prise de rendez-vous : t\u00e9l\u00e9phone 06 21 69 91 77, consultation t\u00e9l\u00e9phonique de 30 minutes \u00e0 45 euros (r\u00e9servation via Calendly).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Baurecht: Baustreitigkeiten, Antrag auf Bestellung eines unabh\u00e4ngigen Sachverst\u00e4ndigen vor dem Richter im Eilverfahren, Schadensersatzklage vor den Zivilgerichten, Verkauf von Immobilien vom Plan
\nWohnungseigentumsrecht: Einziehung von Wohngeldzahlungen, Unterst\u00fctzung bei Eigent\u00fcmerversammlungen, Unterst\u00fctzung von Hausverwaltungen bei ihren Verwaltungs- und Betreuungspflichten, Baustreitigkeiten innerhalb einer Wohnanlage, insbesondere im Falle illegaler Bauten.
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