L.145-9 des Handelsgesetzbuches, das die automatische Verl\u00e4ngerung eines Gewerbemietvertrags erm\u00f6glicht<\/a> wann es abl\u00e4uft<\/strong>, ohne dass es f\u00fcr die Parteien erforderlich w\u00e4re, einen neuen Vertrag abzuschlie\u00dfen. Mit anderen Worten: Wenn weder der Vermieter noch der Mieter den Wunsch \u00e4u\u00dfern, den Mietvertrag zu den gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Bedingungen zu beenden, l\u00e4uft er zu den gleichen Bedingungen und auf unbestimmte Zeit weiter.<\/p>\nB. Umsetzungsbedingungen<\/h3>\n
Damit die stillschweigende Verl\u00e4ngerung stattfinden kann, m\u00fcssen mehrere Bedingungen erf\u00fcllt sein:<\/p>\n
- Der Der urspr\u00fcngliche Mietvertrag muss abgelaufen sein<\/strong>, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um einen 9-Jahres-Mietvertrag (gesetzliche Mindestdauer) oder eine andere, von den Parteien festgelegte Dauer handelt.<\/p>\n- Der Der Mietvertrag darf die M\u00f6glichkeit einer stillschweigenden Verl\u00e4ngerung nicht ausschlie\u00dfen<\/strong>. Zwar k\u00f6nnen die Parteien im Mietvertrag festlegen, dass dieser nach Ablauf endg\u00fcltig endet, ohne dass es zu einer Verl\u00e4ngerung kommt.<\/p>\n– Keine Partei hat die andere benachrichtigt,<\/strong> innerhalb der vorgesehenen Fristen und Formulare seinen Wunsch zum Ausdruck bringen, den Mietvertrag nicht zu verl\u00e4ngern. Diese Bedingungen unterscheiden sich je nachdem, ob die K\u00fcndigung durch den Mieter oder den Vermieter erfolgt.<\/p>\nDie stillschweigende Verl\u00e4ngerung resultiert also nicht aus einem ausdr\u00fccklichen Wunsch der Parteien, ihr Vertragsverh\u00e4ltnis fortzusetzen, sondern aus einem fehlenden Widerspruch gegen die Verl\u00e4ngerung des Mietverh\u00e4ltnisses zu den festgelegten Bedingungen.<\/p>\n
II. Die rechtlichen Folgen einer stillschweigenden Verl\u00e4ngerung<\/h2>\nA. Der Mietvertrag l\u00e4uft zu den urspr\u00fcnglichen Konditionen weiter<\/h3>\n
Bei einer stillschweigenden Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags gelten weiterhin alle Bestimmungen des urspr\u00fcnglichen Vertrags. Der Mieter beh\u00e4lt daher das Recht, die R\u00e4umlichkeiten zu den gleichen Bedingungen zu bewohnen, insbesondere hinsichtlich Miete, Nebenkosten, Bestimmungsort der R\u00e4umlichkeiten oder Arbeiten.<\/strong>
Diese Kontinuit\u00e4t kann von Vorteil sein, da sie den Parteien Stabilit\u00e4t bietet und verhindert, dass sie die Mietbedingungen regelm\u00e4\u00dfig neu verhandeln m\u00fcssen. Es kann sich jedoch auch als restriktiv erweisen, indem es ihnen die M\u00f6glichkeit nimmt, den Vertrag an Ver\u00e4nderungen auf dem Mietmarkt oder ihre Bed\u00fcrfnisse anzupassen.<\/p>\nB. Die Parteien sind auf unbestimmte Zeit verpflichtet<\/h3>\n
Wenn der urspr\u00fcngliche Mietvertrag f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurde, f\u00fchrt die stillschweigende Verl\u00e4ngerung dazu, dass er in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt wird<\/strong>. Dies bedeutet, dass die Parteien so lange im Vertrag bleiben, bis einer von ihnen beschlie\u00dft, den Vertrag ohne vorherige Fristsetzung durch K\u00fcndigung zu beenden.<\/p>\nDer Mieter kann somit von einem zeitlich unbegrenzten Aufenthaltsrecht in den R\u00e4umlichkeiten profitieren. Im Gegenzug kann er die R\u00e4umlichkeiten nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Bestimmungen verlassen, andernfalls muss er bis zum Ablauf dieser Frist Miete zahlen, was eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen kann.<\/p>\n
C. Die K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeiten bleiben geregelt<\/h3>\n
Im Falle einer stillschweigenden Verl\u00e4ngerung hat der Vermieter nicht die volle Freiheit, den Mietvertrag zu beenden. Eine K\u00fcndigung gegen\u00fcber dem Mieter kann er nur in den gesetzlich abschlie\u00dfend aufgez\u00e4hlten F\u00e4llen aussprechen, insbesondere:<\/p>\n
\u2013 Die R\u00e4umlichkeiten zu \u00fcbernehmen, um darin zu wohnen oder einen geliebten Menschen dort unterzubringen
\u2013 Um sie wieder aufzubauen oder zu erh\u00f6hen
\u2013 Aus einem berechtigten und schwerwiegenden Grund (z. B.: Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung, wiederholte Genussst\u00f6rungen)
\u2013 Nach Ablauf einer Frist von drei Jahren und mit einer K\u00fcndigungsfrist von 6 Monaten, ohne Angabe von Gr\u00fcnden<\/p>\n
F\u00fcr den Mieter gilt eine K\u00fcndigungsfrist von 3 oder 6 Monaten, je nachdem, ob er die R\u00e4umlichkeiten l\u00e4nger oder weniger als zwei Jahre bewohnt hat. Diese Einschr\u00e4nkungen zielen darauf ab, den Schutz des bestehenden Mieters zu gew\u00e4hrleisten, k\u00f6nnen jedoch einen Flexibilit\u00e4tsverlust f\u00fcr den Vermieter bedeuten.<\/p>\n
D. Die Mietpreis\u00fcberpr\u00fcfung bleibt geregelt<\/h3>\n
Entgegen der landl\u00e4ufigen Meinung ist die stillschweigende Verl\u00e4ngerung keine M\u00f6glichkeit f\u00fcr den Vermieter, die H\u00f6he der Miete automatisch anzupassen. Zur Neubewertung muss er unter Einhaltung einer K\u00fcndigungsfrist und der im Mietvertrag oder im Gesetz vorgesehenen Bedingungen ein spezielles Pr\u00fcfverfahren einleiten.
Die ge\u00e4nderte Miete ist auf die Schwankung des viertelj\u00e4hrlichen Gewerbemietindex (ILC) begrenzt.<\/strong>. Lediglich eine nennenswerte \u00c4nderung der Eigenschaften der R\u00e4umlichkeiten, \u00f6rtliche kommerzielle Faktoren oder eine l\u00e4cherliche Miete (im Vergleich zum Mietwert um mehr als 10% unterbewertet) k\u00f6nnen eine Aufhebung der Obergrenze rechtfertigen.
Wenn also die stillschweigende Verl\u00e4ngerung dem Mieter Sicherheit hinsichtlich der H\u00f6he seiner Miete bietet, nimmt sie dem Vermieter die M\u00f6glichkeit einer erheblichen Neubewertung au\u00dferhalb einer ausdr\u00fccklichen Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags.<\/p>\nIII. Strategien und Vorkehrungen f\u00fcr Vermieter<\/h2>\n
Angesichts der m\u00f6glicherweise restriktiven Auswirkungen einer stillschweigenden Verl\u00e4ngerung k\u00f6nnen Eigent\u00fcmer unterschiedliche Ans\u00e4tze verfolgen, um ihre Interessen zu wahren:<\/p>\n
A. Die stillschweigende Verl\u00e4ngerung des Gewerbemietvertrags ausschlie\u00dfen<\/h3>\n
Die erste M\u00f6glichkeit besteht darin, im Mietvertrag festzulegen, dass eine stillschweigende Verl\u00e4ngerung ausgeschlossen ist. Der Mietvertrag endet dann endg\u00fcltig mit dem Ende seiner Laufzeit, was die Parteien dazu zwingt, die Bedingungen seiner Fortsetzung ausdr\u00fccklich neu zu verhandeln.
Wenn diese Praxis dem Vermieter mehr Flexibilit\u00e4t bietet, zwingt sie ihn dazu, seine Mietvertr\u00e4ge aktiv zu verwalten und regelm\u00e4\u00dfig mit seinen Mietern neu zu verhandeln. Es kann auch zu Kosten und Unsicherheit im Falle eines Auszugs des Mieters f\u00fchren.<\/p>\n
B. Passen Sie die Bedingungen f\u00fcr die stillschweigende Verl\u00e4ngerung an<\/h3>\n
Eine andere M\u00f6glichkeit ist um die Auswirkungen der stillschweigenden Erneuerung zu regulieren<\/strong> durch die Bereitstellung spezifischer Klauseln im Mietvertrag, wie zum Beispiel:<\/p>\n\u2013 Ein begrenzter Verl\u00e4ngerungszeitraum (z. B.: 6 Monate, 1 Jahr)<\/strong> Danach endet der Mietvertrag automatisch, wodurch eine unbefristete Bindung vermieden wird.<\/p>\n\u2013 Vorzeitige K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeiten zugunsten des Vermieters<\/strong>Dies erm\u00f6glicht ihm, die R\u00e4umlichkeiten aus bestimmten Gr\u00fcnden (z. B. Arbeit, \u00c4nderung der T\u00e4tigkeit) zu \u00fcbernehmen, ohne die Dreijahresfrist abzuwarten.<\/p>\n– Eine Klausel zur automatischen Mietindexierung basierend auf der Leistung der T\u00e4tigkeit des Mieters<\/strong>, was eine Alternative zu begrenzten gesetzlichen Neubewertungen darstellt.<\/p>\nDiese Regelungen erm\u00f6glichen es, die Flexibilit\u00e4t der stillschweigenden Verl\u00e4ngerung aufrechtzuerhalten und gleichzeitig ihre Nachteile zu kontrollieren. Sie m\u00fcssen jedoch bei Abschluss des Mietvertrags eingeplant werden und k\u00f6nnen bei Mietern auf Zur\u00fcckhaltung sto\u00dfen.<\/p>\n
C. Das Ende des Mietverh\u00e4ltnisses und seine Folgen antizipieren<\/h3>\n
Schlie\u00dflich, a Die vorbeugende Verwaltung der stillschweigenden Verl\u00e4ngerung bedeutet, dass der Vermieter den Ablauf des Mietvertrags mehrere Monate im Voraus antizipieren muss, um die am besten geeignete Strategie zu w\u00e4hlen:<\/strong><\/p>\n\u2013 Lassen Sie den Mietvertrag stillschweigend verl\u00e4ngern, wenn er mit seinem Mieter und den aktuellen Bedingungen zufrieden ist.<\/p>\n
– Erteilen Sie Erholungsurlaub oder aus schwerwiegenden Gr\u00fcnden, wenn er sein Eigentum zur\u00fcckerhalten m\u00f6chte.<\/strong> Einhaltung gesetzlicher Fristen.<\/p>\n\u2013 Schlagen Sie eine ausdr\u00fcckliche Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags vor, gegebenenfalls mit einer \u00dcberarbeitung der Klauseln (z. B. Miete, Bestimmungsort, Arbeiten).<\/p>\n
\u2013 Stellen Sie einen ein alle drei Jahre stattfindendes \u00dcberpr\u00fcfungsverfahren<\/a> wenn er feststellt, dass die Miete unterbewertet ist, indem er die erforderlichen Belege einholt.<\/p>\nDiese Antizipation erm\u00f6glicht es dem Vermieter, abh\u00e4ngig von den Marktchancen zwischen der Beibehaltung seines Mieters und dem Streben nach optimaler Rentabilit\u00e4t seiner Immobilie zu entscheiden.<\/p>\n
Auch wenn eine stillschweigende Erneuerung eine praktische L\u00f6sung f\u00fcr die Kontinuit\u00e4t zu sein scheint, sind ihre Auswirkungen komplexer als es scheint. Wenn es das Mietverh\u00e4ltnis sichert, erzeugt es auch eine Starrheit, die den Interessen der Vermieter schaden kann.<\/strong><\/p>\nDurch den kontrollierten Einsatz dieses Mechanismus in Kombination mit der proaktiven Verwaltung der Mietfristen ist es jedoch m\u00f6glich, Mieterschutz und Wertsteigerung der Immobilien miteinander in Einklang zu bringen. Das Wichtigste ist, eine langfristige strategische Vision zu haben und Antizipation und Anpassungsf\u00e4higkeit zu zeigen.<\/p>\n
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