La vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA), couramment appel\u00e9e \u00ab\u00a0achat sur plan\u00a0\u00bb, permet d’acqu\u00e9rir un bien immobilier avant son ach\u00e8vement. R\u00e9gie par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la VEFA transf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 du bien au fur et \u00e0 mesure de son avancement, tandis que l’acqu\u00e9reur r\u00e8gle le prix selon un \u00e9ch\u00e9ancier d\u00e9fini par la loi.<\/p>\n
Sur la C\u00f4te d’Azur, o\u00f9 les programmes neufs se multiplient (Antibes, Cannes, Nice, Mougins), les litiges VEFA sont fr\u00e9quents : retards de livraison, malfa\u00e7ons, non-conformit\u00e9s, d\u00e9faillance du promoteur. Me C\u00e9cile Zakine, avocate au barreau de Grasse, intervient en conseil et contentieux VEFA pour d\u00e9fendre les droits des acqu\u00e9reurs face aux promoteurs et constructeurs.<\/p>\n
Le contrat de VEFA doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 par acte notari\u00e9 et mentionner obligatoirement la date pr\u00e9visionnelle d’ach\u00e8vement des travaux, les caract\u00e9ristiques techniques du logement, le prix et l’\u00e9ch\u00e9ancier de paiement. Le vendeur s’engage \u00e0 livrer le bien conforme aux plans et au descriptif, dans le d\u00e9lai contractuel convenu.<\/p>\n
En cas de retard, l’acqu\u00e9reur peut pr\u00e9tendre \u00e0 des p\u00e9nalit\u00e9s de retard, g\u00e9n\u00e9ralement fix\u00e9es dans le contrat (souvent 1\/3000\u1d49 du prix par jour de retard). Ces p\u00e9nalit\u00e9s sont dues de plein droit, sans qu’il soit n\u00e9cessaire de prouver un pr\u00e9judice. Si le retard exc\u00e8de 30 jours apr\u00e8s la date pr\u00e9vue (ou un d\u00e9lai plus long stipul\u00e9 au contrat), l’acqu\u00e9reur peut \u00e9galement solliciter la r\u00e9solution du contrat aux torts du vendeur.<\/p>\n
Trois garanties prot\u00e8gent l’acqu\u00e9reur apr\u00e8s la livraison :<\/p>\n
Le vendeur doit souscrire une assurance dommages-ouvrage obligatoire, qui permet \u00e0 l’acqu\u00e9reur d’obtenir une pr\u00e9financement des r\u00e9parations en cas de sinistre relevant de la garantie d\u00e9cennale, avant tout recours contentieux.<\/p>\n
Le retard de livraison est le contentieux VEFA le plus courant. Le promoteur invoque souvent des causes exon\u00e9ratoires (intemp\u00e9ries, difficult\u00e9s administratives, force majeure), mais ces motifs ne sont accept\u00e9s par les tribunaux que s’ils pr\u00e9sentent un caract\u00e8re impr\u00e9visible, insurmontable et ext\u00e9rieur.<\/p>\n
L’acqu\u00e9reur qui subit un retard peut :<\/p>\n
\u00c0 la livraison, l’acqu\u00e9reur proc\u00e8de \u00e0 la r\u00e9ception du logement. C’est un acte juridique qui marque le point de d\u00e9part des garanties l\u00e9gales. L’acqu\u00e9reur doit imp\u00e9rativement formuler des r\u00e9serves \u00e9crites<\/strong> lors de la remise des cl\u00e9s pour tous les d\u00e9sordres constat\u00e9s : d\u00e9fauts apparents, finitions d\u00e9fectueuses, non-conformit\u00e9 au descriptif.<\/p>\n Les r\u00e9serves doivent \u00eatre pr\u00e9cises, dat\u00e9es, notifi\u00e9es au vendeur et, si possible, accompagn\u00e9es de photographies. Le promoteur dispose alors d’un d\u00e9lai raisonnable pour y rem\u00e9dier. En cas de refus ou d’inaction, l’acqu\u00e9reur peut :<\/p>\n Si le promoteur conna\u00eet des difficult\u00e9s financi\u00e8res ou fait l’objet d’une proc\u00e9dure collective, l’acqu\u00e9reur doit v\u00e9rifier l’existence de la garantie d’ach\u00e8vement<\/strong> (obligatoire en VEFA) et de la garantie de remboursement<\/strong> (en cas de versement anticip\u00e9). Ces garanties bancaires ou cautionnements permettent d’assurer l’ach\u00e8vement du programme ou le remboursement des sommes vers\u00e9es.<\/p>\n L’intervention d’un avocat expert est indispensable pour mettre en jeu ces garanties, d\u00e9clarer sa cr\u00e9ance dans la proc\u00e9dure collective et pr\u00e9server ses droits.<\/p>\n Avant toute action judiciaire, il est recommand\u00e9 d’adresser au promoteur une mise en demeure par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, r\u00e9clamant l’ex\u00e9cution de ses obligations (lev\u00e9e de r\u00e9serves, paiement des p\u00e9nalit\u00e9s de retard, r\u00e9paration des malfa\u00e7ons). Cette mise en demeure constitue une preuve de la mauvaise foi du vendeur et un pr\u00e9alable n\u00e9cessaire \u00e0 toute action en responsabilit\u00e9 contractuelle.<\/p>\n En cas d’\u00e9chec de la relance amiable, une m\u00e9diation ou une expertise amiable peuvent \u00eatre envisag\u00e9es, mais elles ne suspendent pas les d\u00e9lais de prescription.<\/p>\n Le contentieux VEFA rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence du tribunal judiciaire. Pour un bien situ\u00e9 dans les Alpes-Maritimes, la juridiction comp\u00e9tente d\u00e9pend de la localisation du bien :<\/p>\n L’action en responsabilit\u00e9 contractuelle se fonde sur l’article 1231-1 du Code civil (et non l’ancien article 1147, abrog\u00e9 depuis la r\u00e9forme de 2016). L’acqu\u00e9reur doit prouver l’inex\u00e9cution contractuelle du vendeur et le pr\u00e9judice subi. L’expertise judiciaire est souvent indispensable pour \u00e9tablir la mat\u00e9rialit\u00e9 des d\u00e9sordres, leur gravit\u00e9 et leur co\u00fbt de r\u00e9paration.<\/p>\n L’action en responsabilit\u00e9 contractuelle pour inex\u00e9cution ou mauvaise ex\u00e9cution du contrat de VEFA se prescrit par 5 ans \u00e0 compter de la connaissance du dommage par l’acqu\u00e9reur (article 2224 du Code civil). Toutefois, les garanties l\u00e9gales ont leurs propres d\u00e9lais : 1 an pour le parfait ach\u00e8vement, 2 ans pour la garantie biennale, 10 ans pour la garantie d\u00e9cennale.<\/p>\n Il est imp\u00e9ratif de ne pas laisser courir ces d\u00e9lais et de saisir un avocat d\u00e8s l’apparition du litige.<\/p>\n Me C\u00e9cile Zakine, avocate au barreau de Grasse, Docteur en Droit, intervient \u00e0 tous les stades du contentieux VEFA :<\/p>\n Le cabinet intervient principalement dans les Alpes-Maritimes (Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Nice) et le Var, mais peut \u00e9galement assister des clients situ\u00e9s dans toute la France pour des contentieux VEFA \u00e0 distance, notamment en mati\u00e8re de conseils et de r\u00e9daction d’actes.<\/p>\n Pour une consultation personnalis\u00e9e ou un accompagnement contentieux, contactez le cabinet par t\u00e9l\u00e9phone au 06 21 69 91 77 ou via Calendly pour une consultation t\u00e9l\u00e9phonique de 30 minutes (45 euros).<\/p>\n\n
La d\u00e9faillance du promoteur<\/h3>\n
La proc\u00e9dure contentieuse en mati\u00e8re de VEFA<\/h2>\n
Les tentatives amiables<\/h3>\n
La saisine du tribunal comp\u00e9tent<\/h3>\n
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Les d\u00e9lais de prescription<\/h3>\n
L’accompagnement par Me C\u00e9cile Zakine, avocat VEFA \u00e0 Antibes<\/h2>\n
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