L’obligation de loyaut\u00e9, bien qu’absente du Code civil en tant que telle, irrigue l’ensemble du droit des contrats et trouve une application particuli\u00e8rement riche en mati\u00e8re immobili\u00e8re. Elle se manifeste d\u00e8s la phase pr\u00e9contractuelle et tout au long de l’ex\u00e9cution des rapports juridiques complexes qui caract\u00e9risent la construction, la vente et la gestion d’immeubles.<\/p>\n
Me C\u00e9cile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, intervient r\u00e9guli\u00e8rement dans des contentieux o\u00f9 l’une des parties invoque un manquement \u00e0 cette obligation fondamentale. Cabinet situ\u00e9 15 avenue Robert Soleau \u00e0 Antibes, t\u00e9l\u00e9phone 06 21 69 91 77.<\/p>\n
L’article 1104 du Code civil \u00e9nonce que \u00ab les contrats doivent \u00eatre n\u00e9goci\u00e9s, form\u00e9s et ex\u00e9cut\u00e9s de bonne foi \u00bb. Cette disposition d’ordre public constitue le socle de l’obligation de loyaut\u00e9 : chaque partie doit se comporter de mani\u00e8re honn\u00eate, transparente et coop\u00e9rative.<\/p>\n
En mati\u00e8re immobili\u00e8re, cette exigence se d\u00e9cline dans des situations tr\u00e8s vari\u00e9es : information pr\u00e9contractuelle lors d’une vente, communication des documents en copropri\u00e9t\u00e9, coordination sur un chantier de construction, respect des r\u00e8glements et conventions.<\/p>\n
L’immobilier se caract\u00e9rise par des rapports multipartites : acqu\u00e9reur\/vendeur\/notaire, ma\u00eetre d’ouvrage\/ma\u00eetre d’\u0153uvre\/entreprises, copropri\u00e9taires\/syndic\/conseil syndical. L’obligation de loyaut\u00e9 s’impose \u00e0 tous les acteurs, y compris dans leurs relations horizontales.<\/p>\n
Prenons l’exemple d’une op\u00e9ration en VEFA : le promoteur doit loyalement informer l’acqu\u00e9reur de tout retard ou difficult\u00e9, mais l’acqu\u00e9reur doit \u00e9galement coop\u00e9rer lors des r\u00e9serves et ne pas instrumentaliser la proc\u00e9dure pour obtenir des avantages indus.<\/p>\n
Le vendeur doit d\u00e9livrer une information compl\u00e8te et sinc\u00e8re sur le bien. Cette obligation s’\u00e9tend bien au-del\u00e0 des diagnostics obligatoires :<\/p>\n
Un vendeur qui dissimule sciemment une infiltration r\u00e9currente ou un litige de voisinage engage sa responsabilit\u00e9 contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, ind\u00e9pendamment de la garantie des vices cach\u00e9s.<\/p>\n
La loi du 10 juillet 1965 instaure un r\u00e9gime o\u00f9 la loyaut\u00e9 est indispensable au bon fonctionnement de l’immeuble :<\/p>\n
La jurisprudence sanctionne r\u00e9guli\u00e8rement les abus : vote frauduleux pour \u00e9carter un concurrent d’un march\u00e9 de travaux, refus syst\u00e9matique de quitus sans motif l\u00e9gitime, information mensong\u00e8re diffus\u00e9e avant l’assembl\u00e9e.<\/p>\n
L’obligation de loyaut\u00e9 structure les relations entre tous les intervenants :<\/p>\n
La Cour de cassation a jug\u00e9 qu’un ma\u00eetre d’\u0153uvre qui tarde \u00e0 r\u00e9v\u00e9ler des malfa\u00e7ons dont il a connaissance manque \u00e0 son obligation de loyaut\u00e9, m\u00eame si celles-ci sont imputables \u00e0 un tiers.<\/p>\n
Le manquement \u00e0 l’obligation de loyaut\u00e9 constitue une inex\u00e9cution contractuelle sanctionn\u00e9e par l’article 1231-1 du Code civil. Le cr\u00e9ancier peut obtenir :<\/p>\n
En mati\u00e8re de VEFA, un promoteur qui dissimule un retard important peut voir l’acqu\u00e9reur solliciter la r\u00e9solution du contrat et le remboursement des sommes vers\u00e9es, outre des dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
Certains actes accomplis en violation de l’obligation de loyaut\u00e9 peuvent \u00eatre annul\u00e9s :<\/p>\n
En copropri\u00e9t\u00e9, la contestation d’une d\u00e9lib\u00e9ration doit \u00eatre form\u00e9e dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal ou de la tenue de l’assembl\u00e9e pour les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents.<\/p>\n
Les professionnels r\u00e9glement\u00e9s (notaires, g\u00e9om\u00e8tres-experts, syndics titulaires de la carte professionnelle) s’exposent \u00e0 des sanctions disciplinaires en cas de manquement grave \u00e0 la loyaut\u00e9, ind\u00e9pendamment de leur responsabilit\u00e9 civile.<\/p>\n
Celui qui invoque un manquement \u00e0 l’obligation de loyaut\u00e9 doit en rapporter la preuve. En pratique, cela suppose de d\u00e9montrer :<\/p>\n
La preuve peut \u00eatre apport\u00e9e par tout moyen : t\u00e9moignages, \u00e9changes de courriels, constats d’huissier, expertises techniques.<\/p>\n
L’assistance d’un avocat expert en droit immobilier est d\u00e9terminante pour :<\/p>\n
Me C\u00e9cile Zakine, Docteur en Droit, intervient dans toute la r\u00e9gion Provence-Alpes-C\u00f4te d’Azur et traite \u00e9galement certains dossiers \u00e0 distance pour des clients situ\u00e9s partout en France.<\/p>\n
Le contentieux de l’obligation de loyaut\u00e9 en droit immobilier rel\u00e8ve du tribunal judiciaire :<\/p>\n
Les appels sont port\u00e9s devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>\n
Si vous \u00eates confront\u00e9 \u00e0 un comportement d\u00e9loyal dans une op\u00e9ration immobili\u00e8re, une relation de copropri\u00e9t\u00e9 ou un chantier de construction, prenez contact avec le cabinet :<\/p>\n
Me C\u00e9cile Zakine analyse votre situation, qualifie les manquements invoqu\u00e9s et vous conseille sur la strat\u00e9gie contentieuse adapt\u00e9e : mise en demeure pr\u00e9alable, tentative de m\u00e9diation, assignation devant le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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