Les p\u00e9nalit\u00e9s de retard courent d\u00e8s le premier jour qui suit la date de livraison stipul\u00e9e dans votre acte de vente, sans que vous ayez \u00e0 d\u00e9montrer un pr\u00e9judice, d\u00e8s lors que le contrat comporte une clause p\u00e9nale \u2014 ce qui est le cas de la quasi-totalit\u00e9 des ventes en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement. Vous r\u00e9clamez le taux journalier ou mensuel pr\u00e9vu au contrat, multipli\u00e9 par le nombre de jours de retard effectif, jusqu’\u00e0 la livraison r\u00e9elle. Si l’acte ne pr\u00e9voit aucune clause de p\u00e9nalit\u00e9, vous demandez l’indemnisation de votre pr\u00e9judice r\u00e9el sur le fondement de la responsabilit\u00e9 contractuelle du vendeur (article 1231-1 du Code civil) : loyers pay\u00e9s en attendant, double charge de logement, frais de garde-meubles, pr\u00eat relais.<\/p>\n
L’article R. 261-4 du Code de la construction et de l’habitation impose que le contrat de vente indique la date ou le d\u00e9lai de livraison du logement. Cette mention est votre r\u00e9f\u00e9rence unique. Un promoteur ne peut pas vous opposer un planning commercial, une lettre d’information ou un \u00ab\u00a0calendrier pr\u00e9visionnel\u00a0\u00bb diffus\u00e9 apr\u00e8s la signature : seule la date de l’acte authentique compte.<\/p>\n
Deux formulations existent et elles n’ont pas les m\u00eames effets :<\/p>\n
Les actes VEFA contiennent une clause \u00e9num\u00e9rant les \u00e9v\u00e9nements qui prolongent le d\u00e9lai : intemp\u00e9ries, gr\u00e8ve, d\u00e9faillance d’une entreprise, retard administratif, recours contre le permis de construire. Le promoteur invoque presque syst\u00e9matiquement ces causes pour effacer son retard. Trois points de contr\u00f4le permettent de r\u00e9sister :<\/p>\n
Une attestation de l’architecte ou du ma\u00eetre d’\u0153uvre, r\u00e9dig\u00e9e en termes g\u00e9n\u00e9raux et sans d\u00e9compte d\u00e9taill\u00e9, ne suffit pas \u00e0 justifier plusieurs mois de prorogation.<\/p>\n
Relevez la date contractuelle, la date de la convocation \u00e0 la livraison, la date du proc\u00e8s-verbal de livraison. Conservez tous les courriers du promoteur annon\u00e7ant des reports : ils constituent des aveux de retard.<\/p>\n
Envoyez au vendeur, en lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, une mise en demeure rappelant la date contractuelle, le nombre de jours de retard, la clause p\u00e9nale applicable et le mode de calcul retenu. Fixez un d\u00e9lai de r\u00e9ponse. Ce courrier interrompt la discussion commerciale et constitue la pi\u00e8ce d’entr\u00e9e de tout contentieux. Adressez une copie au notaire r\u00e9dacteur.<\/p>\n
Les p\u00e9nalit\u00e9s sont une cr\u00e9ance que vous d\u00e9tenez contre le promoteur. Vous pouvez demander leur compensation avec le solde du prix exigible \u00e0 la livraison, ce qui \u00e9vite d’avoir \u00e0 poursuivre un paiement apr\u00e8s avoir pris possession du logement. Cette compensation se n\u00e9gocie avant la signature du proc\u00e8s-verbal et se formalise par \u00e9crit.<\/p>\n
\u00c0 d\u00e9faut d’accord, l’action est port\u00e9e devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le juge v\u00e9rifie la r\u00e9alit\u00e9 des causes de suspension et peut \u00e9carter celles qui ne sont pas justifi\u00e9es. Lorsque la clause p\u00e9nale est manifestement d\u00e9risoire au regard du pr\u00e9judice, elle peut \u00eatre r\u00e9vis\u00e9e \u00e0 la hausse.<\/p>\n
Relisez chaque document que le promoteur vous pr\u00e9sente le jour de la remise des cl\u00e9s, y compris les annexes. Une signature au bas d’une page intitul\u00e9e \u00ab\u00a0d\u00e9charge\u00a0\u00bb peut an\u00e9antir des mois de retard.<\/p>\n