[et_pb_section fb_built=\u00a0\u00bb1″ _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb][et_pb_row _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb custom_margin=\u00a0\u00bb|auto|79px|auto||\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb][et_pb_column type=\u00a0\u00bb4_4″ _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb][et_pb_text _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb]<\/p>\n
<\/strong><\/p>\n <\/p>\n 4 Points import<\/p>\n <\/p>\n D\u00e9finition d’une Enclave<\/strong> Servitudes de Passage<\/strong><\/a> Qu’est-ce qu’une Servitude ?<\/strong> <\/p>\n [\/et_pb_text][et_pb_button button_url=\u00a0\u00bbhttps:\/\/calendly.com\/maitre-zakine\u00a0\u00bb button_text=\u00a0\u00bbPrenez Rdv Facilement avec Me Zakine, Docteur en Droit : 30 Minutes\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bb67e360dc-54ea-4d44-bfd4-ac8b324f8de2″ global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb][\/et_pb_button][et_pb_button button_text=\u00a0\u00bbClics\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb][\/et_pb_button][et_pb_text _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb]<\/p>\n <\/p>\n La l\u00e9gislation pr\u00e9voit des servitudes de passage pour rem\u00e9dier \u00e0 cette situation, permettant au propri\u00e9taire enclav\u00e9 d’acc\u00e9der \u00e0 sa propri\u00e9t\u00e9. La servitude est une charge impos\u00e9e sur un fonds, dit \u00ab\u00a0fonds servant\u00a0\u00bb, pour l’usage et l’utilit\u00e9 d’un autre fonds, appel\u00e9 \u00ab\u00a0fonds dominant\u00a0\u00bb.<\/p>\n \u00a0Cette charge peut \u00eatre \u00e9tablie\u00a0:<\/p>\n \u00a0par volont\u00e9 des parties <\/span>(servitude conventionnelle)\u00a0: <\/strong>dans ce cas, le propri\u00e9taire du fonds servant a droit \u00e0 une <\/span>indemnisation<\/strong>, sauf si la servitude est \u00e9tablie par prescription.<\/span><\/p>\n \u00a0Le droit de passage : Un cas pratique de servitude<\/strong><\/p>\n \u00a0Le droit de passage est l’exemple le plus courant de servitude.\u00a0Il permet \u00e0 un propri\u00e9taire dont le terrain est enclav\u00e9, c’est-\u00e0-dire sans acc\u00e8s \u00e0 la voie publique, de passer par un terrain voisin. Ce droit est crucial pour garantir l’acc\u00e8s aux biens essentiels et faciliter la circulation. \u00a0<\/p>\n Me Zakine a eu \u00e0 traiter d\u2019un cas tr\u00e8s particulier li\u00e9 \u00e0 une enclave cr\u00e9\u00e9e volontaire par un promoteur sur une parcelle appartenant \u00e0 son client.<\/p>\n <\/p>\n Dans les faits, son client, Monsieur X, passait, depuis 20 ans, par trois parcelles pour atteindre sa propri\u00e9t\u00e9. Le premier propri\u00e9taire avait laiss\u00e9 ouverte un morceau de sa parcelle pour que le client de Me Zakine puisse y acc\u00e9der et atteindre sa propri\u00e9t\u00e9 en longeant lechemin devenu un chemin de servitude<\/a> sur lequel il a toujours eu un droit de passage. Des indices de servitude et de droit de passage sont perceptibles par photographies a\u00e9riennes et par ce qu\u2019il ressort du proc\u00e8s-verbal \u00e9tabli par le g\u00e9om\u00e8tre expert. Mais voil\u00e0 qu\u2019un promoteur d\u00e9cide d\u2019enclaver sa propri\u00e9t\u00e9 en s\u2019alliant avec l\u2019un des voisins sur lequel Monsieur X passait depuis plus de 20 ans. En s\u2019alliant, le promoteur et le voisin ne permettaient plus \u00e0 Monsieur X de passer par leurs parcelles car ils en avaient bloqu\u00e9 l\u2019acc\u00e8s par une barri\u00e8re.<\/p>\n \u00a0De l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la parcelle de Monsieur X, le promoteur a acquis de la mairie une toute petite parcelle juste pour \u00eatre s\u00fbr que Monsieur X ne puisse pas y acc\u00e9der par cet autre endroit. La toute petite parcelle constitue ce que l\u2019on appelle une parcelle verrou ou parcelle cadenas, destin\u00e9e \u00e0 encercl\u00e9e la parcelle de Monsieur X de toutes parts.\u00a0<\/p>\n Le client de Me Zakine n\u2019a donc plus aucune possibilit\u00e9 d\u2019acc\u00e9der \u00e0 sa propri\u00e9t\u00e9 car d\u2019une part, cette parcelle verrou fait obstacle et de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9, il s\u2019agit d\u2019un ruisseau qui ne pourrait m\u00eame pas \u00eatre am\u00e9nag\u00e9 car il s\u2019agit d\u2019une zone prot\u00e9g\u00e9e, consid\u00e9r\u00e9e comme telle par le PLU de la Commune.<\/p>\n Pourquoi toute cette strat\u00e9gie de la part du promoteur ?<\/span><\/p>\n \u00a0Pour pouvoir cr\u00e9er un lotissement et faire c\u00e9der Monsieur X jusqu\u2019\u00e0 qu\u2019il vendre sa parcelle et que celle-ci puisse servir \u00e0 la cr\u00e9ation du lotissement.<\/span><\/p>\n A ce titre, le promoteur a obtenu de la Commune un permis d\u2019am\u00e9nager ce, par une d\u00e9cision administrative.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n \u00a0Deuxi\u00e8me proc\u00e9dure au fond devant le Tribunal judiciaire<\/strong> (devant le Juge du fond) pour obtenir des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de la valeur du terrain en engageant une action pour trouble anormal de voisinage<\/a><\/p>\n \u00a0Troisi\u00e8me proc\u00e9dure devant le Tribunal administratif\u00a0:<\/strong> recours gracieux contre la d\u00e9cision administrative ayant accord\u00e9 le permis d\u2019am\u00e9nager (permis d\u2019am\u00e9nager le terrain qui va pr\u00e9c\u00e9der le permis de construire).<\/p>\n Puis Monsieur X a d\u00e9pos\u00e9 une requ\u00eate<\/a> devant le Tribunal administratif en raison de la d\u00e9cision de rejet intervenue \u00e0 la suite du recours gracieux.<\/p>\n \u00a0<\/strong>Quatri\u00e8me proc\u00e9dure devant le Tribunal administratif\u00a0:<\/strong> requ\u00eate en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 suspension destin\u00e9e \u00e0 obtenir la suspension du projet d\u2019am\u00e9nagement le temps que le Tribunal administratif statue.<\/p>\n \u00a0Monsieur X doit donc se battre devant le Tribunal judiciaire et devant le Tribunal administratif pour obtenir le d\u00e9senclavement de son terrain enclav\u00e9 de mani\u00e8re injustice. Me Zakine se tient \u00e0 ses c\u00f4t\u00e9s et l\u2019accompagne dans chacun de ces proc\u00e9dures.<\/p>\n<\/blockquote>\n <\/p>\n Outre les droits de passage, la servitude de r\u00e9seau est une autre forme de servitude importante en droit immobilier<\/a>. Elle concerne l’installation et l’entretien des r\u00e9seaux d’eau, d’\u00e9lectricit\u00e9 ou de t\u00e9l\u00e9communication sur une propri\u00e9t\u00e9 tiers. Ces servitudes, souvent continues, requi\u00e8rent une attention particuli\u00e8re pour garantir le respect des droits de toutes les parties impliqu\u00e9es.\u00a0<\/p>\n Le probl\u00e8me est que parfois, en cas de revente d\u2019une maison ou d\u2019un terrain, le Notaire oublie de retranscrire la servitude qui se trouvait indiqu\u00e9e dans le pr\u00e9c\u00e9dent acte de vente de sorte que les voisins ne savent pas qu\u2019ils doivent \u00e0 leurs voisins une servitude de r\u00e9seau.\u00a0<\/p>\n Il convient donc de se rendre aupr\u00e8s de la conservation des hypoth\u00e8ques pour recherche les actes authentiques de vente pr\u00e9c\u00e9dents, remonter dans le temps, et v\u00e9rifier si la servitude \u00e9tait pr\u00e9vue.<\/p>\n <\/p>\n D\u00e8s lors qu\u2019elle est pr\u00e9vue dans un titre, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019acte de vente, elle devient incontestable et les voisins ne peuvent plus en refuser l\u2019utilisation.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n [\/et_pb_text][et_pb_button button_url=\u00a0\u00bbhttps:\/\/calendly.com\/maitre-zakine\u00a0\u00bb button_text=\u00a0\u00bbPrenez Rdv Facilement avec Me Zakine, Docteur en Droit : 30 Minutes\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bb67e360dc-54ea-4d44-bfd4-ac8b324f8de2″ global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb][\/et_pb_button][et_pb_text _builder_version=\u00a0\u00bb4.23.1″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb]<\/p>\n <\/p>\n \u00a0Me Zakine a eu \u00e0 traiter de cette question dans le Var au niveau d\u2019une zone g\u00e9ographique qui avait \u00e9t\u00e9 morcell\u00e9e de sorte que les servitudes de r\u00e9seaux n\u2019apparaissaient plus distinctement.\u00a0<\/p>\n Il a donc fallu faire des recherches au niveau des parcelles de toute la zone pour rechercher si des servitudes \u00e9taient pr\u00e9vues dans les actes.\u00a0<\/p>\n C\u2019est ainsi qu\u2019en r\u00e9alisant cette recherche, son client a pu s\u2019\u00e9viter une longue et co\u00fbteuse proc\u00e9dure dans la mesure o\u00f9 l\u2019existence d\u2019une servitude a pu \u00eatre mise en \u00e9vidence.\u00a0<\/p>\n Il ne suffisait plus que de produire les preuves aux voisins, n\u00e9gocier et expliquer qu\u2019ils ne pouvaient plus refuser.\u00a0Le client de Me Zakine n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 contraint de saisir la justice et s\u2019est \u00e9viter bien des ann\u00e9es de proc\u00e9dure pour une question qui a \u00e9t\u00e9 plut\u00f4t simple \u00e0 r\u00e9gler\u00a0!<\/p>\n <\/p>\n<\/blockquote>\n <\/p>\n Les conflits relatifs au droit de passage sont fr\u00e9quents, souvent dus \u00e0 des d\u00e9saccords sur l’emplacement ou l’utilisation du passage. Ces litiges sont g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9solus par les tribunaux, qui se basent sur l’analyse des titres, l’usage historique, et les n\u00e9cessit\u00e9s pratiques.\u00a0<\/p>\n Ces servitudes, d\u00e9finies par le tribunal, peuvent \u00eatre soit continues, soit discontinues. La servitude continue ne requiert pas l’acte constant de l’homme pour s’exercer tandis que la servitude discontinue, comme un droit de passage, n\u00e9cessite une action humaine.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/strong>Le droit immobilier, avec ses enclaves, servitudes et droits de passage, est un domaine o\u00f9 le professionnalisme et l’expertise d’un avocat tel que Ma\u00eetre C\u00e9cile Zakine<\/a> sont indispensables. Sa capacit\u00e9 \u00e0 naviguer dans ces eaux juridiques complexes<\/a>, en \u00e9coutant et en d\u00e9fendant les int\u00e9r\u00eats de ses clients, fait d’elle une alli\u00e9e pr\u00e9cieuse dans toute affaire immobili\u00e8re.<\/p>\nDans le domaine du droit immobilier, les propri\u00e9t\u00e9s enclav\u00e9es posent souvent des d\u00e9fis uniques, n\u00e9cessitant fr\u00e9quemment l’expertise d’un avocat expert.<\/h3>\n
Le Droit d’Acc\u00e8s \u00e0 sa Propri\u00e9t\u00e9 et les Servitudes<\/h2>\n
Une enclave est une propri\u00e9t\u00e9 qui n’a pas d’acc\u00e8s direct \u00e0 la voie publique. Dans ces cas, le droit d’acc\u00e8s devient un enjeu majeur.<\/p>\n
Pour r\u00e9soudre le probl\u00e8me des enclaves, la loi pr\u00e9voit des servitudes de passage<\/a>. Cela permet au propri\u00e9taire enclav\u00e9 d’acc\u00e9der \u00e0 sa propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Une servitude est une charge impos\u00e9e sur un terrain, le \u00ab\u00a0fonds servant\u00a0\u00bb, au profit d’un autre terrain, le \u00ab\u00a0fonds dominant\u00a0\u00bb. Elle peut \u00eatre \u00e9tablie par la loi, par accord entre les parties (servitude conventionnelle) ou par prescription. Dans le cas d’une servitude conventionnelle, le propri\u00e9taire du fonds servant a g\u00e9n\u00e9ralement droit \u00e0 une indemnisation, sauf si la servitude est \u00e9tablie par prescription.<\/p>\n1. Le droit d’acc\u00e8s \u00e0 sa propri\u00e9t\u00e9 et les servitudes<\/strong><\/h3>\n
\n
Cas pratique\u00a0<\/h3>\n
\n
\u00a0<\/h3>\n
\u00a0Qu\u2019a donc fait Monsieur X\u00a0?<\/strong><\/h3>\n
\n
<\/strong><\/h3>\n
<\/strong><\/h3>\n
\u00a0<\/strong>Premi\u00e8re proc\u00e9dure devant le Tribunal judiciaire en r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/strong> (devant le juge de l\u2019urgence) en raison de l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019acc\u00e9der \u00e0 sa parcelle\u00a0: action en trouble manifestement illicite<\/h3>\n
2.\u00a0 Les servitudes de r\u00e9seau<\/strong><\/h3>\n
\u00a0<\/h3>\n
Cas pratique\u00a0<\/h3>\n
\n
3. Litiges et r\u00e9solutions des conflits li\u00e9s aux servitudes<\/strong><\/h2>\n
4.L’Avocat au c\u0153ur du processus Juridique<\/strong><\/h2>\n