Un vice cach\u00e9<\/strong> est un d\u00e9faut invisible au moment de l’achat qui rend le bien impropre \u00e0 sa destination ou qui en diminue tellement l’usage que l’acqu\u00e9reur ne l’aurait pas achet\u00e9, ou pas au m\u00eame prix, s’il l’avait connu (article 1641 du Code civil<\/strong>). L’acheteur dispose d’un d\u00e9lai de 2 ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice<\/strong> pour agir. Me Zakine, avocat en droit immobilier \u00e0 Antibes, intervient \u00e0 Nice, Antibes, Grasse et sur toute la C\u00f4te d’Azur pour obtenir l’annulation de la vente<\/strong> ou une r\u00e9duction du prix<\/strong> lorsque le bien achet\u00e9 r\u00e9v\u00e8le un d\u00e9faut cach\u00e9 par le vendeur ou pass\u00e9 inaper\u00e7u lors des visites.<\/p>\n Pour engager une action en garantie des vices cach\u00e9s, trois conditions cumulatives doivent \u00eatre r\u00e9unies :<\/p>\n C’est un point souvent mal compris par les acqu\u00e9reurs : le d\u00e9lai de prescription de 2 ans<\/strong> ne court pas \u00e0 partir de la date de signature de l’acte de vente, mais \u00e0 partir du jour o\u00f9 l’acheteur a effectivement d\u00e9couvert le vice<\/strong>. Un vice peut ainsi \u00eatre invoqu\u00e9 plusieurs ann\u00e9es apr\u00e8s l’achat, d\u00e8s lors que sa d\u00e9couverte est r\u00e9cente et prouv\u00e9e.<\/p>\n Vous avez int\u00e9r\u00eat \u00e0 pouvoir dater la d\u00e9couverte<\/strong> de mani\u00e8re incontestable : photos horodat\u00e9es, constat d’huissier, rapport d’expertise, devis d’artisan alertant sur l’ampleur du probl\u00e8me. Sans preuve solide de la date de d\u00e9couverte, le vendeur pourra contester la recevabilit\u00e9 de l’action pour prescription.<\/p>\n Avant toute action judiciaire, une expertise amiable contradictoire<\/strong> est vivement recommand\u00e9e : elle permet de faire constater le vice par un expert b\u00e2timent ind\u00e9pendant, en pr\u00e9sence du vendeur ou de son assureur, et de chiffrer le co\u00fbt des travaux de r\u00e9paration. Pour ces expertises techniques sur la C\u00f4te d’Azur, nous travaillons avec le cabinet partenaire Cassini Expertise<\/a>.<\/p>\n La proc\u00e9dure se d\u00e9roule ensuite en plusieurs \u00e9tapes :<\/p>\n De nombreux actes de vente contiennent une clause de non-garantie des vices cach\u00e9s<\/strong> ou une clause \u00ab vendu dans l’\u00e9tat \u00bb. Ces clauses sont valables si le vendeur est un simple particulier de bonne foi, mais elles deviennent inopposables \u00e0 l’acheteur<\/strong> d\u00e8s lors que le vendeur connaissait le vice et l’a dissimul\u00e9 volontairement. On parle alors de dol<\/strong> : le vendeur a menti ou a cach\u00e9 une information d\u00e9terminante, ce qui renforce consid\u00e9rablement la position de l’acheteur et permet \u00e9galement d’engager sa responsabilit\u00e9 pour man\u0153uvres dolosives, en plus de la garantie des vices cach\u00e9s.<\/p>\n Le d\u00e9lai est de 2 ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice<\/strong>, et non de la date d’achat. Ce d\u00e9lai doit \u00eatre prouv\u00e9 avec des \u00e9l\u00e9ments dat\u00e9s (rapport d’expertise, constat, devis). Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, l’action devient irrecevable, d’o\u00f9 l’importance d’agir rapidement d\u00e8s la d\u00e9couverte.<\/p>\n La preuve peut r\u00e9sulter de t\u00e9moignages, de devis de travaux ant\u00e9rieurs retrouv\u00e9s, de d\u00e9clarations du vendeur lors des visites, ou d’une expertise d\u00e9montrant que le d\u00e9faut ne pouvait \u00eatre ignor\u00e9. Si le dol est \u00e9tabli, les clauses de non-garantie deviennent inopposables et l’indemnisation peut \u00eatre plus large.<\/p>\n L’acheteur avance g\u00e9n\u00e9ralement les frais de l’expertise amiable contradictoire. Si le vice cach\u00e9 est confirm\u00e9 et la responsabilit\u00e9 du vendeur retenue, ces frais d’expertise sont en principe rembours\u00e9s dans le cadre de l’indemnisation globale accord\u00e9e par le tribunal.<\/p>\n Le risque existe si le vice \u00e9tait d\u00e9celable lors des visites, si le d\u00e9lai de 2 ans est d\u00e9pass\u00e9, ou si une clause de non-garantie valable s’applique sans preuve de mauvaise foi du vendeur. Une expertise solide et un dossier bien document\u00e9 r\u00e9duisent fortement ce risque.<\/p>\n Riche de son exp\u00e9rience en droit immobilier sur la C\u00f4te d’Azur, Me Zakine accompagne les acqu\u00e9reurs victimes de vices cach\u00e9s \u00e0 Nice, Antibes et Grasse, de l’expertise amiable jusqu’\u00e0 l’action en justice. Cabinet bas\u00e9 \u00e0 Antibes – contactez-nous au 06 21 69 91 77<\/strong> ou consultez notre page avocat droit immobilier \u00e0 Antibes<\/a> pour un premier \u00e9change sur votre situation.<\/p>\nComment qualifier un vice cach\u00e9 immobilier ?<\/h2>\n
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Exemples concrets de vices cach\u00e9s dans l’immobilier<\/h3>\n
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Le d\u00e9lai de 2 ans : \u00e0 partir de la d\u00e9couverte, pas de la vente<\/h2>\n
La proc\u00e9dure : de l’expertise \u00e0 l’action en justice<\/h2>\n
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Vendeur de mauvaise foi ou vendeur non professionnel : quelles diff\u00e9rences ?<\/h2>\n
Questions fr\u00e9quentes sur les vices cach\u00e9s immobiliers<\/h2>\n
Quel est le d\u00e9lai exact pour agir en cas de vice cach\u00e9 ?<\/h3>\n
Comment prouver que le vendeur connaissait le vice cach\u00e9 ?<\/h3>\n
Qui paie l’expertise b\u00e2timent en cas de vice cach\u00e9 ?<\/h3>\n
Quel est le risque de perdre son action en vice cach\u00e9 ?<\/h3>\n
Me Zakine, avocat vices cach\u00e9s \u00e0 Nice et Antibes<\/h2>\n