{"id":66404,"date":"2026-09-30T20:23:00","date_gmt":"2026-09-30T20:23:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2026-09-30T20:23:00","modified_gmt":"2026-09-30T20:23:00","slug":"copropriete-charges-contestation-delai","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/en\/copropriete-charges-contestation-delai\/","title":{"rendered":"Contester les charges de copropri\u00e9t\u00e9 : quel d\u00e9lai, quelle proc\u00e9dure ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Les charges se contestent devant le tribunal judiciaire du lieu de l&rsquo;immeuble, dans un d\u00e9lai qui d\u00e9pend de ce que vous attaquez : deux mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal pour remettre en cause la d\u00e9cision d&rsquo;AG approuvant les comptes, cinq ans pour contester une erreur d&rsquo;imputation dans votre d\u00e9compte individuel.<\/strong> Une clause de r\u00e9partition contraire \u00e0 la loi, elle, reste attaquable sans limite de temps.<\/p>\n<h2>Les trois d\u00e9lais \u00e0 ne pas confondre<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Deux mois<\/strong> : l&rsquo;action en annulation de la r\u00e9solution approuvant les comptes annuels ou votant une d\u00e9pense, r\u00e9serv\u00e9e aux copropri\u00e9taires opposants ou d\u00e9faillants, court \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal par le syndic (article 42, alin\u00e9a 2, de la loi du 10 juillet 1965). Ce d\u00e9lai est un d\u00e9lai de forclusion : pass\u00e9 le terme, la demande est irrecevable.<\/li>\n<li><strong>Cinq ans<\/strong> : la contestation du montant r\u00e9clam\u00e9 personnellement (erreur de tanti\u00e8mes, d\u00e9pense imput\u00e9e au mauvais lot, double facturation) rel\u00e8ve de la prescription quinquennale de l&rsquo;article 42, alin\u00e9a 1er. C&rsquo;est aussi le d\u00e9lai dont dispose le syndicat pour r\u00e9clamer des arri\u00e9r\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Sans d\u00e9lai<\/strong> : une clause du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 r\u00e9partissant les charges en violation de l&rsquo;article 10 de la loi est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite. Le juge proc\u00e8de alors \u00e0 une nouvelle r\u00e9partition, avec effet au jour de la demande.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Les trois motifs de contestation recevables<\/h2>\n<h3>1. La d\u00e9pense n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e<\/h3>\n<p>Hors travaux urgents et d\u00e9penses courantes pr\u00e9vues au budget pr\u00e9visionnel, le syndic ne peut engager une d\u00e9pense qu&rsquo;apr\u00e8s vote de l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Une facture de travaux non inscrits \u00e0 l&rsquo;ordre du jour, un honoraire du syndic sans support contractuel, une prestation d\u00e9cid\u00e9e par le seul conseil syndical : ces montants sont \u00e9cart\u00e9s.<\/p>\n<h3>2. La d\u00e9pense n&rsquo;est pas imputable \u00e0 votre lot<\/h3>\n<p>L&rsquo;article 10 distingue les charges de conservation et d&rsquo;administration, r\u00e9parties selon les tanti\u00e8mes, et les charges de services collectifs et d&rsquo;\u00e9quipements communs, r\u00e9parties selon l&rsquo;utilit\u00e9 objective pour chaque lot. Classiquement contest\u00e9s : l&rsquo;ascenseur pour un lot en rez-de-chauss\u00e9e, le chauffage collectif pour un local d\u00e9connect\u00e9 du r\u00e9seau, l&rsquo;entretien d&rsquo;un \u00e9quipement r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 une partie de l&rsquo;immeuble.<\/p>\n<h3>3. L&rsquo;erreur de r\u00e9partition ou de calcul<\/h3>\n<p>Tanti\u00e8mes appliqu\u00e9s diff\u00e9rents de ceux de l&rsquo;\u00e9tat descriptif de division, cl\u00e9 de r\u00e9partition modifi\u00e9e sans vote, report de solde erron\u00e9, r\u00e9gularisation appliqu\u00e9e deux fois. Ces erreurs se d\u00e9montrent pi\u00e8ces en main.<\/p>\n<h2>La proc\u00e9dure, \u00e9tape par \u00e9tape<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Obtenir les pi\u00e8ces.<\/strong> Vous avez le droit de consulter les pi\u00e8ces justificatives des charges aupr\u00e8s du syndic avant l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (article 18-1 de la loi de 1965). Demandez le grand livre, votre compte individuel, les factures et les tanti\u00e8mes appliqu\u00e9s, par \u00e9crit.<\/li>\n<li><strong>Vous faire porter opposant.<\/strong> Si le vote d&rsquo;approbation des comptes vous para\u00eet infond\u00e9, votez contre : seuls les opposants et les d\u00e9faillants peuvent agir en annulation.<\/li>\n<li><strong>Mettre en demeure le syndic<\/strong> par lettre recommand\u00e9e, en chiffrant le montant contest\u00e9 et en r\u00e9clamant l&rsquo;\u00e9criture de r\u00e9gularisation.<\/li>\n<li><strong>Tenter la conciliation.<\/strong> Pour les litiges d&rsquo;un faible montant, une tentative pr\u00e9alable de r\u00e9solution amiable est une condition de recevabilit\u00e9 (article 750-1 du code de proc\u00e9dure civile). Le conciliateur de justice est gratuit.<\/li>\n<li><strong>Assigner devant le tribunal judiciaire<\/strong> du ressort de l&rsquo;immeuble, comp\u00e9tence exclusive en mati\u00e8re de copropri\u00e9t\u00e9. Au-del\u00e0 de 10 000 \u20ac, la repr\u00e9sentation par avocat est obligatoire. Le juge peut d\u00e9signer un expert-comptable judiciaire pour reconstituer les comptes.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Un avertissement pratique<\/h2>\n<p>Contester ne dispense pas de payer. La suspension unilat\u00e9rale des appels de fonds expose \u00e0 la d\u00e9ch\u00e9ance du terme pr\u00e9vue par l&rsquo;article 19-2 de la loi de 1965 : le syndicat r\u00e9clame alors l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 des sommes exigibles, major\u00e9es des frais. R\u00e9glez l&rsquo;appel de fonds en r\u00e9servant express\u00e9ment vos droits, puis demandez la restitution des sommes indues.<\/p>\n<p>Pour contester une d\u00e9cision de copropri\u00e9t\u00e9 ou un refus du syndic, <a href=\"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/avocat-droit-de-la-copropriete\/\">Me C\u00e9cile Zakine<\/a> vous conseille et d\u00e9fend vos int\u00e9r\u00eats devant les tribunaux (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les charges se contestent devant le tribunal judiciaire du lieu de l&rsquo;immeuble, dans un d\u00e9lai qui d\u00e9pend de ce que vous attaquez : deux mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal pour remettre en cause la d\u00e9cision d&rsquo;AG approuvant les comptes, cinq ans pour contester une erreur d&rsquo;imputation dans votre d\u00e9compte individuel. 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