{"id":66410,"date":"2026-09-30T21:32:20","date_gmt":"2026-09-30T21:32:20","guid":{"rendered":""},"modified":"2026-09-30T21:32:20","modified_gmt":"2026-09-30T21:32:20","slug":"copropriete-travaux-facade-vote","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/en\/copropriete-travaux-facade-vote\/","title":{"rendered":"Travaux de fa\u00e7ade en copropri\u00e9t\u00e9 : qui vote, qui paie ? | Me C\u00e9cile Zakine"},"content":{"rendered":"

Les travaux de fa\u00e7ade rel\u00e8vent de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires : un ravalement d’entretien est vot\u00e9 \u00e0 la majorit\u00e9 de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-\u00e0-dire la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou ayant vot\u00e9 par correspondance.<\/strong> Le co\u00fbt est r\u00e9parti entre tous les copropri\u00e9taires selon leur quote-part de parties communes, exprim\u00e9e en milli\u00e8mes ou tanti\u00e8mes g\u00e9n\u00e9raux, la fa\u00e7ade constituant une partie commune dont la conservation incombe au syndicat.<\/p>\n

Quelle majorit\u00e9 selon la nature des travaux<\/h2>\n

La qualification des travaux d\u00e9termine la majorit\u00e9 applicable, et une erreur de majorit\u00e9 fragilise toute la d\u00e9cision.<\/p>\n

Le ravalement, la reprise des enduits, le traitement des fissures, la r\u00e9fection des joints et la remise en peinture constituent des travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble : majorit\u00e9 de l’article 24. Les travaux rendus obligatoires par une disposition l\u00e9gislative ou r\u00e9glementaire, ou par une injonction administrative, rel\u00e8vent \u00e9galement de l’article 24, l’assembl\u00e9e se pronon\u00e7ant sur les modalit\u00e9s d’ex\u00e9cution et non sur le principe.<\/p>\n

L’isolation thermique par l’ext\u00e9rieur, la modification de l’aspect ext\u00e9rieur, le changement de teinte au-del\u00e0 d’une simple remise en \u00e9tat, l’installation d’\u00e9quipements sur la fa\u00e7ade ou la transformation des menuiseries rel\u00e8vent de la majorit\u00e9 de l’article 25, majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires. Lorsque le projet recueille au moins le tiers de toutes les voix sans atteindre cette majorit\u00e9, la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote imm\u00e9diat \u00e0 la majorit\u00e9 de l’article 24. Les travaux d’am\u00e9lioration plus lourds, ajoutant un \u00e9l\u00e9ment d’\u00e9quipement nouveau ou transformant un \u00e9l\u00e9ment existant, rel\u00e8vent de la majorit\u00e9 de l’article 26.<\/p>\n

Le plan pluriannuel de travaux pr\u00e9vu \u00e0 l’article 14-2, appuy\u00e9 sur le diagnostic technique global, structure d\u00e9sormais la programmation du ravalement et son financement par le fonds de travaux. Son adoption et son actualisation passent par l’assembl\u00e9e.<\/p>\n

Qui paie, et selon quelle cl\u00e9<\/h2>\n

Les d\u00e9penses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes se r\u00e9partissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 10, alin\u00e9a 2. Vous payez donc selon vos milli\u00e8mes g\u00e9n\u00e9raux, ind\u00e9pendamment de l’\u00e9tat de votre propre fa\u00e7ade ou de votre \u00e9tage. Un copropri\u00e9taire de rez-de-chauss\u00e9e participe au ravalement des \u00e9tages sup\u00e9rieurs, un copropri\u00e9taire ayant refait ses fen\u00eatres participe au traitement de l’enveloppe.<\/p>\n

Les points de friction habituels concernent les \u00e9l\u00e9ments accessoires : balcons, garde-corps, volets, stores, appuis de fen\u00eatre. Leur qualification de partie commune ou de partie privative d\u00e9pend du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Un garde-corps int\u00e9gr\u00e9 au gros \u0153uvre est g\u00e9n\u00e9ralement commun ; un store pos\u00e9 par l’occupant reste privatif. Faites arbitrer cette question avant le vote, r\u00e9solution par r\u00e9solution, avec une ventilation claire du devis.<\/p>\n

Le paiement suit l’\u00e9ch\u00e9ancier vot\u00e9 par l’assembl\u00e9e en application de l’article 14-2. Le syndic ne peut appeler les fonds qu’aux dates et pour les montants d\u00e9cid\u00e9s. En cas de vente du lot pendant l’op\u00e9ration, les appels exigibles avant la mutation restent \u00e0 la charge du vendeur, les appels post\u00e9rieurs incombant \u00e0 l’acqu\u00e9reur, sauf convention contraire entre eux.<\/p>\n

Les obligations qui p\u00e8sent sur chacun<\/h2>\n

Le syndic doit mettre en concurrence les entreprises au-del\u00e0 du montant fix\u00e9 par l’assembl\u00e9e, recueillir l’avis du conseil syndical lorsque ce seuil est franchi, souscrire les assurances n\u00e9cessaires et solliciter les autorisations d’urbanisme, la d\u00e9claration pr\u00e9alable \u00e9tant requise pour les travaux modifiant l’aspect ext\u00e9rieur, avec des contraintes renforc\u00e9es en secteur prot\u00e9g\u00e9 ou en site patrimonial remarquable.<\/p>\n

La commune peut imposer un ravalement dans les conditions des articles L. 132-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et faire ex\u00e9cuter les travaux d’office aux frais du syndicat en cas de carence. Une injonction notifi\u00e9e oblige le syndic \u00e0 convoquer une assembl\u00e9e sans attendre l’assembl\u00e9e annuelle.<\/p>\n

Chaque copropri\u00e9taire doit laisser acc\u00e9der \u00e0 ses parties privatives pour l’ex\u00e9cution des travaux d\u00e9cid\u00e9s, en application de l’article 9 de la loi, et peut demander r\u00e9paration du pr\u00e9judice r\u00e9sultant de cette ex\u00e9cution, notamment une perte de jouissance ou de loyer. L’opposition \u00e0 l’acc\u00e8s expose \u00e0 un r\u00e9f\u00e9r\u00e9 et \u00e0 une astreinte.<\/p>\n

Pour contester une d\u00e9cision de travaux, vous devez avoir vot\u00e9 contre ou avoir \u00e9t\u00e9 absent, et saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du proc\u00e8s-verbal, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 42, alin\u00e9a 2. Les motifs les plus efficaces sont l’erreur de majorit\u00e9, l’impr\u00e9cision de la r\u00e9solution sur les travaux et leur co\u00fbt, et l’absence de mise en concurrence exig\u00e9e.<\/p>\n

Pour toute question de copropri\u00e9t\u00e9, Me C\u00e9cile Zakine<\/a> vous conseille et d\u00e9fend vos int\u00e9r\u00eats (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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