¿6 razones para recurrir a un Abogado en el ámbito de la Venta en estado de perfecta terminación (VEFA) o más comúnmente llamada “venta sobre plano”? Me Zakine, abogada en Burdeos

Por lo general, los compradores de este tipo de inmuebles, cada vez más habituales, recurren a asesoramiento especializado cuando se encuentran con las siguientes dificultades:

– asistencia desde el primer acto (contrato de reserva) y luego durante la firma del acto auténtico de compraventa,
– asistencia de entrega,
– entrega tardía o incluso ninguna entrega,
– levantamiento de reservas tras la entrega
– mala mano de obra,
defectos ocultos
– implementación de garantías tras la entrega: garantía de perfecta terminación, garantía de dos años, garantía de diez años.

Pero antes que nada, ¿qué es la Venta en estado de perfecta realización?

La VEFA o Venta en estado de realización futura consiste en la venta sobre planos con vistas a la adquisición de un bien inmueble (casa o apartamento) destinado a ser entregado en un plazo determinado.

Se trata de un contrato que se refiere a un edificio que se va a construir.

Además, el reglas que rodean VEFA son muy similares a los aplicables a los contratos individuales de construcción de viviendas.

El vendedor/promotor sigue siendo el propietario de la construcción hasta la entrega de la vivienda, cuando se producirá la transferencia de propiedad del inmueble del promotor al comprador.

Está asistido por un Project Manager que llevará a cabo la construcción.

El comprador no paga de una sola vez el importe total de la adquisición. Las convocatorias de financiación se realizan periódicamente en función del avance del proyecto de construcción. El Gerente de Proyecto envía un informe de progreso en el sitio y el Cliente envía una llamada de pronóstico en cada inicio de una nueva etapa de construcción.

 

1 La asistencia del Abogado en la firma de la escritura pública de compraventa

¿El objetivo? Velar por el cumplimiento por parte del promotor de su obligación de facilitar información y entregar todos los documentos preceptivos entre el contrato de reserva y la escritura pública de compraventa.

Suponiendo que el vendedor de la propiedad construir ha incluido en el contrato de compraventa del edificio que se va a construir todas las informaciones obligatorias exigidas por el artículo L. 261-11 del Código de la construcción y de la vivienda, no obstante puede incurrir en responsabilidad por el incumplimiento de su obligación de información y por incumplimiento de estipulaciones contractuales.

Así, el vendedor de un edificio por construir puede ser considerado responsable del incumplimiento de su obligación de información.

Más allá de la información resultante de la información obligatoria contenida en el contrato de compraventa de un edificio por construir, el vendedor de un edificio por construir también está obligado por una obligación de información, o incluso de cooperación, para que el comprador comprenda y asimile la masa de documentos técnicos y citas descriptivas.

Me ZAKINE te apoya en todos tus pasos previos a la firma de la escritura auténtica de compraventa

2-Los primeros procedimientos contractuales

 

– El contrato de reserva:

El objeto de este contrato es determinar las condiciones para la venta del futuro inmueble adquirido en el marco de un VEFA.

El contrato de reserva deberá ser notificado a cada comprador por correo certificado con acuse de recibo. Dispone de 10 días para retractarse a partir del día siguiente de la primera presentación de la carta.

Si se retira dentro de este plazo, se reembolsa al comprador todas las sumas que haya pagado.

Se dirigen al comprador, mediante carta certificada con acuse de recibo, lo siguiente:

– el proyecto de escritura VEFA acompañado del plano dimensionado de los lotes vendidos, la ficha técnica descriptiva así como el plano del conjunto inmobiliario;
– una copia de los documentos necesarios para la conclusión de la venta: regulaciones de copropiedad, estado descriptivo de la división, especificaciones de la subdivisión, etc.

Posteriormente, se debe celebrar la escritura de compraventa ante notario.

– El acto auténtico de compraventa

Por lo tanto, es importante recurrir a un Abogado desde la firma del contrato de reserva, porque éste informa al comprador sobre la cláusula de ampliación del plazo, los retrasos previsibles y las acciones a considerar para obtener una indemnización.

Sucede que el tiempo estimado de entrega previsto en el contrato de reserva es diferente del previsto en la escritura pública de compraventa.

En este caso, es apropiado discutirlo con un Abogado especializado que podrá asesorarle el comprador.

Finalmente, la responsabilidad del Notario puede ejercerse cuando se pueda demostrar perfectamente que ha incumplido su obligación de información y asesoramiento.

Cabinet Cécile ZAKINE le ayuda a realizar todos estos pasos para que la adquisición de su vivienda así como su entrega se realice en las mejores condiciones posibles y que, en caso de negligencia y mala ejecución del contrato por parte del vendedor/constructor, los medios de Se implementan acciones para garantizar que se respeten sus derechos.

 

3 -Retrasos en la entrega: ¿es esto aceptable? ¿bajo qué condiciones? ¿Qué dice la escritura auténtica de compraventa? ¿Las causas legítimas de demora protegen al promotor independientemente de su comportamiento?

 

Muy a menudo, en la práctica, el contrato de compraventa de un edificio que se va a construir prevé una cláusula de penalización en caso de retraso en la entrega.

Esta cláusula penal podrá activarse cuando no se hayan respetado los plazos previstos aunque los compradores no hayan sufrido ningún daño. prejuicio.

Tenga en cuenta que estas sanciones por demora se suman a los daños y perjuicios que pueden reclamar los compradores, sobre la base del derecho contractual común, debido a la mala ejecución por parte del constructor de sus compromisos contractuales.

Sin embargo, las sanciones por demora no están necesariamente incluidas en los contratos de compraventa en estado de perfecta ejecución.

Están previstos legalmente principalmente para contratos de construcción de viviendas individuales.

Así, el plazo previsto puede verse afectado por efectos de fuerza mayor, días de mal tiempo, retrasos en las entregas relacionados en particular con el COVID o incluso un fallo de una empresa proveedora de servicios.

Lo cierto es que las causas del retraso deben estar claramente justificadas y no deberse a una mala fe del fabricante, lo que provocaría un desequilibrio importante entre las partes implicadas, es decir, el profesional y el consumidor.

Mediante dictamen emitido el 29 de septiembre de 2016 (CCA, 29 de septiembre de 2016, dictamen no. 16-01), la Comisión de Cláusulas Abusivas se pronunció sobre la validez en principio de las cláusulas de aumento de plazos contenidas en el VEFA, al considerar que no estaban en ningún caso. manera abusiva.

Sin embargo, los promotores no deben cubrirse con cláusulas de este tipo que justifiquen retrasos particularmente excesivos.

Las circunstancias del caso serán tenidas en cuenta por los Jueces que examinarán la conducta del promotor y del Director de Obra y su posible mala fe, este tipo de cláusula de aumento de plazo no garantiza la exención automática de toda responsabilidad.

 

 

 

 

4. La multiplicidad de daños resarcibles en caso de retraso

Pérdida financiera (pago del alquiler porque el comprador debe seguir siendo inquilino durante la finalización del edificio o porque vendió su primera propiedad demasiado pronto, pensando que se entregaría en el plazo previsto, intereses provisionales, almacenamiento de muebles, etc.) , daño moral (obligación de mudarse, problemas con su arrendador, sensación de aislamiento, ansiedad, miedo a no ser entregado nunca, etc.), daño de alquiler (si la propiedad adquirida es un alquiler de inversión o si el comprador no puede adquirir el inmueble en el que se encuentra porque se ve obligado a vivir allí), tales son los daños y perjuicios que se indemnizan judicialmente o mediante negociación con el promotor.

En efecto, en caso de incumplimiento del plazo de entrega y siendo imputable al vendedor y no al comprador (Cass. 3.° civ., 5 de julio de 2011, n° 10-30.767), este último podrá reclamar indemnización por el daño sufrido en aplicación del artículo 1611 del Código Civil (Cass. 3.° civ., 1 de febrero 1999, núm. 97-16.578; Cass mixto, 6 de octubre de 2006, núm.

Antes de cualquier acción legal, el comprador deberá enviar una carta de requerimiento al fabricante. En efecto, se especifica que: “salvo que el incumplimiento sea definitivo, la indemnización sólo se debe si el deudor ha sido previamente requerido para cumplir dentro de un plazo razonable”.

El retraso invocado al amparo de la cláusula de ampliación del plazo debe estar perfectamente justificado sin que se derive mala fe de la actuación del fabricante.

En efecto, "el deudor está condenado, si es necesario, a pagar una indemnización por incumplimiento de la obligación o por retraso en la ejecución, si no justifica que la ejecución fue impedida por fuerza mayor".

Así, tan pronto como el propietario del proyecto, notificado formalmente, no cumple con su obligación de entregar la obra en un plazo razonable, es probable que éste incurra en responsabilidad (Cass. Civ. 3, 16 de marzo de 2011).

Me ZAKINE le apoya en sus esfuerzos por condenar al fabricante a una indemnización en caso de retraso manifiesto

 

 

 

5. Asistencia de entrega

La entrega del inmueble constituye una obligación del promotor. Este es el último paso, la entrega de llaves.
Mais attention ! L’excitation liée à ce grand jour nécessite de veiller à préserver ses droits pour les faire valoir par la suite en cas de difficultés !

Se haya respetado o no la fecha estimada de entrega, el artículo adquirido será entregado.

El desarrollador deberá entregar una propiedad en sus elementos y los materiales elegidos, de acuerdo con el aviso descriptivo.

No debe presentar ningún defecto o defecto.

Es por esto que este paso debe estar sujeto a de atencion muy especial por parte de los compradores a los que hay que apoyar adecuadamente.

Una vez que el comprador es citado por el promotor por correo certificado, éste debe tomar las medidas necesarias para que la entrega se realice en las mejores condiciones posibles: apoyo de un abogado, un alguacil e incluso un experto en construcción.

Si el día de la entrega el comprador no expresa reservas, el promotor le entrega las llaves del alojamiento y esto marcará el fin del contrato de construcción.

Se redactará un acta de recepción en la que se harán constar las reservas (es decir, los defectos constatados), que deberá enviarse en el plazo de un mes al promotor.

Se podrán anotar otras reservas en el mes siguiente a la entrega.

Deberán mencionarse además de los que consten en el acta.

Durante la entrega, el experto en construcción también podrá comprobar la superficie del inmueble.

De hecho, a veces sucede que la superficie real del inmueble adquirido sobre plano es inferior a la indicada en el contrato de compraventa y supera el 4% de la tolerancia aceptada.

El promotor deberá levantar las reservas (es decir, realizar trabajos adicionales destinados a subsanar los defectos) en el plazo de un año, es decir, dentro del plazo correspondiente a la ejecución de la garantía de perfecta terminación.

Por último, tenga en cuenta que el comprador puede negarse a pagar los 5% restantes si el retraso del fabricante resulta ser erróneo y especialmente perjudicial. En este escenario, no podía arriesgarse a que el fabricante invocara la cláusula de rescisión destinada a invalidar la venta (Cass. com., 14 de diciembre de 1993, no. 92-11.702).

Asimismo, el Tribunal de Casación dictaminó que un comprador podía invocar el incumplimiento de sus compromisos contractuales por parte del constructor para negarse a pagar el resto del precio. En este caso, el vendedor no podrá reclamar el impago del saldo restante por rechazar la entrega de las llaves (Cas. 3.ª civ., 13 de julio de 2016, n. 15-20.190).

6. La observación de defectos o mala mano de obra después de la entrega.

Qué hacer si hay falta de conformidad, mala mano de obra o defectos ocultos.

El comprador, definitivamente propietario de su bien (la transferencia de propiedad se produce con carácter retroactivo en el momento de la entrega), puede ahora actuar en diferentes plazos tras los defectos o deficiencias de fabricación constatados.

Si el promotor no interviene tras la carta certificada que se le envió sobre las reservas, el comprador podrá, en un plazo de 13 meses (un mes para enviar las reservas + 12 meses), emprender acciones legales (remitidas) para obligar al promotor a levantar las reservas. .

Si transcurrido el primer año aparecen otros defectos más graves, es decir que afecten a la solidez del edificio, el comprador podrá recurrir a la garantía de diez años para subsanar los problemas constatados.

La nulidad de la venta puede ser posible pero bajo condiciones muy estrictas.

Será recomendable contactar con un Abogado especialista en VEFA comprender cuál es la mejor estrategia a adoptar frente a los trastornos.

Remisión, peritaje sumario, acción de anulación de la venta, acción de reembolso en proporción a la falta de superficie adquirida, todas acciones legales que son posibles pero que presentan un riesgo si no se ajustan perfectamente al resultado esperado.

Por eso, ZAKINE puede ayudarle a elegir el procedimiento. que se interpondrá contra el promotor.

Aclaración de que cualquier acción legal puede, en última instancia, ir seguida de una negociación con el promotor y dar lugar al establecimiento de un protocolo transaccional (protocolo de acuerdo firmado amistosamente).

Siempre es preferible negociar para evitar, a veces, largos retrasos procesales una vez que las propuestas del promotor resultan aceptables.

Me ZAKINE, especializado en ventas en perfecto estado de finalización (VEFA), podrá apoyarle y aconsejarle lo mejor posible antes de firmar el contrato, durante la construcción, especialmente en caso de retraso o durante la visita previa a la entrega. y después de la entrega de la mercancía.

A mí ZAKINE le ayuda en caso de retraso en la entrega de un edificio a construir con el fin de reclamar daños y perjuicios e intereses como compensación por el daño sufrido.

 

El maestro Zakine es abogado VEFA y en CCMI

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Maître Zakine, Doctor en Derecho, abogado, tiene retrasos en VEFA (covid o no).

El Estudio Jurídico tiene experiencia en acciones tardías VEFA.

Me Zakine opera en toda Francia: Antibes, Grasse, París, Burdeos, Lyon, Marsella, Toulouse, Isla de Francia, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Burdeos, Saint Tropez, Perpiñán, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy o incluso Metz y Thionville.

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Maître Zakine trabaja a distancia con frecuencia y tiene clientes en toda Francia. Para ello, Maître Zakine trabaja a través del vídeo, la firma electrónica y ha digitalizado su campo de trabajo.

El maestro Zakine también instaló la estructura. vefa-retard.fr para ti ayudar a estimar posibles indemnizaciones en vista del retraso o defectos en la entrega del alojamiento.

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¿Un problema de VEFA?

Maître Zakine, abogado, Doctor en Derecho es uno de los VEFA.

Una vez entregada la propiedad, cuando ha habido un gran retraso, es común tener muchos problemas por mala mano de obra durante la entrega del alojamiento.

 

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