Subastas públicas: la guía definitiva (2025)
Lo que descubrirás en este artículo
- La definición legal precisa y el marco legal de la sobrepuja
- Los 5 pasos esenciales para superar con éxito las ofertas de otros
- Cómo evitar los 3 errores más comunes
- Todos los plazos y costes previstos (lista de verificación descargable)
- Asesoramiento de expertos para maximizar sus posibilidades de éxito
Aproveche una segunda oportunidad para adquirir bienes raíces
Allá subasta público representa una oportunidad de adquisición inmobiliaria que a menudo pasa desapercibida para el público en general. Entre sus mecanismos, el sobrepuja ofrece una valiosa segunda oportunidad a los compradores potenciales que no pudieron ganar la subasta inicial.
Esta guía completa le proporciona toda la información esencial que necesita para comprender y utilizar este procedimiento de manera eficaz, ya sea un particular o un profesional.
¿Qué es la sobrepuja? Definición y fundamentos legales
Definición jurídica precisa
La guerra de ofertas es un procedimiento legal permitiendo a cualquier persona hacer una oferta más alta después que se ha dictado un laudo. Está regulado con precisión por laArtículos R322-50 a R322-55 del Código de Procedimientos de Ejecución Civil (CPCE).
El artículo R322-50 del CPCE establece claramente:
“Cualquier persona podrá hacer una oferta superior, de al menos una décima parte del precio de venta principal.”
Los objetivos que persigue el legislador
El mecanismo de licitación cumple dos objetivos principales:
- Maximizar el precio de venta de los bienes embargados, en interés del deudor y de los acreedores
- Ofrecer una nueva oportunidad a las personas que no puedan asistir a la audiencia inicial
3 situaciones en las que la sobreoferta se convierte en tu aliada
- 📅 No pudo asistir a la audiencia inicial ¿No estabas disponible ese día? La sobrepuja te da tiempo extra.
- 💰 Mandato de licitación insuficiente ¿Tu abogado tenía un presupuesto demasiado limitado? Vuelve a la contienda con una oferta más alta.
- 🔍 Descubrimiento tardío de una propiedad interesante ¿Has identificado la propiedad después de la venta? Subir la oferta es tu única solución.
Los 5 pasos esenciales para superar con éxito las ofertas de otros
Paso 1: Verifique su elegibilidad para superar la oferta
¿Quién puede superar la oferta? El artículo R322-50 del CPCE es claro :cualquier persona legalmente capaz podrá hacer una oferta mayor, aun sin haber participado en la subasta inicial.
Requisitos legales:
- Capacidad legal para adquirir bienes inmuebles
- Ausencia de prohibición profesional (ciertos asistentes jurídicos)
- Obligación de utilizar un abogado inscrito en el Colegio de Abogados del tribunal judicial correspondiente
Paso 2: Respetar estrictamente el plazo de 10 días
⚠️ ATENCIÓN: El incumplimiento de este plazo supondrá la inadmisibilidad de su oferta, sin posibilidad de regularización.
El artículo R322-51 del CPCE especifica:
"La sobrepuja se forma bajo la constitución de un abogado inscrito en el colegio de abogados del tribunal judicial ante el cual se persigue la venta. Se denuncia por acta alguacil dentro de los diez días siguientes a su adjudicación.
Cálculo práctico del retraso:
- Día 1: Día después de la subasta
- Si el último día es sábado, domingo o festivo: prórroga hasta el siguiente día laborable
La jurisprudencia es estricta en cuanto al cumplimiento de este plazo: "El plazo de diez días para presentar una sobreoferta es un plazo fijo, que no está sujeto a interrupción o suspensión".
Paso 3: Completar los trámites obligatorios
El procedimiento de licitación requiere varias formalidades específicas:
- Declaración de sobrepuja – Escrito del abogado presentado ante el registro del juez de ejecución que contenga:
- Tu identidad completa
- Las referencias del premio
- El importe de la sobrepuja (precio inicial + mínimo 10%)
- Su compromiso de adquisición en ausencia de ofertas superiores
- Prueba de solvencia – Generalmente un cheque bancario que cubra el monto de la sobreoferta (10% mínimo del precio de la subasta)
- Denuncia – Por acto de agente judicial ante el abogado del adjudicatario inicial en las condiciones previstas en el artículo R322-52 del CPCE
Paso 4: Preparar el financiamiento completo
El importe mínimo legal
El artículo R322-50 del CPCE exige una sobreoferta de “al menos una décima parte del precio principal de venta”.
Ejemplo numérico:
- Precio inicial de subasta: 200.000 €
- Puja mínima: 220.000€ (precio inicial + financiación de esta diferencia de 20.000€)
Costos adicionales a anticipar
| Tipos de tarifas | Estimar | Comentario |
|---|---|---|
| Honorarios del alguacil (denuncia) | 150-350 € | Obligatorio |
| Nuevos anuncios legales | 800-1500 € | A expensas del mejor postor |
| Tasas de registro | 100-200 € | Para registro y nueva audiencia |
| Honorarios de abogado | 1500-3000 € | Variables según la complejidad |
| Costos habituales de subasta | 10-15% del precio | En caso de adjudicación definitiva |
Paso 5: Participar en la audiencia de licitación
La audiencia de licitación constituye la culminación del procedimiento, con estas características específicas:
- Participantes de la subasta :Solo el postor superior y el postor ganador inicial
- Resultado posible 1 :Adjudicación al mejor postor (si el postor ganador inicial no supera la oferta)
- Resultado posible 2 :Nueva subasta entre ambas partes
- Carácter definitivo :El artículo R322-55 del CPCE establece claramente: “No se podrá recibir ninguna oferta superior en la segunda subasta”
Las 3 trampas que debes evitar absolutamente
Trampa n.° 1: subestimar la irrevocabilidad de la sobreoferta
La jurisprudencia constante del Tribunal de Casación es clara:
"El autor de una sobrepuja no puede retractarse y la nulidad de la sobrepuja sólo puede ser solicitada por el adjudicatario."
Consecuencias de un fallo:
- Procedimiento de puja loca en su contra (artículos R322-67 y siguientes del CPCE)
- Responsabilidad financiera por la diferencia de precio en caso de reventa a un precio inferior
- Pago de los costes adicionales incurridos
Trampa n.° 2: Descuidar una evaluación previa de la propiedad
Antes de ofertar demasiado alto, es necesario un análisis exhaustivo:
- Estado actual del inmueble (visitas adicionales si es posible)
- Situación legal (ocupaciones, servidumbres, diagnósticos técnicos)
- Costos de remodelación posiblemente necesario
- Valor comercial en comparación con el aumento del precio de la subasta
Trampa n.º 3: Actuar sin apoyo jurídico especializado
La complejidad técnica del procedimiento justifica plenamente la utilización de un abogado de subastas público. Su dominio de las sutilezas procesales puede marcar la diferencia.
Casos especiales importantes que conviene conocer
La sobrepuja en caso de venta en subasta
La sobrepuja también es posible en el marco de las ventas en subasta (división judicial), como lo confirma el artículo 1279 del Código de Procedimiento Civil:
«Los artículos R. 322-39 a R. 322-63 del Código de Procedimiento Civil son aplicables a la subasta en la medida en que sean compatibles con las disposiciones de la presente sección.»
Guerras de ofertas por propiedades ocupadas
La situación de ocupación de la propiedad tiene un impacto importante en su valor. El Tribunal de Casación dictaminó que «el adjudicatario está obligado a respetar el contrato de arrendamiento vigente del que tenía conocimiento».Cass. 3.ª civ., 15 de diciembre de 2016, n.º 15-24.430) Analice cuidadosamente esta situación antes de ofertar.
La guerra de ofertas y el derecho de tanteo urbano
La jurisprudencia ha precisado que "el derecho urbanístico de tanteo se ejercita tras la audiencia de subasta sobre la oferta más alta" (Cass. 3.ª civ., 26 de septiembre de 2012, n.° 11-18.430), lo que puede complicar la adquisición final del inmueble.
Preguntas frecuentes: Preguntas que puede tener sobre las pujas excesivas
¿Puedo ofertar más alto si no participé en la subasta inicial?
Absolutamente. El artículo R322-50 del CPCE no exige ninguna participación previa en las subastas iniciales.
¿Cómo financiar una adquisición mediante guerra de ofertas?
La financiación bancaria tradicional sigue siendo posible, pero requiere información clara de su institución bancaria. Consejo de experto: Comience el proceso de financiamiento tan pronto como desee superar la oferta para ahorrar tiempo valioso.
¿Es posible la sobrepuja en todos los tipos de ventas judiciales?
La sobrepuja se aplica a las ejecuciones y subastas de bienes inmuebles (ventas por división judicial). Ciertas ventas judiciales específicas pueden estar sujetas a normas específicas.
¿Qué pasa si la propiedad está ocupada?
La situación de ocupación (contrato de arrendamiento actual, ocupante sin título) se transfiere al comprador. Punto crucial de atención: Evalúe cuidadosamente el impacto financiero y los posibles procedimientos de desalojo antes de ofertar un precio más alto.
¿Puedo visitar la propiedad antes de ofertar?
Las condiciones de venta pueden contemplar visitas adicionales. De no ser así, solicite esta oportunidad al fiscal o al juez de ejecución.
Conclusión: Una oportunidad que hay que aprovechar metódicamente
La puja representa una valiosa oportunidad para la adquisición de bienes raíces, ofreciendo una segunda oportunidad a los postores decepcionados o que llegan tarde. Su estricto marco legal, definido por los artículos R322-50 a R322-55 del CPCE (Código Civil Francés), garantiza la seguridad del procedimiento a la vez que impone rigurosas restricciones.
Para maximizar sus posibilidades de éxito:
- Consulte con un abogado especialista lo antes posible
- Evaluar con precisión el valor real de la propiedad
- Prepare su financiación anticipando todos los costes
- Respetar estrictamente los plazos y formalidades
- Prepárese para la guerra de ofertas con una estrategia clara
Si sigue estos consejos de un abogado especializado en subastas y anticipa los posibles obstáculos, transformará el proceso de licitación en una palanca de adquisición de bienes raíces.
Descarga nuestro chequeo si quieres superar la oferta.
Este artículo fue escrito por Maître Zakine, abogado en bien Procedimientos inmobiliarios y de subasta pública. La información proporcionada constituye información general y no sustituye el asesoramiento legal personalizado.