Lenguaje de señas americano (ASL) y copropiedad: cinco cosas que debes saber
La coexistencia de una Asociación Sindical Libre (ASL) y una copropiedad dentro de un mismo complejo inmobiliario plantea importantes cuestiones jurídicas y prácticas. El análisis de la jurisprudencia reciente, en particular a través del caso VIA MARENDA, pone de relieve los puntos esenciales de vigilancia en la gestión de estas estructuras duales.
1. La dualidad de los regímenes jurídicos
La distinción fundamental entre el ASL, regido por la ordenanza de 2004, y el copropiedad, sujeta a la ley del 10 de julio de 1965, impone una estricta separación en su administración. Esta dualidad jurídica se manifiesta tanto en la gobernanza que en la gestión patrimonial. La jurisprudencia constante del Tribunal de Casación subraya la importancia de mantener la autonomía de estas dos entidades, pues de lo contrario sus decisiones serán consideradas nulas y sin valor.
2. El imperativo de la separación contable
La gestión financiera es un punto crítico en la Coexistencia en ASL y copropiedad. La jurisprudencia del 9 de marzo de 2023 (Cass. 3.ª civ., núm. 21-21793) establece claramente que Los cargos debidos a la ASL no pueden incluirse en el presupuesto provisional de la asociación de condominios. Esta exigencia de separación contable se extiende a todos los flujos financieros, en particular:
- Establecimiento de presupuestos previstos
- La percepción de los cargos
- La constitución de fondos de obras
- Gestión de cuentas bancarias
3. La dicotomía de las obligaciones financieras
La naturaleza jurídica de las deudas constituye un importante elemento diferenciador entre ambas estructuras. ELs cargos de copropiedad son una obligación personal del copropietario, mientras Los cargos de ASL se aplican al inmueble en sí, de acuerdo con laArtículo 3 de la Orden de 1 de julio de 2004. Esta distinción fundamental tiene un impacto directo en:
- Los métodos de recuperación
- Transferencia de obligaciones en caso de transmisión
- Garantías asociadas a las cuentas por cobrar
- Procedimientos de recuperación aplicables
4. El principio de correlación entre carga y servicio
El artículo 10 de la ley de 1965 establece el principio cardinal de correlación entre las cargas y los servicios prestados en copropiedad.. Este principio enfrenta dificultades particulares de aplicación en el contexto de coexistencia con un ASL. La distribución de cargas deberá respetar:
- La utilidad objetiva de los servicios para cada lote
- La naturaleza específica de los equipos comunes
- Condiciones de uso de las zonas comunes
- Claves de distribución reglamentarias
5. Obligaciones del fiduciario en la gestión dual
El fideicomisario, en este contexto de dualidad jurídica, debe ejercer una mayor vigilancia en la ejecución de sus misiones. Sus obligaciones incluyen:
Rigor administrativo:
- Mantener cuentas estrictamente separadas
- Cumplimiento de los procedimientos específicos de cada entidad
- Organización separada de asambleas
- Almacenamiento separado de archivos
Transparencia financiera:
- Establecimiento de presupuestos separados
- Comunicación clara de las convocatorias de recaudación de fondos
- Justificación precisa de los cargos
- Trazabilidad de los flujos financieros
El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a:
- Allá nulidad de los acuerdos de la junta general
- El desafío a la responsabilidad profesional del fiduciario
- Disputas entre copropietarios
- Dificultades para recuperar los cargos
Dominar estos aspectos legales y prácticos es crucial para garantizar una gestión eficiente de complejos inmobiliarios complejos. La jurisprudencia reciente confirma la necesidad de una vigilancia constante en el respeto de la separación entre estas dos entidades jurídicas distintas.