Sobre la protección que ofrece el contrato individual de construcción de vivienda (CCMI) frente a la venta en estado futuro de finalización (VEFA)

El contrato individual de construcción de vivienda (CCMI) y la venta en estado futuro de terminación (VEFA) son dos regímenes jurídicos que regulan la construcción de viviendas nuevas en Francia. Si bien estos dos contratos tienen como objetivo proteger a los compradores, el CCMI ofrece garantías adicionales en comparación con el VEFA. Analizaremos en detalle las particularidades del CCMI que lo convierten en un contrato más protector, apoyándonos en textos legislativos y reglamentarios así como en doctrina jurídica.

I. Obligaciones reforzadas para el fabricante en el marco de la CCMI

A. La obligación de entregar una vivienda que cumpla las estipulaciones contractuales

El artículo L. 231-1 del Código de la Construcción y de la Vivienda (CCH) dispone que el CCMI es «el contrato por el cual el constructor se obliga frente al propietario del proyecto a construir un edificio de uso residencial o mixto en un terreno perteneciente a este último». Este contrato debe redactarse por escrito e incluir una serie de detalles obligatorios enumerados en el artículo L. 231-2 del CCH, en particular la designación precisa del terreno y de la obra a realizar, así como las características técnicas del edificio.

El constructor está obligado, según el artículo 1604 del Código Civil, a entregar una obra que cumpla las estipulaciones contractuales. La jurisprudencia ha precisado el alcance de esta obligación de conformidad: el Tribunal de Casación considera así que el comprador tiene derecho a exigir la estricta conformidad de la construcción con las disposiciones contractuales (Cass. 3.e civ., 11 de mayo de 2011, n. 10-11.527). En caso contrario el fabricante incurrirá en responsabilidad contractual. Esta obligación de cumplimiento es más estricta en el marco de la CCMI que en el de la VEFA.

B. La obligación de garantizar la entrega

El artículo L. 231-6 del CCH prevé que el fabricante está obligado, en el momento de la celebración del contrato, a suscribir una garantía de entrega. Esta garantía, emitida por una institución financiera, una entidad de crédito o una compañía de seguros autorizada a tal efecto, tiene por objeto reembolsar los pagos efectuados en caso de quiebra del fabricante (quiebra, liquidación, etc.).

La garantía de entrega constituye una de las principales protecciones de la CCMI. Como explica el profesor Philippe Malinvaud, «esta garantía es una seguridad que protege al propietario del proyecto de las consecuencias del fracaso de su constructor» (Derecho de la Construcción, Acción Dalloz, 2019, n° 473.340). Su carácter obligatorio y las estrictas condiciones que rodean su aplicación lo convierten en una herramienta particularmente eficaz para proteger a los compradores. Tal garantía no existe en el marco de VEFA.

II. Derechos y garantías ampliados para el comprador en la CCMI

A. El derecho de desistimiento

El artículo L. 271-1 del CCH concede al comprador no profesional un plazo de desistimiento de 10 días a partir del día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica la escritura. Durante este periodo no se podrá exigir ningún pago.

Este derecho de desistimiento permite al comprador desistir de su compromiso inicial si así lo desea, sin tener que indicar ningún motivo específico. Se trata de una prerrogativa exorbitante del derecho contractual común, que demuestra la voluntad del legislador de garantizar una mayor protección al comprador de una vivienda sobre plano. De hecho, como señala el profesor Hugues Périnet-Marquet, "en Por la importancia del compromiso y el hecho de que la formación El contrato a menudo se desarrolla bajo la influencia de técnicas comerciales agresivas", era apropiado permitir al comprador "ejercitar su reflexión con la mente despejada" (JCP N 1990, 101067). Este derecho de desistimiento no existe en el caso de VEFA.

B. Garantías de correcto funcionamiento, perfecto acabado y garantía decenal

El artículo L. 231-8 del CCH establece que el constructor es responsable ante el propietario de la obra de las garantías previstas en los artículos 1792, 1792-1, 1792-2 y 1792-3 del Código Civil. Estas disposiciones establecen un sistema de garantías jurídicas que pesan sobre el fabricante:

• La garantía de buen funcionamiento (art. 1792-3) cubre los elementos del equipo que puedan separarse de la construcción durante un período mínimo de 2 años a partir de su recepción.
• La garantía de perfecta ejecución (art. 1792-6) obliga al contratista a reparar todos los defectos se informará al recibirlo o durante el año siguiente.
• La garantía decenal (art. 1792) obliga al constructor a reparar los daños, incluso los que resulten de un defecto del terreno, que comprometan la solidez de la obra o la hagan impropia para el uso previsto, durante 10 años a partir de su recepción.

Este conjunto tripartito de garantías conforma “un sistema completo y autónomo de responsabilidad” (Derecho de la Construcción, Elipses, 2ª ed., 2018, p.132). Su aplicación al CCMI garantiza una cobertura muy amplia de los trastornos que pueden afectar a la construcción. El comprador en VEFA también se beneficia de estas garantías, pero el CCMI va más allá.

C. Garantía de devolución de dinero y garantía de entrega al precio y plazo acordados

Artículo L. El artículo 231-4 del CCH establece que, antes de la celebración del contrato, el constructor debe suscribir una garantía de reembolso de las sumas pagadas antes de la apertura de la obra.. El artículo L. 231-6 prevé la suscripción obligatoria de una garantía de entrega al precio y en el plazo convenidos.

Gracias a este doble mecanismo, el comprador tiene la seguridad de ser reembolsado de las sumas adelantadas si las obras no comienzan, o bien de obtener la entrega de su casa al precio y en el plazo previstos, eventualmente a cargo del fiador. Como explica el profesor Olivier Tournafond, este sistema de garantías financieras y de ejecución propio de la CCMI «tiende a colocar al promotor en una situación de máxima protección y le permite disponer de un alojamiento que corresponde exactamente a sus previsiones» (RDI 2007, p. 8). En el caso de VEFA no existen tales garantías.

Al final de este análisis, parece que el contrato de construcción de una casa individual ofrece una mayor protección jurídica al comprador en comparación con la venta en un futuro estado de finalización. Las obligaciones específicas impuestas al constructor, en particular en términos de garantías de conformidad y entrega, combinadas con los amplios derechos y garantías otorgados al propietario del proyecto, forman un sistema completo y coherente que garantiza la seguridad de la operación, tanto técnica como financiera. Aunque las formalidades del CCMI son más engorrosas que las del VEFA, constituye en muchos aspectos un contrato más equilibrado y que protege los intereses del comprador del inmueble. Ante una inversión tan importante como la adquisición de una nueva vivienda, estas garantías adicionales parecen plenamente justificadas.