L.145-9 del C\u00f3digo de Comercio que permite la renovaci\u00f3n autom\u00e1tica de un arrendamiento comercial<\/a> cuando expire<\/strong>, sin que sea necesario que las partes celebren un nuevo contrato. Es decir, si ni el arrendador ni el arrendatario manifiestan su deseo de poner fin al contrato de arrendamiento en las condiciones previstas por la ley o el contrato, \u00e9ste contin\u00faa en las mismas condiciones y por tiempo indefinido.<\/p>\nB. Condiciones de aplicaci\u00f3n<\/h3>\n
Para que se produzca la renovaci\u00f3n t\u00e1cita deben cumplirse varias condiciones:<\/p>\n
- EL El contrato de arrendamiento inicial debe haber expirado.<\/strong>, ya sea un contrato de arrendamiento de 9 a\u00f1os (duraci\u00f3n m\u00ednima legal) o una duraci\u00f3n diferente fijada por las partes.<\/p>\n- EL El contrato de arrendamiento no debe excluir la posibilidad de renovaci\u00f3n t\u00e1cita.<\/strong>. Efectivamente, las partes pueden estipular en el contrato de arrendamiento que \u00e9ste terminar\u00e1 definitivamente a su t\u00e9rmino, sin prorrogarse.<\/p>\n– Ninguna de las partes ha notificado a la otra,<\/strong> dentro de los plazos y formas previstos, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento. Estos t\u00e9rminos difieren seg\u00fan si el aviso lo realiza el arrendatario o el arrendador.<\/p>\nAs\u00ed, la renovaci\u00f3n t\u00e1cita no resulta de un deseo expreso de las partes de continuar su relaci\u00f3n contractual, sino de una falta de oposici\u00f3n a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento en las condiciones definidas.<\/p>\n
II. Las consecuencias jur\u00eddicas de la renovaci\u00f3n t\u00e1cita<\/h2>\nA. El arrendamiento contin\u00faa en las condiciones iniciales.<\/h3>\n
Cuando el contrato de arrendamiento se renueva t\u00e1citamente, siguen aplic\u00e1ndose todas las cl\u00e1usulas del contrato inicial.. Por tanto, el inquilino conserva el derecho a ocupar el local en las mismas condiciones, especialmente en t\u00e9rminos de alquiler, cargas, destino del local o de obra.<\/strong>
Esta continuidad puede resultar ventajosa al proporcionar estabilidad a las partes y evitar que tengan que renegociar peri\u00f3dicamente los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento. Sin embargo, tambi\u00e9n puede resultar restrictivo al privarles de la posibilidad de adaptar el contrato a los cambios del mercado de alquiler o a sus necesidades.<\/p>\nB. Las partes se contratan por tiempo indefinido<\/h3>\n
Si el arrendamiento inicial se celebr\u00f3 por un per\u00edodo determinado, su renovaci\u00f3n t\u00e1cita tiene el efecto de transformarlo en un arrendamiento de duraci\u00f3n indefinida.<\/strong>. Esto significa que las partes permanecen comprometidas hasta que una de ellas decide poner fin al mismo mediante aviso, sin que se fije un plazo previo.<\/p>\nDe este modo, el inquilino puede beneficiarse del derecho a permanecer en el local sin l\u00edmite de tiempo. A cambio, s\u00f3lo podr\u00e1 abandonar el local respetando el aviso legal o contractual, so pena de tener que pagar un alquiler hasta el final de este per\u00edodo, lo que puede representar una carga financiera importante.<\/p>\n
C. Las posibilidades de rescisi\u00f3n siguen reguladas<\/h3>\n
En caso de renovaci\u00f3n t\u00e1cita, el arrendador no tiene total libertad para poner fin al contrato de arrendamiento. S\u00f3lo puede dar aviso al inquilino en los casos enumerados exhaustivamente por la ley, en particular:<\/p>\n
\u2013 Tomar posesi\u00f3n del local para vivir en \u00e9l o alojar all\u00ed a un ser querido
\u2013 Para reconstruirlos o levantarlos
\u2013 Por un motivo leg\u00edtimo y grave (por ejemplo: incumplimiento de una obligaci\u00f3n contractual, perturbaciones reiteradas del disfrute)
\u2013 Al final de un per\u00edodo de tres a\u00f1os y con un preaviso de 6 meses, sin necesidad de justificar el motivo.<\/p>\n
El arrendatario est\u00e1 sujeto a un plazo de preaviso de 3 o 6 meses seg\u00fan haya ocupado el local durante m\u00e1s o menos de dos a\u00f1os. Estas limitaciones tienen como objetivo garantizar la protecci\u00f3n del inquilino actual, pero pueden constituir una p\u00e9rdida de flexibilidad para el arrendador.<\/p>\n
D. La revisi\u00f3n del alquiler sigue regulada<\/h3>\n
Contrariamente a la creencia popular, la renovaci\u00f3n t\u00e1cita no es una oportunidad para que el arrendador ajuste autom\u00e1ticamente el importe del alquiler. Para reevaluarlo deber\u00e1 iniciar un procedimiento de revisi\u00f3n espec\u00edfico respetando un plazo de preaviso y los t\u00e9rminos previstos por el contrato de arrendamiento o la ley.
El alquiler revisado tiene como tope la variaci\u00f3n del \u00edndice trimestral de alquileres comerciales (ILC)<\/strong>. S\u00f3lo un cambio notable en las caracter\u00edsticas del local, factores de comercialidad local o un alquiler irrisorio (infravalorado en m\u00e1s de 10% en relaci\u00f3n al valor del alquiler) pueden justificar una eliminaci\u00f3n del techo.
As\u00ed, si la renovaci\u00f3n t\u00e1cita ofrece seguridad al inquilino sobre el importe de su alquiler, priva al arrendador de oportunidades de revalorizaci\u00f3n significativa fuera de una renovaci\u00f3n expresa del contrato de arrendamiento.<\/p>\nIII. Estrategias y precauciones para propietarios<\/h2>\n
Ante los efectos potencialmente restrictivos de la renovaci\u00f3n t\u00e1cita, los propietarios pueden adoptar diferentes enfoques para preservar sus intereses:<\/p>\n
A. Excluir la renovaci\u00f3n t\u00e1cita del contrato de arrendamiento comercial<\/h3>\n
La primera opci\u00f3n consiste en estipular en el contrato de arrendamiento que \u00e9ste no puede ser objeto de renovaci\u00f3n t\u00e1cita. El contrato de arrendamiento finalizar\u00e1 entonces definitivamente al finalizar su vigencia, oblig\u00e1ndose las partes a renegociar expresamente las condiciones de su continuaci\u00f3n.
Si esta pr\u00e1ctica ofrece m\u00e1s flexibilidad al arrendador, le obliga a gestionar activamente sus contratos de arrendamiento y a renegociar peri\u00f3dicamente con sus inquilinos. Tambi\u00e9n puede generar costes e incertidumbre en caso de salida del arrendatario.<\/p>\n
B. Ajustar las condiciones para la renovaci\u00f3n t\u00e1cita<\/h3>\n
Otra posibilidad es regular los efectos de la renovaci\u00f3n t\u00e1cita<\/strong> proporcionando cl\u00e1usulas espec\u00edficas en el contrato de arrendamiento, tales como:<\/p>\n\u2013 Un per\u00edodo de renovaci\u00f3n limitado (por ejemplo: 6 meses, 1 a\u00f1o)<\/strong> m\u00e1s all\u00e1 del cual el contrato de arrendamiento terminar\u00e1 autom\u00e1ticamente, evitando un compromiso de duraci\u00f3n indefinida.<\/p>\n\u2013 Opciones de terminaci\u00f3n anticipada en beneficio del arrendador<\/strong>, permiti\u00e9ndole hacerse cargo del local por determinados motivos (por ejemplo: trabajo, cambio de actividad) sin esperar el plazo de tres a\u00f1os.<\/p>\n– Una cl\u00e1usula de indexaci\u00f3n autom\u00e1tica del alquiler en funci\u00f3n del desempe\u00f1o de la actividad del arrendatario<\/strong>, ofreciendo una alternativa a las revalorizaciones legales con tope.<\/p>\nEstos acuerdos permiten mantener la flexibilidad de la renovaci\u00f3n t\u00e1cita controlando al mismo tiempo sus desventajas. Sin embargo, deben planificarse al finalizar el contrato de arrendamiento y pueden encontrar reticencias por parte de los arrendatarios.<\/p>\n
C. Anticipar la finalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento y sus consecuencias<\/h3>\n
Finalmente, un La gesti\u00f3n preventiva de la renovaci\u00f3n t\u00e1cita implica que el arrendador anticipe el vencimiento del contrato de arrendamiento con varios meses de antelaci\u00f3n para elegir la estrategia m\u00e1s adecuada:<\/strong><\/p>\n\u2013 Que se renueve t\u00e1citamente el contrato de arrendamiento si est\u00e1 satisfecho con su inquilino y las condiciones actuales.<\/p>\n
– Expedir licencia por recuperaci\u00f3n o motivo grave si desea recuperar sus bienes,<\/strong> respetando los plazos legales.<\/p>\n\u2013 Proponer una renovaci\u00f3n expresa del contrato de arrendamiento, con revisi\u00f3n de las cl\u00e1usulas si fuera necesario (p. ej. alquiler, destino, obras).<\/p>\n
\u2013 Contrata a un procedimiento de revisi\u00f3n trienal<\/a> si constata que el alquiler est\u00e1 infravalorado, reuniendo los justificantes necesarios.<\/p>\nEsta anticipaci\u00f3n permite al arrendador arbitrar entre mantener a su inquilino y buscar una rentabilidad \u00f3ptima para su inmueble, en funci\u00f3n de las oportunidades del mercado.<\/p>\n
Aunque la renovaci\u00f3n t\u00e1cita pueda parecer una soluci\u00f3n pr\u00e1ctica a la continuidad, sus implicaciones son m\u00e1s complejas de lo que parece. Si asegura la relaci\u00f3n de alquiler, tambi\u00e9n genera rigidez que puede perjudicar los intereses de los propietarios.<\/strong><\/p>\nSin embargo, el uso controlado de este mecanismo, combinado con una gesti\u00f3n proactiva de los plazos de arrendamiento, permite conciliar la protecci\u00f3n de los inquilinos y la valorizaci\u00f3n del patrimonio inmobiliario. Lo principal es tener una visi\u00f3n estrat\u00e9gica de largo plazo y demostrar anticipaci\u00f3n y adaptabilidad.<\/p>\n
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La tacite reconduction des baux commerciaux\u00a0 Le m\u00e9canisme de tacite reconduction des baux commerciaux, bien que largement r\u00e9pandu, reste une notion complexe dont les implications sont souvent m\u00e9connues. Si ce dispositif offre une certaine stabilit\u00e9 aux parties en permettant le renouvellement automatique du contrat \u00e0 son terme, il comporte aussi des contraintes l\u00e9gales et \u00e9conomiques […]<\/p>","protected":false},"author":123,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-64586","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64586"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64586"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}