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El contrato individual de construcci\u00f3n de vivienda (CCMI) y la venta en estado futuro de terminaci\u00f3n (VEFA) son dos reg\u00edmenes jur\u00eddicos que regulan la construcci\u00f3n de viviendas nuevas en Francia. Si bien estos dos contratos tienen como objetivo proteger a los compradores, el CCMI ofrece garant\u00edas adicionales en comparaci\u00f3n con el VEFA. Analizaremos en detalle las particularidades del CCMI que lo convierten en un contrato m\u00e1s protector, apoy\u00e1ndonos en textos legislativos y reglamentarios as\u00ed como en doctrina jur\u00eddica.<\/p>\n
El art\u00edculo L. 231-1 del C\u00f3digo de la Construcci\u00f3n y de la Vivienda (CCH) dispone que el CCMI es \u00abel contrato por el cual el constructor se obliga frente al propietario del proyecto a construir un edificio de uso residencial o mixto en un terreno perteneciente a este \u00faltimo\u00bb. Este contrato debe redactarse por escrito e incluir una serie de detalles obligatorios enumerados en el art\u00edculo L. 231-2 del CCH, en particular la designaci\u00f3n precisa del terreno y de la obra a realizar, as\u00ed como las caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del edificio.<\/p>\n
El constructor est\u00e1 obligado, seg\u00fan el art\u00edculo 1604 del C\u00f3digo Civil, a entregar una obra que cumpla las estipulaciones contractuales. La jurisprudencia ha precisado el alcance de esta obligaci\u00f3n de conformidad: el Tribunal de Casaci\u00f3n considera as\u00ed que el comprador tiene derecho a exigir la estricta conformidad de la construcci\u00f3n con las disposiciones contractuales (Cass. 3.e civ., 11 de mayo de 2011, n. 10-11.527). En caso contrario el fabricante incurrir\u00e1 en responsabilidad contractual. Esta obligaci\u00f3n de cumplimiento es m\u00e1s estricta en el marco de la CCMI que en el de la VEFA.<\/p>\n
El art\u00edculo L. 231-6 del CCH prev\u00e9 que el fabricante est\u00e1 obligado, en el momento de la celebraci\u00f3n del contrato, a suscribir una garant\u00eda de entrega. Esta garant\u00eda, emitida por una instituci\u00f3n financiera, una entidad de cr\u00e9dito o una compa\u00f1\u00eda de seguros autorizada a tal efecto, tiene por objeto reembolsar los pagos efectuados en caso de quiebra del fabricante (quiebra, liquidaci\u00f3n, etc.).<\/p>\n
La garant\u00eda de entrega constituye una de las principales protecciones de la CCMI. Como explica el profesor Philippe Malinvaud, \u00abesta garant\u00eda es una seguridad que protege al propietario del proyecto de las consecuencias del fracaso de su constructor\u00bb (Derecho de la Construcci\u00f3n, Acci\u00f3n Dalloz, 2019, n\u00b0 473.340). Su car\u00e1cter obligatorio y las estrictas condiciones que rodean su aplicaci\u00f3n lo convierten en una herramienta particularmente eficaz para proteger a los compradores. Tal garant\u00eda no existe en el marco de VEFA.<\/p>\n
El art\u00edculo L. 271-1 del CCH concede al comprador no profesional un plazo de desistimiento de 10 d\u00edas a partir del d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que le notifica la escritura. Durante este periodo no se podr\u00e1 exigir ning\u00fan pago.<\/p>\n
Este derecho de desistimiento permite al comprador desistir de su compromiso inicial si as\u00ed lo desea, sin tener que indicar ning\u00fan motivo espec\u00edfico. Se trata de una prerrogativa exorbitante del derecho contractual com\u00fan, que demuestra la voluntad del legislador de garantizar una mayor protecci\u00f3n al comprador de una vivienda sobre plano. De hecho, como se\u00f1ala el profesor Hugues P\u00e9rinet-Marquet, "en Por la importancia del compromiso y el hecho de que la formaci\u00f3n<\/a> El contrato a menudo se desarrolla bajo la influencia de t\u00e9cnicas comerciales agresivas", era apropiado permitir al comprador "ejercitar su reflexi\u00f3n con la mente despejada" (JCP N 1990, 101067). Este derecho de desistimiento no existe en el caso de VEFA.<\/p>\n El art\u00edculo L. 231-8 del CCH establece que el constructor es responsable ante el propietario de la obra de las garant\u00edas previstas en los art\u00edculos 1792, 1792-1, 1792-2 y 1792-3 del C\u00f3digo Civil. Estas disposiciones establecen un sistema de garant\u00edas jur\u00eddicas que pesan sobre el fabricante:<\/p>\nB. Garant\u00edas de correcto funcionamiento, perfecto acabado y garant\u00eda decenal<\/h3>\n
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