Kauppalain L.145-9, joka sallii kaupallisen vuokrasopimuksen automaattisen uusimisen<\/a> kun se vanhenee<\/strong>, ilman ett\u00e4 osapuolten tarvitsee tehd\u00e4 uutta sopimusta. Toisin sanoen, jos vuokranantaja tai vuokralainen eiv\u00e4t halua irtisanoa vuokrasopimusta laissa tai sopimuksessa m\u00e4\u00e4r\u00e4tyin ehdoin, se jatkuu samoin ehdoin ja toistaiseksi.<\/p>\nB. Toteutusehdot<\/h3>\n
Jotta hiljainen uusiminen tapahtuisi, useiden edellytysten on t\u00e4ytytt\u00e4v\u00e4:<\/p>\n
- THE alkuper\u00e4isen vuokrasopimuksen on t\u00e4ytynyt olla umpeutunut<\/strong>, onko kyseess\u00e4 yhdeks\u00e4n vuoden vuokrasopimus (laillinen v\u00e4himm\u00e4iskesto) vai osapuolten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4 eri kesto.<\/p>\n- THE vuokrasopimus ei saa sulkea pois mahdollisuutta hiljaiseen uusimiseen<\/strong>. Osapuolet voivat todellakin m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 vuokrasopimuksessa, ett\u00e4 se p\u00e4\u00e4ttyy lopullisesti sen p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 ilman jatkamista.<\/p>\n– Kumpikaan osapuoli ei ole ilmoittanut toiselle<\/strong> m\u00e4\u00e4r\u00e4aikojen ja toimitetuissa lomakkeissa h\u00e4nen toiveensa olla uusimatta vuokrasopimusta. N\u00e4m\u00e4 ehdot vaihtelevat sen mukaan, tekeek\u00f6 irtisanomisen vuokralainen vai vuokranantaja.<\/p>\nN\u00e4in ollen hiljainen uusiminen ei johdu osapuolten nimenomaisesta halusta jatkaa sopimussuhdettaan, vaan siit\u00e4, etteiv\u00e4t ne vastusta vuokrasopimuksen uusimista m\u00e4\u00e4ritellyin ehdoin.<\/p>\n
II. Hiljaisen uusimisen oikeudelliset seuraukset<\/h2>\nV. Vuokrasopimus jatkuu alkuper\u00e4isin ehdoin<\/h3>\n
Kun vuokrasopimus uusitaan hiljaisesti, kaikki alkuper\u00e4isen sopimuksen ehdot ovat voimassa. Vuokralaisella on siten oikeus asua tiloihin samoin ehdoin, erityisesti vuokran, maksujen, tilojen m\u00e4\u00e4r\u00e4np\u00e4\u00e4n tai ty\u00f6n osalta.<\/strong>
T\u00e4m\u00e4 jatkuvuus voi olla eduksi tarjoamalla osapuolille vakautta ja est\u00e4m\u00e4ll\u00e4 niit\u00e4 joutumasta neuvottelemaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti uudelleen vuokrasopimuksen ehtoja. Se voi kuitenkin osoittautua rajoittavaksi my\u00f6s est\u00e4en heilt\u00e4 mahdollisuuden mukauttaa sopimusta vuokramarkkinoiden muutoksiin tai tarpeisiinsa.<\/p>\nB. Osapuolet ovat ty\u00f6suhteessa m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi ajaksi<\/h3>\n
Jos alkuper\u00e4inen vuokrasopimus tehtiin m\u00e4\u00e4r\u00e4ajaksi, sen hiljainen uusiminen muuttaa sen toistaiseksi voimassa olevaksi vuokrasopimukseksi<\/strong>. T\u00e4m\u00e4 tarkoittaa, ett\u00e4 osapuolet pysyv\u00e4t kihloissa, kunnes toinen heist\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 lopettaa sen irtisanoutumalla ilman etuk\u00e4teen asetettua m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaa.<\/p>\nVuokralaisella on siten oikeus oleskella tiloissa ilman aikarajoitusta. Vastineeksi h\u00e4n voi poistua tiloista vain noudattamalla lakia tai sopimusta, ja h\u00e4nen on maksettava vuokraa t\u00e4m\u00e4n ajanjakson loppuun asti, mik\u00e4 voi olla merkitt\u00e4v\u00e4 taloudellinen taakka.<\/p>\n
C. Irtisanomisen mahdollisuudet ovat edelleen s\u00e4\u00e4nneltyj\u00e4<\/h3>\n
Hiljaisen uusimisen yhteydess\u00e4 vuokranantajalla ei ole t\u00e4ydellist\u00e4 vapautta p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 vuokrasopimus. H\u00e4n voi ilmoittaa vuokralaiselle vain laissa tyhjent\u00e4v\u00e4sti luetelluissa tapauksissa, erityisesti:<\/p>\n
\u2013 Ottaa tilat haltuunsa asuakseen niiss\u00e4 tai sijoittaakseen sinne l\u00e4heisen
\u2013 Niiden uudelleenrakentaminen tai nostaminen
\u2013 Perustetusta ja vakavasta syyst\u00e4 (esim. sopimusvelvoitteen noudattamatta j\u00e4tt\u00e4minen, toistuva nautinnon h\u00e4iri\u00f6)
\u2013 Kolmen vuoden jakson p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 ja 6 kuukauden irtisanomisajalla ilman syyt\u00e4<\/p>\n
Vuokralaisella on 3 tai 6 kuukauden irtisanomisaika riippuen siit\u00e4, onko h\u00e4n asunut tiloissa yli vai alle kaksi vuotta. N\u00e4ill\u00e4 rajoituksilla pyrit\u00e4\u00e4n takaamaan nykyisen vuokralaisen suoja, mutta ne voivat heikent\u00e4\u00e4 vuokranantajan joustavuutta.<\/p>\n
D. Vuokratarkistus on edelleen s\u00e4\u00e4nnelty<\/h3>\n
Vastoin yleist\u00e4 k\u00e4sityst\u00e4 hiljainen uusiminen ei ole vuokranantajalle mahdollisuus s\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4 vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 automaattisesti. Arvioidakseen sen uudelleen h\u00e4nen on aloitettava erityinen muutoksenhakumenettely noudattaen irtisanomisaikaa ja vuokrasopimuksessa tai laissa s\u00e4\u00e4dettyj\u00e4 ehtoja.
Tarkistetun vuokran yl\u00e4raja on nelj\u00e4nnesvuosittaisen kaupallisen vuokraindeksin (ILC) vaihtelu.<\/strong>. Ainoastaan huomattava muutos tilojen ominaisuuksissa, paikalliset kaupalliset tekij\u00e4t tai naurettava vuokra (aliarvostettu yli 10% suhteessa vuokra-arvoon) voivat oikeuttaa katon poistamisen.
N\u00e4in ollen, jos hiljainen uusiminen tarjoaa vuokralaiselle turvaa vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4n suhteen, se vie vuokranantajalta mahdollisuudet merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4n arvonkorotukseen vuokrasopimuksen nimenomaisen uusimisen ulkopuolella.<\/p>\nIII. Vuokranantajan strategiat ja varotoimet<\/h2>\n
Hiljaisen uusimisen mahdollisesti rajoittavien vaikutusten edess\u00e4 omistajat voivat omaksua erilaisia l\u00e4hestymistapoja etujensa s\u00e4ilytt\u00e4miseksi:<\/p>\n
A. Sulje pois kaupallisen vuokrasopimuksen hiljainen uusiminen<\/h3>\n
Ensimm\u00e4inen vaihtoehto on se, ett\u00e4 vuokrasopimuksessa m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 sit\u00e4 ei voida uudistaa hiljaisesti. Vuokrasopimus p\u00e4\u00e4ttyy sitten lopullisesti sen voimassaoloajan p\u00e4\u00e4tytty\u00e4, jolloin osapuolet pakottavat nimenomaisesti neuvottelemaan uudelleen sen jatkumisen ehdot.
Jos t\u00e4m\u00e4 k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6 tarjoaa enemm\u00e4n joustavuutta vuokranantajalle, se pakottaa h\u00e4net aktiivisesti hoitamaan vuokrasopimuksiaan ja neuvottelemaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti uudelleen vuokralaistensa kanssa. Se voi my\u00f6s aiheuttaa kustannuksia ja ep\u00e4varmuutta vuokralaisen l\u00e4hteess\u00e4.<\/p>\n
B. S\u00e4\u00e4d\u00e4 hiljaisen uusimisen ehtoja<\/h3>\n
Toinen mahdollisuus on s\u00e4\u00e4nnell\u00e4 hiljaisen uusiutumisen vaikutuksia<\/strong> antamalla vuokrasopimukseen erityisi\u00e4 lausekkeita, kuten:<\/p>\n\u2013 Rajoitettu uusimisaika (esim.: 6 kuukautta, 1 vuosi)<\/strong> jonka j\u00e4lkeen vuokrasopimus p\u00e4\u00e4ttyy automaattisesti, v\u00e4ltt\u00e4en toistaiseksi voimassa olevan sitoumuksen.<\/p>\n\u2013 Ennenaikaisen irtisanomisen mahdollisuus vuokranantajan eduksi<\/strong>, jolloin se voi ottaa tilat haltuunsa tietyist\u00e4 syist\u00e4 (esim. ty\u00f6, toiminnan muutos) odottamatta kolmen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaa.<\/p>\n– Automaattinen vuokran indeksointilauseke, joka perustuu vuokralaisen toiminnan suoritukseen<\/strong>, joka tarjoaa vaihtoehdon rajoitetuille laillisille revalvaatioille.<\/p>\nN\u00e4m\u00e4 j\u00e4rjestelyt mahdollistavat hiljaisen uusimisen joustavuuden s\u00e4ilytt\u00e4misen samalla kun sen haitat hallitaan. Ne on kuitenkin suunniteltava vuokrasopimuksen tekemisen yhteydess\u00e4, ja ne voivat kohdata vuokralaisten vastahakoisuutta.<\/p>\n
C. Ennakoi vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 ja sen seurauksia<\/h3>\n
Lopuksi a hiljaisen uusimisen ennaltaehk\u00e4isev\u00e4 hallinta edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 vuokranantaja ennakoi vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 useita kuukausia etuk\u00e4teen valitakseen sopivimman strategian:<\/strong><\/p>\n\u2013 Vuokrasopimus uusitaan hiljaisesti, jos h\u00e4n on tyytyv\u00e4inen vuokralaiseensa ja vallitseviin olosuhteisiin.<\/p>\n
– my\u00f6nt\u00e4\u00e4 toipumisvapaan tai vakavasta syyst\u00e4, jos h\u00e4n haluaa saada takaisin omaisuutensa,<\/strong> lakis\u00e4\u00e4teisi\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4aikoja noudattaen.<\/p>\n\u2013 Ehdota vuokrasopimuksen nimenomaista uusimista ja ehtojen tarkistamista tarvittaessa (esim. vuokra, kohde, ty\u00f6t).<\/p>\n
\u2013 Palkkaa a kolmivuotinen arviointimenettely<\/a> jos h\u00e4n huomaa, ett\u00e4 vuokra on aliarvostettu, ker\u00e4\u00e4 vaadittavat tositteet.<\/p>\nT\u00e4m\u00e4 ennakointi antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ratkaista vuokralaisensa s\u00e4ilytt\u00e4misen ja kiinteist\u00f6ns\u00e4 optimaalisen kannattavuuden etsimisen v\u00e4lill\u00e4 markkinamahdollisuuksista riippuen.<\/p>\n
Vaikka hiljainen uudistaminen saattaa vaikuttaa k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6lliselt\u00e4 ratkaisulta jatkuvuuteen, sen vaikutukset ovat monimutkaisempia kuin milt\u00e4 se n\u00e4ytt\u00e4\u00e4. Jos se turvaa vuokrasuhteen, se synnytt\u00e4\u00e4 my\u00f6s j\u00e4ykkyytt\u00e4, joka voi vahingoittaa vuokranantajien etuja.<\/strong><\/p>\nT\u00e4m\u00e4n mekanismin hallittu k\u00e4ytt\u00f6 yhdistettyn\u00e4 vuokra-aikojen ennakoivaan hallintaan mahdollistaa kuitenkin vuokralaisen suojan ja kiinteist\u00f6omaisuuden parantamisen yhteensovittamisen. T\u00e4rkeint\u00e4 on pitk\u00e4n t\u00e4ht\u00e4imen strateginen visio sek\u00e4 ennakointi ja sopeutumiskyky.<\/p>\n
[\/et_pb_text][et_pb_button button_url= \u00bbhttps:\/\/calendly.com\/maitre-zakine \u00bb button_text= \u00bb1. konsultaatio: 30 minuuttia 45 \u20ac \u00bb button_alignment= \u00bbcenter \u00bb _builder_version= \u00bb4.23\u2033 _module_preset= \u00bb_initial \u00bb global_colors_info= \u00bb{} \u00bb button_text_color__hover_enabled= \u00bbty\u00f6p\u00f6yd\u00e4ll\u00e4 \u00bb][\/et_pb_button][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La tacite reconduction des baux commerciaux\u00a0 Le m\u00e9canisme de tacite reconduction des baux commerciaux, bien que largement r\u00e9pandu, reste une notion complexe dont les implications sont souvent m\u00e9connues. Si ce dispositif offre une certaine stabilit\u00e9 aux parties en permettant le renouvellement automatique du contrat \u00e0 son terme, il comporte aussi des contraintes l\u00e9gales et \u00e9conomiques […]<\/p>","protected":false},"author":123,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-64586","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64586"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64586"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}