[et_pb_section fb_built=\u00a0\u00bb1″ theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.27.4″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb][et_pb_row _builder_version=\u00a0\u00bb4.27.4″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_column _builder_version=\u00a0\u00bb4.27.4″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb type=\u00a0\u00bb4_4″ theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb][et_pb_text _builder_version=\u00a0\u00bb4.27.4″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb theme_builder_area=\u00a0\u00bbpost_content\u00a0\u00bb hover_enabled=\u00a0\u00bb0″ sticky_enabled=\u00a0\u00bb0″]<\/p>\n
Kiinteist\u00f6oikeus on siviilioikeuden ala, jolla on erityisen paljon oikeudenk\u00e4yntej\u00e4, erityisesti liiketoimien monimutkaisuuden ja sidosryhmien moninaisuuden vuoksi. Sek\u00e4 yksityishenkil\u00f6iden ett\u00e4 ammattilaisten kohtaamien toistuvien kysymysten joukossa piilevien virheiden kysymys on keskeisell\u00e4 sijalla. \u00c4skett\u00e4inen tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6s havainnollistaa t\u00e4ydellisesti kiinteist\u00f6n myynnin j\u00e4lkeen havaittua piilev\u00e4\u00e4 virhett\u00e4 koskevan riidan kysymyksi\u00e4 ja seurauksia korostaen ostajan suojaa, myyj\u00e4n velvollisuuksia ja todistelun vivahteita.<\/p>\n
Kiinteist\u00f6n myynti on merkitt\u00e4v\u00e4 oikeudellinen liiketoimi, johon liittyy myyj\u00e4n vastuu ostajaa kohtaan. Siviililain mukaan myyj\u00e4n on taattava ostajalle myydyn omaisuuden piilev\u00e4t virheet eli virheet, jotka eiv\u00e4t ole olleet ilmeisi\u00e4 myyntihetkell\u00e4 ja jotka tekev\u00e4t omaisuudesta sopimattoman aiottuun k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseensa tai jotka v\u00e4hent\u00e4v\u00e4t t\u00e4t\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta niin, ett\u00e4 ostaja ei olisi hankkinut sit\u00e4 tai olisi maksanut siit\u00e4 alhaisemman hinnan, jos h\u00e4n olisi ollut niist\u00e4 tietoinen.1<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n Piilev\u00e4n vian k\u00e4site edellytt\u00e4\u00e4 siis kolmea ehtoa:<\/p>\n Vian on oltava piilossa eli ei myyntihetkell\u00e4 n\u00e4kyv\u00e4.<\/p>\n<\/li>\n Sen on teht\u00e4v\u00e4 kiinteist\u00f6 k\u00e4ytt\u00f6kelvottomaksi tai v\u00e4hennett\u00e4v\u00e4 sen k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4sti.<\/p>\n<\/li>\n Sen on oltava ennen myynti\u00e4, vaikka se ilmestyisi vasta yrityskaupan j\u00e4lkeen1<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Tyypillisi\u00e4 esimerkkej\u00e4: rakenteelliset kosteusongelmat, lahoavan rungon vaurioituminen, vialliset perustukset tai veden tunkeutuminen, jota ei havaita k\u00e4yntien aikana.<\/p>\n \u00c4skett\u00e4isess\u00e4 tapauksessa ostaja havaitsi merkitt\u00e4vi\u00e4 kosteus- ja homeongelmia muutama kuukausi talonsa ostamisen j\u00e4lkeen. Asiantuntijalausunto paljasti, ett\u00e4 ongelman alkuper\u00e4 oli perustusten vika, joka oli per\u00e4isin kiinteist\u00f6n rakentamisajalta. Ostaja, joka uskoi vian olevan piilev\u00e4 ja per\u00e4isin ennen myynti\u00e4, nosti oikeustoimet myyj\u00e4\u00e4 vastaan vaatien joko kaupan peruuttamista tai hinnanalennusta.1<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n Ostaja<\/strong>\u00a0vetoaa siviililain 1641 \u00a7:\u00e4\u00e4n v\u00e4itt\u00e4en, ett\u00e4 vika ei ollut ilmeinen, vakava eik\u00e4 ollut olemassa ennen myynti\u00e4. H\u00e4n v\u00e4itt\u00e4\u00e4, ettei h\u00e4n olisi koskaan ostanut kiinteist\u00f6\u00e4 tuohon hintaan, jos h\u00e4n olisi ollut tietoinen virheest\u00e4.<\/p>\n<\/li>\n Myyj\u00e4<\/strong>\u00a0puolustautuu v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4, ettei h\u00e4n ollut tietoinen viasta ja ett\u00e4 myyntihetkell\u00e4 ei ollut viitteit\u00e4 t\u00e4llaisesta ongelmasta. H\u00e4n v\u00e4itt\u00e4\u00e4 my\u00f6s, ett\u00e4 ostajan olisi pit\u00e4nyt teett\u00e4\u00e4 perusteellisempi arviointi ennen ostoa.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Oikeus huomauttaa, ett\u00e4 piilevi\u00e4 virheit\u00e4 koskeva takuu on voimassa, vaikka myyj\u00e4 ei olisi ollut tietoinen virheen olemassaolosta, ellei kyseess\u00e4 ole ei-ammattimainen myyj\u00e4, joka on lis\u00e4nnyt sopimukseen p\u00e4tev\u00e4n poikkeuslausekkeen. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa todiste virheen aiemmasta olemassaolosta on asiantuntijalausunto, ja virheen piilev\u00e4 luonne on vahvistettu: kosteusj\u00e4ljet eiv\u00e4t olleet n\u00e4kyviss\u00e4 tarkastusk\u00e4yntien aikana, eik\u00e4 taustalla olevaa syyt\u00e4 (huono perustusty\u00f6) voitu havaita ilman teknist\u00e4 tutkimusta.<\/p>\n N\u00e4in ollen tuomioistuin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 myyj\u00e4n korvaamaan ostajalle omaisuuden arvon alennusta vastaavan hinnanalennusta tai tietyiss\u00e4 tapauksissa jopa kaupan t\u00e4ydellisen peruutuksen.1<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n Yksi ostajan suurimmista vaikeuksista on todistaa, ett\u00e4 vika oli olemassa jo ennen myynti\u00e4. Useimmissa tapauksissa t\u00e4m\u00e4 edellytt\u00e4\u00e4 oikeudellisen asiantuntijan arviointia, joka yksin\u00e4\u00e4n voi m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 vian alkuper\u00e4n ja i\u00e4n.1<\/span><\/span><\/a>.<\/span>\u00a0T\u00e4m\u00e4 todistevaatimus suojaa myyj\u00e4\u00e4 perusteettomilta syyt\u00f6ksilt\u00e4, mutta se voi my\u00f6s olla este ostajalle, erityisesti menettelyjen kustannusten ja keston vuoksi.<\/p>\n Kaikki viat eiv\u00e4t ole piilevi\u00e4 vikoja. Seuraavat eiv\u00e4t kuulu t\u00e4h\u00e4n ryhm\u00e4\u00e4n:<\/p>\n Ostajan myynnin j\u00e4lkeen aiheuttamat vahingot (esimerkiksi vesivuoto uuden asukkaan huonosti suorittaman ty\u00f6n vuoksi).<\/p>\n<\/li>\n Myynnin j\u00e4lkeen ilmenneet luonnonilmi\u00f6t, jotka eiv\u00e4t liity aiempaan vikaan.<\/p>\n<\/li>\n Ik\u00e4\u00e4ntyvien laitteiden normaali kuluminen (esimerkiksi kattilan rikkoutuminen useiden vuosien k\u00e4yt\u00f6n j\u00e4lkeen)1<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Kiinteist\u00f6kauppasopimuksissa on usein lauseke, joka kielt\u00e4\u00e4 piilevien virheiden takuun, erityisesti silloin, kun myyj\u00e4 on yksityishenkil\u00f6. T\u00e4m\u00e4 lauseke ei kuitenkaan suojaa myyj\u00e4\u00e4 petoksen sattuessa, eli jos myyj\u00e4 on tahallaan salannut virheen, josta h\u00e4n oli tietoinen. Petoksen todistaminen on kuitenkin vaikeaa, ja sen osoittaminen edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 myyj\u00e4 tiesi myyntihetkell\u00e4 virheen olemassaolosta ja ett\u00e4 h\u00e4n tietoisesti j\u00e4tti sen ilmoittamatta ostajalle.2<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n Lis\u00e4\u00e4ntynyt valppaus ostoksilla<\/strong>\u00a0On suositeltavaa teett\u00e4\u00e4 perusteellinen diagnostiikka, erityisesti jos kiinteist\u00f6n kunnosta (kosteus, katto, perustukset jne.) on ep\u00e4ilyksi\u00e4.<\/p>\n<\/li>\n Reagointikyky vian havaitsemisen yhteydess\u00e4<\/strong>\u00a0Laki edellytt\u00e4\u00e4 ostajalta toimimista suhteellisen lyhyess\u00e4 ajassa (kahden vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta siviililain 1648 \u00a7:n mukaisesti).<\/p>\n<\/li>\n Valitusmahdollisuus<\/strong>\u00a0Jos kyseess\u00e4 on todistettu piilev\u00e4 virhe, ostaja voi vaatia joko kaupan peruuttamista (kiellossa oleva kanne), hinnanalennusta (arvioitu kanne) tai vahingonkorvausta petoksen tapauksessa.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Velvollisuus antaa tietoja<\/strong>\u00a0Myyj\u00e4n on ilmoitettava ostajalle kaikista tiedossa olevista virheist\u00e4, muuten h\u00e4n on vastuussa.<\/p>\n<\/li>\n Vastuun rajat<\/strong>\u00a0Poikkeuslausekkeen sis\u00e4llytt\u00e4minen voi suojata ei-ammattimaista myyj\u00e4\u00e4, lukuun ottamatta petostapauksia.<\/p>\n<\/li>\n Oikeudenk\u00e4yntien riskit<\/strong>\u00a0Myyj\u00e4\u00e4 voidaan syytt\u00e4\u00e4 jopa vilpitt\u00f6m\u00e4ss\u00e4 mieless\u00e4, jos havaitaan piilev\u00e4 vika, joten on t\u00e4rke\u00e4\u00e4 teett\u00e4\u00e4 vianm\u00e4\u00e4ritys ennen myynti\u00e4 ja pit\u00e4\u00e4 kirjaa ostajalle toimitetuista tiedoista.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Piilevien virheiden lis\u00e4ksi kiinteist\u00f6kaupassa voi synty\u00e4 monia muita riitoja:<\/p>\n Materiaaliviat tai -vahingot (putkity\u00f6t, s\u00e4hk\u00f6t, katto jne.)3<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n Suostumuksen puutteet (petos, painostus, erehdys sopimuksen olennaisesta osasta)3<\/span><\/span><\/a>2<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n Kaavoitus- ja paikalliset s\u00e4\u00e4ntelykysymykset (maank\u00e4ytt\u00f6, rakennuslupien ep\u00e4\u00e4miset jne.)3<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n Yhteisomistuss\u00e4\u00e4nt\u00f6jen noudattamatta j\u00e4tt\u00e4minen (luvaton ty\u00f6, maksamattomat maksut jne.)3<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n Kiistanalaiset servituudit ja tieoikeudet3<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Vanhentumisaika on keskeinen osa kiinteist\u00f6oikeutta. Piilevien virheiden osalta kanne on nostettava kahden vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta (Art. 1648 C. siviililaki), mutta t\u00e4t\u00e4 aikaa voidaan pident\u00e4\u00e4 todistetun petoksen tapauksessa (enint\u00e4\u00e4n kymmeneen vuoteen).2<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n T\u00e4m\u00e4 tuore p\u00e4\u00e4t\u00f6s korostaa notaarien ja kiinteist\u00f6alan ammattilaisten kannalta kauppojen turvaamisen t\u00e4rkeytt\u00e4:<\/p>\n Sopimusten tarkka laatiminen<\/strong>\u00a0mainitse nimenomaisesti kiinteist\u00f6n kunto, suoritetut diagnostiikat ja ostajan mahdolliset varaukset.<\/p>\n<\/li>\n Neuvoja osapuolille<\/strong>\u00a0: tiedottaa myyjille ja ostajille riskeist\u00e4 ja mahdollisista oikeussuojakeinoista, jos vika havaitaan my\u00f6hemmin.<\/p>\n<\/li>\n Riitojen hallinta<\/strong>\u00a0: tukea asiakkaita riitojen sovinnollisessa ratkaisemisessa tai, jos se ei onnistu, oikeudenk\u00e4ynneiss\u00e4.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Kiinteist\u00f6jen piilevi\u00e4 virheit\u00e4 koskeva tuore tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6s vahvistaa tuomioistuinten halun suojella ostajia vakavilta ja piilevilt\u00e4 virheilt\u00e4 samalla asettamalla tiukan todistustaakan. Se osoittaa, ett\u00e4 jokaisen osapuolen on toimittava huolellisesti, l\u00e4pin\u00e4kyv\u00e4sti ja harkiten kiinteist\u00f6j\u00e4 myydess\u00e4\u00e4n tai ostaessaan.<\/p>\n Vaikka laki tarjoaa ostajalle tehokkaita ty\u00f6kaluja korvauksen saamiseksi piilev\u00e4n virheen sattuessa, tosiasia on, ett\u00e4 ennaltaehk\u00e4isy, tiedon antaminen ja p\u00e4tevien ammattilaisten tuki ovat edelleen parhaita tapoja v\u00e4ltt\u00e4\u00e4 pitk\u00e4t ja kalliit riidat, jotka liian usein vaivaavat kiinteist\u00f6alaa.4<\/span><\/span><\/a>1<\/span><\/span><\/a>3<\/span><\/span><\/a>2<\/span><\/span><\/a>.<\/span><\/p>\n\n
II. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n esimerkki: hiljattain tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s piilevist\u00e4 virheist\u00e4<\/strong><\/h2>\n
A. Riita-asiaan liittyv\u00e4t tosiseikat<\/strong><\/h2>\n
B. Osapuolten v\u00e4itteet<\/strong><\/h2>\n
\n
C. Tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6s<\/strong><\/h2>\n
III. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 saadut opetukset<\/strong><\/h2>\n
A. Todistustaakka ja asiantuntemuksen rooli<\/strong><\/h2>\n
B. Takuun rajoitukset: normaali kuluminen ja siit\u00e4 johtuvat vahingot<\/strong><\/h2>\n
\n
C. Poikkeuslausekkeen soveltamisala<\/strong><\/h2>\n
IV. K\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n seuraukset osapuolille<\/strong><\/h2>\n
A. Ostajalle<\/strong><\/h2>\n
\n
B. Myyj\u00e4lle<\/strong><\/h2>\n
\n
V. Kiinteist\u00f6oikeuteen liittyvi\u00e4 kysymyksi\u00e4<\/strong><\/h2>\n
A. Muut kiinteist\u00f6riitojen syyt<\/strong><\/h2>\n
\n
B. Kanneoikeuden vanhentuminen<\/strong><\/h2>\n
VI. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen vaikutus notaarik\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n ja liiketoimien turvallisuuteen<\/strong><\/h2>\n
\n
VII. Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6s: oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6, joka suojelee ostajaa, mutta vaatii n\u00e4ytt\u00f6\u00e4<\/strong><\/h2>\n
\n