Me C\u00e9cile Zakine, avocate au Barreau de Grasse et Docteur en Droit, intervient en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 pour les copropri\u00e9taires, syndics et conseils syndicaux situ\u00e9s dans les Alpes-Maritimes et le Var. Son cabinet, bas\u00e9 \u00e0 Antibes (15 avenue Robert Soleau), traite les litiges li\u00e9s aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, aux charges, aux travaux, aux troubles de voisinage et \u00e0 la gestion du syndic. Elle intervient devant les tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan et Toulon, ainsi que devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>\n
La copropri\u00e9t\u00e9, r\u00e9gie par la loi du 10 juillet 1965, impose des r\u00e8gles strictes en mati\u00e8re de majorit\u00e9, de convocation, de r\u00e9partition des charges et de r\u00e9alisation des travaux. Les litiges sont fr\u00e9quents : contestation d’une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, impay\u00e9s de charges, travaux non autoris\u00e9s, mauvaise gestion du syndic, ou encore troubles de voisinage. Me Zakine vous conseille et vous repr\u00e9sente pour faire valoir vos droits, que ce soit \u00e0 l’amiable ou devant le juge.<\/p>\n
Toute d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut \u00eatre contest\u00e9e devant le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent dans un d\u00e9lai de deux mois<\/strong> \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal. Ce d\u00e9lai est de rigueur : pass\u00e9 ce d\u00e9lai, la d\u00e9cision devient d\u00e9finitive, m\u00eame si elle est irr\u00e9guli\u00e8re.<\/p>\n Les motifs de contestation sont vari\u00e9s : irr\u00e9gularit\u00e9 de convocation (d\u00e9lai insuffisant, absence de mention d’un point \u00e0 l’ordre du jour), d\u00e9faut de majorit\u00e9 (une r\u00e9solution adopt\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 simple alors que la loi impose la majorit\u00e9 absolue ou la double majorit\u00e9), d\u00e9cision contraire \u00e0 la loi ou au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, ou encore absence de justification technique ou financi\u00e8re pour des travaux vot\u00e9s.<\/p>\n Prenons l’exemple d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui vote des travaux de ravalement pour un montant de 150 000 euros, sans avoir recueilli plusieurs devis ni consult\u00e9 un ma\u00eetre d’\u0153uvre. Un copropri\u00e9taire peut saisir le tribunal judiciaire de Grasse (si l’immeuble est situ\u00e9 \u00e0 Antibes, Cannes, Grasse ou Mougins) pour demander l’annulation de la r\u00e9solution et imposer au syndicat de respecter la proc\u00e9dure l\u00e9gale.<\/p>\n Me Zakine pr\u00e9pare l’assignation, analyse le proc\u00e8s-verbal, examine les r\u00e8gles de majorit\u00e9 applicables et vous repr\u00e9sente \u00e0 l’audience pour obtenir l’annulation ou la r\u00e9formation de la d\u00e9cision contest\u00e9e.<\/p>\n Le copropri\u00e9taire qui ne paie pas ses charges s’expose \u00e0 une proc\u00e9dure de recouvrement. Le syndic peut \u00e9mettre une mise en demeure, puis saisir le tribunal pour obtenir un titre ex\u00e9cutoire et proc\u00e9der \u00e0 une saisie immobili\u00e8re si n\u00e9cessaire.<\/p>\n Inversement, un copropri\u00e9taire peut contester les charges r\u00e9clam\u00e9es s’il estime qu’elles sont mal r\u00e9parties, injustifi\u00e9es ou que les comptes du syndic comportent des erreurs. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 pr\u00e9voit que tout copropri\u00e9taire peut demander la communication des pi\u00e8ces justificatives des d\u00e9penses inscrites dans les comptes du syndicat.<\/p>\n Me Zakine vous assiste pour v\u00e9rifier la r\u00e9gularit\u00e9 des appels de fonds, contr\u00f4ler les comptes annuels, identifier les erreurs de r\u00e9partition (charges communes imput\u00e9es \u00e0 un lot privatif, charges sp\u00e9ciales mal ventil\u00e9es) et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, saisir le tribunal pour obtenir la rectification des comptes ou la suspension de la proc\u00e9dure de recouvrement.<\/p>\n Les travaux r\u00e9alis\u00e9s sur les parties communes (ravalement, toiture, canalisations, hall d’entr\u00e9e, ascenseur) doivent \u00eatre vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale selon les r\u00e8gles de majorit\u00e9 d\u00e9finies par la loi du 10 juillet 1965. Les travaux d’am\u00e9lioration rel\u00e8vent de l’article 25 (majorit\u00e9 absolue), les travaux de conservation ou d’entretien rel\u00e8vent de l’article 24 (majorit\u00e9 simple).<\/p>\n Lorsque les travaux sont r\u00e9alis\u00e9s, le ma\u00eetre d’ouvrage (le syndicat des copropri\u00e9taires) b\u00e9n\u00e9ficie des garanties l\u00e9gales : garantie de parfait ach\u00e8vement (1 an), garantie de bon fonctionnement (2 ans pour les \u00e9quipements dissociables) et garantie d\u00e9cennale (10 ans pour les dommages compromettant la solidit\u00e9 ou la destination de l’ouvrage). En cas de malfa\u00e7on, le syndicat peut mettre en \u0153uvre la responsabilit\u00e9 contractuelle de l’entrepreneur ou du ma\u00eetre d’\u0153uvre (articles 1231-1 et suivants du Code civil).<\/p>\n Me Zakine intervient pour :<\/p>\n Le syndic, professionnel ou b\u00e9n\u00e9vole, est charg\u00e9 d’administrer la copropri\u00e9t\u00e9. Si sa gestion est d\u00e9faillante (absence de convocation des assembl\u00e9es, comptes erron\u00e9s, travaux non r\u00e9alis\u00e9s, absence de r\u00e9ponse aux copropri\u00e9taires), l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut d\u00e9cider de le r\u00e9voquer ou de ne pas renouveler son mandat.<\/p>\n La r\u00e9vocation du syndic en cours de mandat n\u00e9cessite une majorit\u00e9 absolue (article 25). Si l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne parvient pas \u00e0 cette majorit\u00e9, un copropri\u00e9taire peut saisir le tribunal pour demander la r\u00e9vocation judiciaire du syndic pour faute grave.<\/p>\n Me Zakine vous conseille pour pr\u00e9parer la r\u00e9solution de r\u00e9vocation, r\u00e9unir les preuves de la mauvaise gestion (courriers rest\u00e9s sans r\u00e9ponse, absence de tenue des registres obligatoires, non-ex\u00e9cution des d\u00e9cisions d’assembl\u00e9e) et, si n\u00e9cessaire, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la r\u00e9vocation judiciaire et la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire.<\/p>\n Les troubles de voisinage en copropri\u00e9t\u00e9 prennent des formes vari\u00e9es : nuisances sonores r\u00e9p\u00e9t\u00e9es (musique, travaux, pas sur le plancher), odeurs (tabac, cuisine, animaux), d\u00e9gradations des parties communes, occupation abusive (hall, cave, balcon), ou encore non-respect du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 (animaux interdits, activit\u00e9 professionnelle non autoris\u00e9e).<\/p>\n Le copropri\u00e9taire victime peut d’abord saisir le syndic, qui doit faire respecter le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Si le syndic reste inactif, le copropri\u00e9taire peut agir directement devant le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation du trouble, la condamnation de l’auteur \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la r\u00e9siliation du bail si le trouble \u00e9mane d’un locataire.<\/p>\n Me Zakine vous assiste pour constituer le dossier (constat d’huissier, t\u00e9moignages, courriers au syndic, plainte \u00e9ventuelle), mettre en demeure l’auteur du trouble et engager la proc\u00e9dure judiciaire devant le tribunal judiciaire comp\u00e9tent.<\/p>\n Me C\u00e9cile Zakine intervient principalement dans les Alpes-Maritimes (06) et le Var (83). Les juridictions comp\u00e9tentes en mati\u00e8re de copropri\u00e9t\u00e9 sont :<\/p>\n Les appels rel\u00e8vent de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>\n Le cabinet de Me C\u00e9cile Zakine est situ\u00e9 au 15 avenue Robert Soleau \u00e0 Antibes. Elle re\u00e7oit sur rendez-vous et propose \u00e9galement des consultations t\u00e9l\u00e9phoniques de 30 minutes au tarif de 45 euros (prise de rendez-vous via Calendly).<\/p>\n Pour toute question relative \u00e0 un litige de copropri\u00e9t\u00e9 (assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, charges, travaux, syndic, voisinage), vous pouvez la joindre au 06 21 69 91 77<\/strong>.<\/p>\n V\u00e9rifiez que l’avocat justifie d’une pratique r\u00e9guli\u00e8re du droit de la copropri\u00e9t\u00e9 : contentieux d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, recouvrement de charges, litiges de travaux. Me Zakine, Docteur en Droit inscrite au Barreau de Grasse, traite ces dossiers depuis son cabinet d’Antibes et intervient \u00e0 distance pour les copropri\u00e9taires parisiens confront\u00e9s \u00e0 un syndic ou un conseil syndical d\u00e9faillant, avec \u00e9changes par visioconf\u00e9rence et d\u00e9p\u00f4t d’actes d\u00e9mat\u00e9rialis\u00e9.<\/p>\n Il conseille en amont sur la r\u00e9daction des r\u00e9solutions d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et les contrats de syndic, puis repr\u00e9sente son client devant le tribunal judiciaire en cas de contestation. Ses missions courantes : annulation d’une d\u00e9cision d’AG dans le d\u00e9lai de 2 mois, recouvrement de charges impay\u00e9es, mise en cause de la responsabilit\u00e9 du syndic pour d\u00e9faut d’entretien ou de travaux vot\u00e9s.<\/p>\n La scission divise un ensemble immobilier en plusieurs copropri\u00e9t\u00e9s autonomes, chacune dot\u00e9e de son propre r\u00e8glement, syndicat et \u00e9tat descriptif de division. Elle exige un vote \u00e0 l’unanimit\u00e9 ou une d\u00e9cision judiciaire selon l’article 28 de la loi de 1965, une modification de l’\u00e9tat descriptif de division et souvent une expertise de r\u00e9partition des charges communes. Consultez avant l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour s\u00e9curiser le montage juridique.<\/p>\n Les honoraires varient selon la complexit\u00e9 : un simple recouvrement de charges se traite souvent au forfait, tandis qu’une contestation d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ou une action contre un syndic pour manquement \u00e0 ses obligations se facture au taux horaire ou au forfait avec convention d’honoraires sign\u00e9e en amont. Un premier \u00e9change permet d’\u00e9valuer pr\u00e9cis\u00e9ment le budget et les chances de succ\u00e8s de votre dossier.<\/p>\nImpay\u00e9s de charges et recouvrement<\/h2>\n
Travaux en copropri\u00e9t\u00e9 : autorisation, responsabilit\u00e9, garanties<\/h2>\n
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Changement ou r\u00e9vocation du syndic<\/h2>\n
Troubles de voisinage en copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n
Zone d’intervention et juridictions comp\u00e9tentes<\/h2>\n
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Contact et consultation<\/h2>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Comment trouver un avocat en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris ou dans les Alpes-Maritimes ?<\/h3>\n
Quel est le r\u00f4le d’un avocat expert en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n
Comment se d\u00e9roule une scission de copropri\u00e9t\u00e9 et quand consulter un avocat ?<\/h3>\n
Quel est le co\u00fbt d’un avocat pour un litige de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n