{"id":62131,"date":"2023-08-23T12:11:51","date_gmt":"2023-08-23T10:11:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/?p=62131"},"modified":"2026-09-19T22:33:37","modified_gmt":"2026-04-24T20:33:05","slug":"reponses-aux-7-questions-cles-par-un-avocat-en-droit-immobilier-a-nice","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/reponses-aux-7-questions-cles-par-un-avocat-en-droit-immobilier-a-nice\/","title":{"rendered":"R\u00e9ponses aux 7 Questions Cl\u00e9s par un Avocat en Droit Immobilier \u00e0 Nice"},"content":{"rendered":"<p>Les dossiers immobiliers soul\u00e8vent r\u00e9guli\u00e8rement les m\u00eames interrogations, que ce soit lors d&rsquo;un achat, d&rsquo;un litige de copropri\u00e9t\u00e9 ou de troubles de voisinage. Voici les sept questions les plus fr\u00e9quemment pos\u00e9es au cabinet, avec des r\u00e9ponses juridiques pr\u00e9cises et des r\u00e9f\u00e9rences aux textes applicables.<\/p>\n<h2>1. Quelles v\u00e9rifications effectuer avant d&rsquo;acheter un bien immobilier ?<\/h2>\n<p>Avant de signer un compromis de vente, plusieurs contr\u00f4les s&rsquo;imposent :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u00c9tat hypoth\u00e9caire et privil\u00e8ges<\/strong> : le notaire sollicite un \u00e9tat des inscriptions hypoth\u00e9caires aupr\u00e8s du service de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re. Tout cr\u00e9dit en cours, saisie ou privil\u00e8ge appara\u00eet sur ce document.<\/li>\n<li><strong>Diagnostics obligatoires<\/strong> : DPE, amiante, plomb, termites, gaz, \u00e9lectricit\u00e9, risques naturels, loi Carrez (surface). Leur absence ou leur inexactitude engage la responsabilit\u00e9 du vendeur (articles L. 271-4 et suivants du Code de la construction et de l&rsquo;habitation).<\/li>\n<li><strong>Servitudes<\/strong> : passage, vue, canalisation, chemin d&rsquo;acc\u00e8s. Le notaire consulte le r\u00e8glement de lotissement et le cadastre ; l&rsquo;avocat v\u00e9rifie que ces servitudes correspondent bien \u00e0 la situation r\u00e9elle et qu&rsquo;aucune prescription acquisitive n&rsquo;a eu lieu.<\/li>\n<li><strong>Urbanisme<\/strong> : certificat d&rsquo;urbanisme, r\u00e8gles du PLU, zones prot\u00e9g\u00e9es (ABF, sites class\u00e9s fr\u00e9quents sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une fois l&rsquo;acte sign\u00e9, l&rsquo;action en vice cach\u00e9 se prescrit par deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte (article 1648 du Code civil). L&rsquo;action en garantie d&rsquo;\u00e9viction, elle, se prescrit par cinq ans (article 2224).<\/p>\n<h2>2. VEFA : quels sont mes recours en cas de retard de livraison ?<\/h2>\n<p>La vente en l&rsquo;\u00e9tat futur d&rsquo;ach\u00e8vement (VEFA) est r\u00e9gie par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l&rsquo;habitation. Le contrat doit mentionner la date de livraison pr\u00e9visionnelle et le taux de p\u00e9nalit\u00e9 de retard (usuellement 1\/3 000<sup>e<\/sup> du prix par jour de retard, soit environ 10 % par an).<\/p>\n<p>Si le promoteur d\u00e9passe le d\u00e9lai, l&rsquo;acqu\u00e9reur peut :<\/p>\n<ul>\n<li>R\u00e9clamer les p\u00e9nalit\u00e9s de retard, automatiques et de plein droit, sans mise en demeure pr\u00e9alable.<\/li>\n<li>Demander la r\u00e9solution du contrat pour d\u00e9passement de d\u00e9lai raisonnable, assorti de dommages et int\u00e9r\u00eats si le retard cause un pr\u00e9judice distinct (double loyer, frais de garde-meubles).<\/li>\n<li>Consigner les r\u00e9serves lors de la r\u00e9ception : tout d\u00e9sordre apparent doit figurer sur le proc\u00e8s-verbal de livraison pour d\u00e9clencher la garantie de parfait ach\u00e8vement (un an), biennale (deux ans, solidit\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments d&rsquo;\u00e9quipement) ou d\u00e9cennale (dix ans, solidit\u00e9 de l&rsquo;ouvrage, article 1792 du Code civil).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le contentieux VEFA rel\u00e8ve du tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent (tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice, Menton). L&rsquo;appel se fait devant la cour d&rsquo;appel d&rsquo;Aix-en-Provence.<\/p>\n<h2>3. Copropri\u00e9t\u00e9 : comment contester une d\u00e9cision d&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ?<\/h2>\n<p>Toute d\u00e9cision d&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale irr\u00e9guli\u00e8re ou abusive peut \u00eatre contest\u00e9e dans un d\u00e9lai strict de <strong>deux mois<\/strong> suivant la notification du proc\u00e8s-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, la d\u00e9cision devient d\u00e9finitive.<\/p>\n<p>L&rsquo;action peut \u00eatre form\u00e9e pour :<\/p>\n<ul>\n<li>Vice de forme : convocation tardive, ordre du jour incomplet, absence de pi\u00e8ces jointes.<\/li>\n<li>D\u00e9faut de majorit\u00e9 : r\u00e9solution adopt\u00e9e \u00e0 une majorit\u00e9 inf\u00e9rieure \u00e0 celle requise (article 24, 25 ou 26).<\/li>\n<li>Abus de majorit\u00e9 : d\u00e9cision contraire \u00e0 l&rsquo;int\u00e9r\u00eat collectif, prise dans le seul int\u00e9r\u00eat d&rsquo;un groupe de copropri\u00e9taires.<\/li>\n<li>D\u00e9cision contraire aux statuts ou \u00e0 la loi.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;assignation doit viser le syndicat des copropri\u00e9taires, repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic. Le tribunal judiciaire comp\u00e9tent est celui du lieu de situation de l&rsquo;immeuble. La proc\u00e9dure est contradictoire et n\u00e9cessite l&rsquo;intervention d&rsquo;un avocat.<\/p>\n<h2>4. Servitudes et troubles de voisinage : que faire si mon voisin empi\u00e8te sur ma propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n<p>L&#8217;empi\u00e9tement \u2014 construction, cl\u00f4ture, plantation \u2014 constitue une atteinte au droit de propri\u00e9t\u00e9 (article 544 du Code civil). Plusieurs actions sont envisageables :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Action en bornage<\/strong> (articles 646 et suivants) : permet de fixer les limites exactes entre deux fonds. Elle est imprescriptible et contradictoire. Un g\u00e9om\u00e8tre-expert, d\u00e9sign\u00e9 par le tribunal ou \u00e0 l&rsquo;amiable, \u00e9tablit le plan de d\u00e9limitation.<\/li>\n<li><strong>Action en revendication<\/strong> : si l&#8217;empi\u00e9tement est caract\u00e9ris\u00e9, le propri\u00e9taire peut demander la d\u00e9molition ou le d\u00e9placement de l&rsquo;ouvrage, ainsi que des dommages et int\u00e9r\u00eats pour occupation sans droit ni titre.<\/li>\n<li><strong>N\u00e9gociation amiable<\/strong> : avant toute assignation, une lettre recommand\u00e9e avec mise en demeure, accompagn\u00e9e d&rsquo;un plan de g\u00e9om\u00e8tre, permet souvent de trouver un accord (cession de parcelle, constitution de servitude conventionnelle).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les troubles anormaux de voisinage (bruit, odeurs, vibrations) rel\u00e8vent de la responsabilit\u00e9 civile de plein droit, sans n\u00e9cessit\u00e9 de prouver une faute (jurisprudence constante depuis l&rsquo;arr\u00eat <em>Cl\u00e9ment-Bayard<\/em>, Cass. req., 3 ao\u00fbt 1915). L&rsquo;action se prescrit par cinq ans (article 2224).<\/p>\n<h2>5. Puis-je acheter un bien immobilier en tant que non-r\u00e9sident ?<\/h2>\n<p>Oui. Aucune restriction l\u00e9gale ne limite l&rsquo;acquisition d&rsquo;un bien immobilier en France par un \u00e9tranger, qu&rsquo;il soit r\u00e9sident de l&rsquo;Union europ\u00e9enne ou d&rsquo;un pays tiers. Les formalit\u00e9s sont identiques :<\/p>\n<ul>\n<li>Signature d&rsquo;un compromis de vente, puis acte authentique chez le notaire.<\/li>\n<li>Obtention d&rsquo;un num\u00e9ro fiscal fran\u00e7ais (num\u00e9ro SIRET ou num\u00e9ro d&rsquo;identification fiscale pour personne physique).<\/li>\n<li>Paiement des droits de mutation (environ 7 \u00e0 8 % du prix dans l&rsquo;ancien, droits r\u00e9duits dans le neuf).<\/li>\n<\/ul>\n<p>En revanche, l&rsquo;imposition diff\u00e8re selon la r\u00e9sidence fiscale :<\/p>\n<ul>\n<li>Revenus fonciers : d\u00e9claration en France (imp\u00f4t sur le revenu, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2 %). Convention fiscale internationale \u00e0 v\u00e9rifier pour \u00e9viter la double imposition.<\/li>\n<li>Plus-value de cession : taxe de 19 % + pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention (exon\u00e9ration totale apr\u00e8s 30 ans).<\/li>\n<li>IFI (Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re) : si le patrimoine immobilier net taxable en France d\u00e9passe 1,3 million d&rsquo;euros, d\u00e9claration obligatoire, m\u00eame pour un non-r\u00e9sident.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;accompagnement d&rsquo;un avocat permet de s\u00e9curiser la structuration de l&rsquo;acquisition (SCI, d\u00e9tention directe) et d&rsquo;optimiser la fiscalit\u00e9 applicable.<\/p>\n<h2>6. Locataire d\u00e9faillant : quels recours pour r\u00e9cup\u00e9rer les loyers impay\u00e9s ?<\/h2>\n<p>Le non-paiement du loyer constitue un manquement grave aux obligations du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit respecter une proc\u00e9dure stricte :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Mise en demeure<\/strong> : lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, invitant le locataire \u00e0 r\u00e9gulariser sous huit jours.<\/li>\n<li><strong>Clause r\u00e9solutoire<\/strong> : si le bail la contient (article 15 de la loi de 1989), la r\u00e9siliation devient automatique un mois apr\u00e8s commandement de payer d\u00e9livr\u00e9 par huissier, sauf r\u00e9gularisation ou saisine du juge par le locataire.<\/li>\n<li><strong>Assignation devant le tribunal judiciaire<\/strong> : en l&rsquo;absence de clause r\u00e9solutoire, le bailleur assigne le locataire en r\u00e9siliation du bail, en paiement des loyers et charges impay\u00e9s, et en indemnit\u00e9 d&rsquo;occupation.<\/li>\n<li><strong>Expulsion<\/strong> : apr\u00e8s obtention d&rsquo;un jugement ex\u00e9cutoire, le bailleur fait d\u00e9livrer un commandement de quitter les lieux, puis sollicite le concours de la force publique. La tr\u00eave hivernale (1<sup>er<\/sup> novembre \u2013 31 mars) suspend l&rsquo;expulsion, sauf logements insalubres ou dangereux.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;assurance loyers impay\u00e9s (GLI) couvre g\u00e9n\u00e9ralement les d\u00e9faillances, sous r\u00e9serve de respecter les conditions de souscription (enqu\u00eate locataire, taux d&rsquo;effort, garantie solidaire).<\/p>\n<h2>7. Succession : comment organiser la transmission de ma r\u00e9sidence sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur ?<\/h2>\n<p>La transmission d&rsquo;un bien immobilier s&rsquo;anticipe pour \u00e9viter les conflits entre h\u00e9ritiers et optimiser la fiscalit\u00e9. Plusieurs outils existent :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Donation simple<\/strong> : le donateur transmet de son vivant la pleine propri\u00e9t\u00e9, avec abattement de 100 000 \u20ac par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Droits de donation selon bar\u00e8me progressif (5 % \u00e0 45 %).<\/li>\n<li><strong>Donation avec r\u00e9serve d&rsquo;usufruit<\/strong> : le donateur conserve l&rsquo;usage ou les revenus du bien (loyers), seule la nue-propri\u00e9t\u00e9 est transmise. Fiscalement int\u00e9ressante : la valeur taxable d\u00e9pend de l&rsquo;\u00e2ge du donateur (bar\u00e8me article 669 du CGI). \u00c0 son d\u00e9c\u00e8s, l&rsquo;usufruit s&rsquo;\u00e9teint sans nouveau droit \u00e0 payer.<\/li>\n<li><strong>Testament<\/strong> : permet de l\u00e9guer le bien dans les limites de la quotit\u00e9 disponible (r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire des enfants : 1\/2 pour un enfant, 2\/3 pour deux, 3\/4 pour trois ou plus). Le testament olographe doit \u00eatre enti\u00e8rement \u00e9crit, dat\u00e9 et sign\u00e9 de la main du testateur.<\/li>\n<li><strong>SCI familiale<\/strong> : facilite la gestion et la transmission progressive des parts sociales, avec d\u00e9cote possible sur la valeur des parts (jurisprudence administrative, d\u00e9cote de 10 \u00e0 20 % admise sous conditions).<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;avocat travaille en lien avec le notaire pour r\u00e9diger les actes et v\u00e9rifier leur conformit\u00e9 au droit des successions (articles 720 et suivants du Code civil). Toute clause l\u00e9onine ou attentatoire \u00e0 la r\u00e9serve est r\u00e9ductible (action en r\u00e9duction, article 920).<\/p>\n<h2>Conclusion : une intervention juridique adapt\u00e9e \u00e0 votre situation<\/h2>\n<p>Chaque dossier immobilier pr\u00e9sente des sp\u00e9cificit\u00e9s : localisation du bien, nature du litige, d\u00e9lais de prescription, juridiction comp\u00e9tente. L&rsquo;intervention d&rsquo;un avocat permet de qualifier juridiquement la situation, de choisir la proc\u00e9dure appropri\u00e9e (amiable, judiciaire, conservatoire) et de prot\u00e9ger vos droits dans le respect des textes applicables.<\/p>\n<p>Pour toute question relative \u00e0 un achat, un litige de copropri\u00e9t\u00e9, une servitude ou un contentieux locatif, une consultation t\u00e9l\u00e9phonique de 30 minutes (45 euros, sur Calendly) permet d&rsquo;obtenir un premier diagnostic et une orientation proc\u00e9durale.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les dossiers immobiliers soul\u00e8vent r\u00e9guli\u00e8rement les m\u00eames interrogations, que ce soit lors d&rsquo;un achat, d&rsquo;un litige de copropri\u00e9t\u00e9 ou de troubles de voisinage. Voici les sept questions les plus fr\u00e9quemment pos\u00e9es au cabinet, avec des r\u00e9ponses juridiques pr\u00e9cises et des r\u00e9f\u00e9rences aux textes applicables.1. 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