{"id":66302,"date":"2026-09-11T20:07:34","date_gmt":"2026-09-11T20:07:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/vente-acquisition-hotel-cote-azur-avocat\/"},"modified":"2026-09-11T20:07:34","modified_gmt":"2026-09-11T20:07:34","slug":"vente-acquisition-hotel-cote-azur-avocat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/vente-acquisition-hotel-cote-azur-avocat\/","title":{"rendered":"Vente et acquisition d&rsquo;h\u00f4tel C\u00f4te d&rsquo;Azur : accompagnement juridique complet"},"content":{"rendered":"<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\": \"https:\/\/schema.org\", \"@type\": \"FAQPage\", \"mainEntity\": [{\"@type\": \"Question\", \"name\": \"1. La client\u00e8le h\u00f4teli\u00e8re se transf\u00e8re-t-elle automatiquement \u00e0 l'acheteur ?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"Non. La client\u00e8le fait partie du fonds de commerce et doit \u00eatre c\u00e9d\u00e9e express\u00e9ment dans l'acte. Mais les clients de Booking, Expedia, Airbnb ne sont pas inform\u00e9s du changement de g\u00e9rant. Ils resteront clients seulement si l'\u00e9tablissement reste accessible via ces plateformes. C'es\"}}, {\"@type\": \"Question\", \"name\": \"2. Qui paie les droits d'enregistrement sur la vente d'un fonds de commerce h\u00f4telier ?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"L\u00e9galement, c'est le vendeur. Mais la pratique commerciale place cette charge sur l'acheteur (n\u00e9gociation prix). Droits d'enregistrement : 4,7 % HT du prix du fonds, calcul\u00e9s sur le montant convenu (immeuble + client\u00e8le + mat\u00e9riel + contrats) moins les \u00e9l\u00e9ments exon\u00e9r\u00e9s (contrats\"}}, {\"@type\": \"Question\", \"name\": \"3. Que signifie la clause de d\u00e9pendance du bail h\u00f4telier ?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"Article L. 145-9 du Code de commerce : le bailleur peut refuser la cession du bail si le nouveau preneur (l'acheteur) ne lui convient pas. En h\u00f4tellerie, les propri\u00e9taires bailleurs imposent souvent que seul un groupe h\u00f4telier de renom (ex : Accor, Marriott) soit exploitant. Un i\"}}, {\"@type\": \"Question\", \"name\": \"4. Combien de temps faut-il pour obtenir le transfert de la licence d'exploitation h\u00f4teli\u00e8re apr\u00e8s la signature de l'acte ?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"4 \u00e0 8 semaines selon la mairie. La demande aupr\u00e8s de la direction de l'urbanisme (ou de la chambre d'h\u00f4tes selon le type) doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e imm\u00e9diatement apr\u00e8s signature. La mairie n'approuvera que si l'\u00e9tablissement respecte le PDV local et les conditions d'hygi\u00e8ne\/s\u00e9curit\u00e9. Ris\"}}]}<\/script><\/p>\n<h2>La vente ou l&rsquo;acquisition d&rsquo;un h\u00f4tel sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur : trois structures juridiques, trois r\u00e9gimes fiscaux<\/h2>\n<p>Lorsqu&rsquo;un investisseur ach\u00e8te ou vend un h\u00f4tel sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur, l&rsquo;op\u00e9ration n&rsquo;est jamais une simple vente immobili\u00e8re. Elle porte sur un <strong>actif commercial complexe<\/strong> : le fonds de commerce h\u00f4telier (licence d&rsquo;exploitation, client\u00e8le, contrats OTA comme Booking, marque, r\u00e9putation), les murs b\u00e2tis (propri\u00e9t\u00e9 ou bail), et potentiellement les titres de la soci\u00e9t\u00e9 gestionnaire. Chacune de ces trois structures \u2014 fonds de commerce, vente des murs, SPA (Soci\u00e9t\u00e9 Par Actions) ou cessions de parts \u2014 entra\u00eene des d\u00e9lais diff\u00e9rents, des droits d&rsquo;enregistrement distincts (de 4,7 % \u00e0 6 %), et des risques sp\u00e9cifiques.<\/p>\n<p>Sans accompagnement juridique expert, l&rsquo;acheteur h\u00e9riterait d&rsquo;une coquille vide : les clients ne resteraient pas, les contrats OTA resteraient aux mains du vendeur, la rentabilit\u00e9 s&rsquo;effondrerait. L&rsquo;avocat en droit immobilier devient le pivot de la transaction.<\/p>\n<h2>Les trois structures de la vente ou de l&rsquo;acquisition d&rsquo;h\u00f4tel<\/h2>\n<h3>1. La vente du fonds de commerce h\u00f4telier<\/h3>\n<p>C&rsquo;est la structure <strong>la plus courante<\/strong>. Le fonds de commerce \u2014 d\u00e9fini par l&rsquo;article L. 141-1 du Code de commerce \u2014 comprend :<\/p>\n<ul>\n<li>La licence d&rsquo;exploitation h\u00f4teli\u00e8re et ses autorisations administratives ;<\/li>\n<li>La client\u00e8le et le droit \u00e0 la client\u00e8le ;<\/li>\n<li>La marque (enseigne), le nom commercial, les droits de propri\u00e9t\u00e9 intellectuelle ;<\/li>\n<li>Les contrats OTA (Booking.com, Expedia, Airbnb Manager), qui g\u00e9n\u00e8rent 60 \u00e0 80 % des r\u00e9servations ;<\/li>\n<li>Les contrats de travail transf\u00e9r\u00e9s au sens de l&rsquo;article L. 1224-1 du Code du travail ;<\/li>\n<li>Le mat\u00e9riel, l&rsquo;outillage, les stocks.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>R\u00e9gime l\u00e9gal :<\/strong> L&rsquo;acte de vente du fonds doit \u00eatre publi\u00e9 au Registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s (RCS) selon l&rsquo;article L. 141-5 C. com. Le d\u00e9lai de publication est de <strong>30 jours<\/strong> \u00e0 compter de la signature. L&rsquo;acheteur dispose d&rsquo;un <strong>droit de repentir de 10 jours<\/strong> (article L. 141-5 C. com.) : il peut se r\u00e9tracter sans p\u00e9nalit\u00e9 si l&rsquo;acte n&rsquo;a pas encore \u00e9t\u00e9 rendu public.<\/p>\n<p><strong>Clause de non-concurrence :<\/strong> L&rsquo;article L. 141-6 C. com. dispose que le vendeur ne peut exercer une activit\u00e9 similaire dans un d\u00e9lai de <strong>deux ans<\/strong> et dans un rayon de <strong>10 km<\/strong> du site, sauf stipulation contraire (r\u00e9daction habituelle : 2 ans, 5 km, zone g\u00e9ographique pr\u00e9cis\u00e9e).<\/p>\n<p><strong>Droits d&rsquo;enregistrement :<\/strong> 4,7 % HT du prix du fonds (+ 0,09 % de contribution) pour une vente \u00e0 titre on\u00e9reux.<\/p>\n<h3>2. La vente des murs (propri\u00e9t\u00e9 ou bail)<\/h3>\n<p>L&rsquo;h\u00f4tel peut \u00eatre situ\u00e9 sur :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Terrain et b\u00e2timent en propri\u00e9t\u00e9<\/strong> : vente immobili\u00e8re classique (droits d&rsquo;enregistrement 5,80 % ou 6 % selon les collectivit\u00e9s territoriales) ;<\/li>\n<li><strong>Bail commercial :<\/strong> le c\u00e9dant transmet son droit au bail. Le bail h\u00f4telier comporte g\u00e9n\u00e9ralement une <strong>clause de d\u00e9pendance<\/strong> (article L. 145-9 C. com.) : le bailleur peut s&rsquo;opposer \u00e0 la cession du bail si le nouveau locataire ne lui convient pas, ou imposer des conditions de reprise du fonds de commerce.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La vente des murs (s\u00e9par\u00e9e du fonds) est moins courante : elle cr\u00e9e une complication \u2014 acheteur du fonds \u2260 titulaire du bail \u2014 et expose le fonds \u00e0 un non-renouvellement du contrat de location. Elle n&rsquo;a lieu que rarement en investissement h\u00f4telier sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur.<\/p>\n<h3>3. La cession de titres sociaux (SPA, SARL, parts de SCI)<\/h3>\n<p>L&rsquo;h\u00f4tel est exploit\u00e9 par une <strong>Soci\u00e9t\u00e9 Par Actions Simplifi\u00e9e (SPA)<\/strong>, une <strong>SARL<\/strong> ou une <strong>SCI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re)<\/strong>. L&rsquo;acheteur ach\u00e8te les parts ou les actions, pas l&rsquo;h\u00f4tel lui-m\u00eame. Cette structure pr\u00e9sente des avantages :<\/p>\n<ul>\n<li>Pas de publication, d\u00e9lai acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 ;<\/li>\n<li>Droits d&rsquo;enregistrement r\u00e9duits : 1 % ou exon\u00e9ration selon les dispositifs de pr\u00e9sentation ;<\/li>\n<li>Continuit\u00e9 de la personnalit\u00e9 morale : les contrats (OTA, salari\u00e9s, bail) restent sans interruption au nom de la soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Risque majeur :<\/strong> l&rsquo;acheteur h\u00e9rite du <strong>passif cach\u00e9<\/strong> \u2014 dettes fournisseurs, litiges salariaux, imp\u00f4ts locaux impay\u00e9s, amendes administratives \u2014 sauf clause de garantie de passif pr\u00e9cis\u00e9ment r\u00e9dig\u00e9e. C&rsquo;est pourquoi la due diligence est critique.<\/p>\n<p><strong>Droits d&rsquo;enregistrement :<\/strong> selon la structure et la pr\u00e9sentation, de 0 % \u00e0 1,60 %.<\/p>\n<h2>Les \u00e9l\u00e9ments du fonds de commerce \u00e0 transf\u00e9rer obligatoirement<\/h2>\n<h3>Licence, autorisations et conformit\u00e9 administrative<\/h3>\n<p>La <strong>licence d&rsquo;exploitation h\u00f4teli\u00e8re<\/strong> (autorisation d&rsquo;exploiter un \u00e9tablissement de tourisme) est nominative. Selon la d\u00e9cision du <strong>Conseil d&rsquo;\u00c9tat de 2004<\/strong>, elle ne se transf\u00e8re pas automatiquement : une demande de changement d&rsquo;exploitant aupr\u00e8s de la mairie est obligatoire. Un d\u00e9lai de 4 \u00e0 8 semaines est courant.<\/p>\n<p>D\u00e8s la signature, l&rsquo;acheteur doit lancer cette d\u00e9marche, sous peine de perdre la licence. L&rsquo;avocat r\u00e9dige une condition suspensive : l&rsquo;acte devient d\u00e9finitif seulement si la pr\u00e9fecture approuve le transfert.<\/p>\n<h3>Contrats OTA (Booking, Expedia, Airbnb)<\/h3>\n<p>Ces contrats g\u00e9n\u00e8rent l&rsquo;essentiel du chiffre d&rsquo;affaires h\u00f4telier. Ils sont <strong>personnels au gestionnaire<\/strong> : Booking.com ne reconna\u00eet pas automatiquement le nouvel exploitant. L&rsquo;acte de vente doit stipuler explicitement que l&rsquo;acheteur reprend ces contrats, et l&rsquo;avocat accompagne <strong>avant la signature<\/strong> la notification formelle aux plateformes.<\/p>\n<p>Omission courante et fatale : un h\u00f4tel sans pr\u00e9sence Booking perd 60 % de sa client\u00e8le.<\/p>\n<h3>Contrats de travail et tr\u00e9sorerie de personnel<\/h3>\n<p>Les contrats de travail se transf\u00e8rent de plein droit au sens de l&rsquo;article L. 1224-1 du Code du travail (directive 2001\/23\/CE). L&rsquo;acheteur devient employeur sans intervention du salari\u00e9. Toutefois :<\/p>\n<ul>\n<li>Les arri\u00e9r\u00e9s de salaire, cotisations URSSAF, et provisions pour cong\u00e9s pay\u00e9s doivent \u00eatre identifi\u00e9s en due diligence ;<\/li>\n<li>Une <strong>d\u00e9claration nominative \u00e0 l&rsquo;URSSAF<\/strong> est obligatoire dans les 30 jours ;<\/li>\n<li>La garantie du passif social doit \u00eatre explicite dans l&rsquo;acte.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Marque et droits de propri\u00e9t\u00e9 intellectuelle<\/h3>\n<p>Si l&rsquo;h\u00f4tel porte une marque enregistr\u00e9e \u00e0 l&rsquo;INPI, elle doit \u00eatre express\u00e9ment c\u00e9d\u00e9e (article L. 711-4 du Code de la propri\u00e9t\u00e9 intellectuelle). Un acte s\u00e9par\u00e9 est souvent r\u00e9dig\u00e9, auquel l&rsquo;acheteur ajoute une demande de changement de titulaire aupr\u00e8s de l&rsquo;INPI.<\/p>\n<h2>La due diligence : cinq risques \u00e0 neutraliser avant signature<\/h2>\n<h3>Urbanisme et Plan de D\u00e9veloppement Visiteurs (PDV)<\/h3>\n<p>Sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur, de nombreuses communes ont adopt\u00e9 un <strong>Plan de D\u00e9veloppement Visiteurs (PDV)<\/strong> ou des limitation de densit\u00e9 touristique. V\u00e9rifications essentielles :<\/p>\n<ul>\n<li>L&rsquo;\u00e9tablissement respecte-t-il le classement h\u00f4telier impos\u00e9 (1 \u00e0 5 \u00e9toiles) ? ;<\/li>\n<li>Le nombre de chambres peut-il \u00eatre augment\u00e9 ? ;<\/li>\n<li>Des restrictions de nouvelles licences h\u00f4teli\u00e8res s&rsquo;appliquent-elles (Nice, Cannes, Antibes) ?<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un h\u00f4tel situ\u00e9 en zone satur\u00e9e ne peut pas \u00eatre agrandi. Ce classement immobilier doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 aupr\u00e8s de la direction de l&rsquo;urbanisme et de la mairie avant engagement.<\/p>\n<h3>Conformit\u00e9 ERP (\u00c9tablissement Recevant du Public) et Commission de s\u00e9curit\u00e9<\/h3>\n<p>Tout h\u00f4tel est un <strong>\u00c9tablissement Recevant du Public (ERP)<\/strong> relevant du Code de la construction et de l&rsquo;habitation. La <strong>Commission de s\u00e9curit\u00e9<\/strong> doit avoir agr\u00e9\u00e9 l&rsquo;\u00e9tablissement (visite tous les 3 ans en moyenne). Risque courant : dossier ERP incomplet, travaux de mise aux normes oubli\u00e9s, affichage de s\u00e9curit\u00e9 manquant.<\/p>\n<p>L&rsquo;acheteur doit demander express\u00e9ment :<\/p>\n<ul>\n<li>Copie du dossier ERP et de l&rsquo;avis de conformit\u00e9 ;<\/li>\n<li>Liste des travaux restant \u00e0 faire ;<\/li>\n<li>Date de la derni\u00e8re visite de la Commission de s\u00e9curit\u00e9 ;<\/li>\n<li>\u00c9tat du permis d&rsquo;exploiter.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un d\u00e9faut sera chiffr\u00e9 comme une garantie du vendeur.<\/p>\n<h3>Accessibilit\u00e9 (loi handicap 2005)<\/h3>\n<p>Depuis la loi du 11 f\u00e9vrier 2005, tout ERP doit \u00eatre accessible aux personnes en situation de handicap. D\u00e9lai imparti : conformit\u00e9 avant 2025 pour les \u00e9tablissements h\u00f4teliers de cat\u00e9gorie 1 et 2. Une mise aux normes peut co\u00fbter 100 000 \u00e0 400 000 euros. \u00c0 v\u00e9rifier :<\/p>\n<ul>\n<li>Nombre de chambres PMR (Personnes \u00e0 Mobilit\u00e9 R\u00e9duite) ;<\/li>\n<li>Acc\u00e8s principal et sanitaires conformes ;<\/li>\n<li>Existence d&rsquo;un diagnostic d&rsquo;accessibilit\u00e9 ;<\/li>\n<li>Enveloppe financi\u00e8re budg\u00e9t\u00e9e pour la conformit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Litiges locatifs et conditions du bail<\/h3>\n<p>Si l&rsquo;h\u00f4tel est en bail commercial :<\/p>\n<ul>\n<li>Montant du loyer et indexation (g\u00e9n\u00e9ralement ILAT, indice de loisirs et d&rsquo;accueil touristique) ;<\/li>\n<li>Existence de charges locatives (entretien, assurance, imp\u00f4ts fonciers) ;<\/li>\n<li>Dur\u00e9e restante du bail (au moins 9 ans pour avoir une valeur marchande) ;<\/li>\n<li><strong>Clause de d\u00e9pendance<\/strong> : le bailleur peut-il s&rsquo;opposer \u00e0 la cession ? ;<\/li>\n<li>Contentieux : retards de paiement ant\u00e9rieurs, demandes du bailleur ?<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Contrats fournisseurs et obligations contractuelles<\/h3>\n<p>Audit des contrats cl\u00e9s :<\/p>\n<ul>\n<li>Contrats OTA (commissions, dur\u00e9e, conditions de r\u00e9siliation) ;<\/li>\n<li>Contrats de maintenance (ascenseur, chauffage, climatisation) ;<\/li>\n<li>Contrats de t\u00e9l\u00e9communications et Internet ;<\/li>\n<li>Assurances responsabilit\u00e9 civile, multirisque, d\u00e9g\u00e2ts des eaux ;<\/li>\n<li>Existence de servitudes ou droits de tiers sur le b\u00e2timent.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Tout contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e ou tacite reconduction doit \u00eatre notifi\u00e9 au nouvel exploitant pour pouvoir \u00eatre ren\u00e9goci\u00e9 ou r\u00e9sili\u00e9.<\/p>\n<h2>Fiscalit\u00e9 de la vente ou de l&rsquo;acquisition d&rsquo;h\u00f4tel<\/h2>\n<h3>Droits d&rsquo;enregistrement selon la structure<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Fonds de commerce :<\/strong> 4,7 % HT (+ 0,09 % contribution pour les collectivit\u00e9s) ;<\/li>\n<li><strong>Vente immobili\u00e8re (murs) :<\/strong> 5,80 % \u00e0 6 % selon la commune ;<\/li>\n<li><strong>Cession de parts\/actions (SPA, SARL) :<\/strong> 1 % ou exon\u00e9ration selon pr\u00e9sentation ;<\/li>\n<li><strong>SCI (acquisition de parts) :<\/strong> 0 % si apport, sinon 1,60 % en donation-partage.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>TVA sur la vente du fonds de commerce<\/h3>\n<p>R\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral : la vente du fonds est <strong>exon\u00e9r\u00e9e de TVA<\/strong> (article 261 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts). Toutefois, si le vendeur a \u00e9mis une option pour la TVA (prestataire de service notamment), il peut facturer la TVA \u00e0 20 %. V\u00e9rifier le r\u00e9gime fiscal du vendeur lors de la n\u00e9gociation.<\/p>\n<h3>Plus-value immobili\u00e8re et charges sociales<\/h3>\n<p>Pour une personne physique : plus-value = prix de vente \u2212 prix d&rsquo;acquisition \u2212 frais d&rsquo;am\u00e9lioration. La plus-value est soumise \u00e0 :<\/p>\n<ul>\n<li>Imp\u00f4t sur le revenu au bar\u00e8me progressif (taux marginal jusqu&rsquo;\u00e0 45 %) ;<\/li>\n<li>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %) ;<\/li>\n<li>Abattement annuel de 6 % apr\u00e8s 6 ans de d\u00e9tention (exon\u00e9ration apr\u00e8s 22 ans).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour une personne morale : l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s s&rsquo;applique (19 % ou 15 % selon le r\u00e9gime).<\/p>\n<h2>Financement et s\u00e9questre : s\u00e9curiser la transaction<\/h2>\n<p>Deux r\u00e9gimes courants :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Financement bancaire classique :<\/strong> l&rsquo;acheteur obtient un cr\u00e9dit immobilier ou professionnel, le notaire \u00e9tablit une hypoth\u00e8que sur les murs. La banque g\u00e8le les fonds jusqu&rsquo;\u00e0 la signature d\u00e9finitive et la publication du privil\u00e8ge du pr\u00eateur.<\/li>\n<li><strong>S\u00e9questre aupr\u00e8s d&rsquo;un tiers (avocat, notaire) :<\/strong> l&rsquo;acheteur verse les fonds \u00e0 titre de d\u00e9p\u00f4t. Le s\u00e9questre ne les lib\u00e8re au vendeur qu&rsquo;\u00e0 la signature de l&rsquo;acte authentique et \u00e0 la fourniture de toutes les pi\u00e8ces de conformit\u00e9 (licence transf\u00e9r\u00e9e, contrats OTA accept\u00e9s, approbation du bail par le bailleur).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le s\u00e9questre est obligatoire si l&rsquo;acheteur finit par financer avec des deniers personnels et non par cr\u00e9dit. C&rsquo;est la garantie que le vendeur honore ses obligations avant de recevoir l&rsquo;argent.<\/p>\n<h2>Pourquoi l&rsquo;accompagnement d&rsquo;un avocat en droit immobilier est indispensable<\/h2>\n<p>La vente d&rsquo;un h\u00f4tel sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur n&rsquo;est pas une op\u00e9ration standard. Les pi\u00e8ges sont nombreux :<\/p>\n<ul>\n<li>Un acte vague = une client\u00e8le qui s&rsquo;envole, une marque non transf\u00e9r\u00e9e, des contrats OTA qui restent au vendeur ;<\/li>\n<li>Une due diligence b\u00e2cl\u00e9e = des travaux ERP impr\u00e9visibles, un bail r\u00e9sili\u00e9 par le propri\u00e9taire, une licence refus\u00e9e par la mairie ;<\/li>\n<li>Omission de la clause de non-concurrence = le vendeur ouvre un \u00e9tablissement concurrent \u00e0 2 km ;<\/li>\n<li>Absence de garantie de passif = h\u00e9ritage de dettes salari\u00e9es ou fournisseurs cach\u00e9es ;<\/li>\n<li>Mal-r\u00e9daction de la condition suspensive sur la licence = l&rsquo;acheteur a vers\u00e9 des arrhes et la mairie refuse.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;avocat en droit immobilier :<\/p>\n<ul>\n<li>R\u00e9dige un acte pr\u00e9cis et exhaustif, clause par clause ;<\/li>\n<li>Coordonne l&rsquo;audit immobilier, urbanisme, ERP, accessibilit\u00e9, contrats ;<\/li>\n<li>Pilote les demandes administratives (licence, OTA, bail) avant engagement ;<\/li>\n<li>G\u00e8re le calendrier et le s\u00e9questre ;<\/li>\n<li>S\u00e9curise chaque partie contre les litiges post-acquisition.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Les d\u00e9lais d&rsquo;une vente ou d&rsquo;une acquisition d&rsquo;h\u00f4tel sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur<\/h2>\n<p>Du accord de principe \u00e0 la remise des cl\u00e9s : <strong>4 \u00e0 8 mois<\/strong> en moyenne.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Mois 1 :<\/strong> accord commercial, r\u00e9daction du compromis, mise en s\u00e9questre des arrhes ;<\/li>\n<li><strong>Mois 2-3 :<\/strong> due diligence compl\u00e8te (diagnostic ERP, acc\u00e8s fiscal, contrats) ;<\/li>\n<li><strong>Mois 3-4 :<\/strong> demandes administratives (mairie pour la licence, OTA pour l&rsquo;acceptation, bailleur pour l&rsquo;agr\u00e9ment du c\u00e9dant) ;<\/li>\n<li><strong>Mois 4-5 :<\/strong> r\u00e9daction et signature de l&rsquo;acte d\u00e9finitif ;<\/li>\n<li><strong>Mois 5-8 :<\/strong> publication RCS (30 jours), d\u00e9lai de repentir (10 jours), remise d\u00e9finitive et lib\u00e9ration du s\u00e9questre.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La pr\u00e9sence d&rsquo;une avocate d\u00e8s le compromis acc\u00e9l\u00e8re ce calendrier et r\u00e9duit les risques de blocage en phase 3-4 (refus de la mairie, opposition du bailleur).<\/p>\n<h2>Nice, Cannes, Antibes, Menton : sp\u00e9cificit\u00e9s de la C\u00f4te d&rsquo;Azur<\/h2>\n<p>Chaque commune a ses r\u00e8gles :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nice :<\/strong> Plan de D\u00e9veloppement Visiteurs strict, limite de 1 h\u00f4tel nouveau par trimestre. Pr\u00e9fecture des Alpes-Maritimes tr\u00e8s vigilante sur les licences d&rsquo;exploitation.<\/li>\n<li><strong>Cannes :<\/strong> zone littoral : clauses urbanistiques renforc\u00e9es. Bailleur souvent exigeant sur le profil de l&rsquo;exploitant.<\/li>\n<li><strong>Antibes :<\/strong> march\u00e9 d&rsquo;investissements touristiques actif. Nombreux h\u00f4tels en bail commercial, v\u00e9rifier les clauses de d\u00e9pendance.<\/li>\n<li><strong>Menton :<\/strong> zone tranquille, moins r\u00e9glement\u00e9e. Mais acc\u00e8s \u00e0 la licence plus facile, donc plus de concurrence.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;avocat bas\u00e9e \u00e0 Antibes aux abords du Tribunal de commerce de Grasse conna\u00eet les sp\u00e9cificit\u00e9s de chaque commune et les attentes des maires locaux.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 40px; border-top: 2px solid #ddd; padding-top: 20px;\">Questions fr\u00e9quentes sur la vente ou l&rsquo;acquisition d&rsquo;h\u00f4tel<\/h2>\n<h3>1. La client\u00e8le h\u00f4teli\u00e8re se transf\u00e8re-t-elle automatiquement \u00e0 l&rsquo;acheteur ?<\/h3>\n<p>Non. La client\u00e8le fait partie du fonds de commerce et doit \u00eatre c\u00e9d\u00e9e express\u00e9ment dans l&rsquo;acte. Mais les clients de Booking, Expedia, Airbnb ne sont pas inform\u00e9s du changement de g\u00e9rant. Ils resteront clients seulement si l&rsquo;\u00e9tablissement reste accessible via ces plateformes. C&rsquo;est pourquoi l&rsquo;acte doit stipuler que l&rsquo;acheteur reprend tous les contrats OTA avant la signature. Omission = perte de chiffre d&rsquo;affaires imm\u00e9diate et irr\u00e9versible.<\/p>\n<h3>2. Qui paie les droits d&rsquo;enregistrement sur la vente d&rsquo;un fonds de commerce h\u00f4telier ?<\/h3>\n<p>L\u00e9galement, c&rsquo;est le vendeur. Mais la pratique commerciale place cette charge sur l&rsquo;acheteur (n\u00e9gociation prix). Droits d&rsquo;enregistrement : 4,7 % HT du prix du fonds, calcul\u00e9s sur le montant convenu (immeuble + client\u00e8le + mat\u00e9riel + contrats) moins les \u00e9l\u00e9ments exon\u00e9r\u00e9s (contrats de travail en particulier). Demander au notaire ou \u00e0 l&rsquo;avocat un calcul pr\u00e9alable avant engagement.<\/p>\n<h3>3. Que signifie la clause de d\u00e9pendance du bail h\u00f4telier ?<\/h3>\n<p>Article L. 145-9 du Code de commerce : le bailleur peut refuser la cession du bail si le nouveau preneur (l&rsquo;acheteur) ne lui convient pas. En h\u00f4tellerie, les propri\u00e9taires bailleurs imposent souvent que seul un groupe h\u00f4telier de renom (ex : Accor, Marriott) soit exploitant. Un investisseur ind\u00e9pendant risque un refus. Solution : n\u00e9gocier par \u00e9crit l&rsquo;accord du bailleur avant la signature, ou pr\u00e9voir une clause r\u00e9solutoire (acte nul si le bailleur refuse).<\/p>\n<h3>4. Combien de temps faut-il pour obtenir le transfert de la licence d&rsquo;exploitation h\u00f4teli\u00e8re apr\u00e8s la signature de l&rsquo;acte ?<\/h3>\n<p>4 \u00e0 8 semaines selon la mairie. La demande aupr\u00e8s de la direction de l&rsquo;urbanisme (ou de la chambre d&rsquo;h\u00f4tes selon le type) doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e imm\u00e9diatement apr\u00e8s signature. La mairie n&rsquo;approuvera que si l&rsquo;\u00e9tablissement respecte le PDV local et les conditions d&rsquo;hygi\u00e8ne\/s\u00e9curit\u00e9. Risque : refus silencieux (pas de r\u00e9ponse = tacite rejet). L&rsquo;avocat relance r\u00e9guli\u00e8rement et, si refus, porte l&rsquo;affaire en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 administratif aupr\u00e8s du tribunal administratif de Nice ou d&rsquo;Aix-en-Provence.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 40px; border-top: 2px solid #ddd; padding-top: 20px;\">Contactez Me C\u00e9cile Zakine pour votre projet de vente ou d&rsquo;acquisition d&rsquo;h\u00f4tel<\/h2>\n<p>Vous envisagez d&rsquo;<strong>acheter un h\u00f4tel<\/strong> sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur (Nice, Cannes, Antibes, Menton) ? Ou de <strong>vendre votre \u00e9tablissement touristique<\/strong> ? Me C\u00e9cile Zakine, avocate au barreau de Grasse, docteur en droit, expert en droit immobilier et droit h\u00f4telier, vous accompagne de A \u00e0 Z :<\/p>\n<ul>\n<li>R\u00e9daction et n\u00e9gociation du compromis et de l&rsquo;acte d\u00e9finitif ;<\/li>\n<li>Due diligence immobili\u00e8re, urbanisme, ERP, accessibilit\u00e9, contrats ;<\/li>\n<li>D\u00e9marches administratives aupr\u00e8s des mairies, pr\u00e9fecture, OTA ;<\/li>\n<li>Gestion des risques fiscaux et sociaux ;<\/li>\n<li>Pilotage du s\u00e9questre et du financement.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Cabinet situ\u00e9 \u00e0 Antibes<\/strong> (15 avenue Robert Soleau), avec acc\u00e8s aux juridictions du Tribunal de commerce de Grasse, Tribunal de premi\u00e8re instance de Nice, et Cour d&rsquo;appel d&rsquo;Aix-en-Provence.<\/p>\n<p><strong>Zones d&rsquo;intervention :<\/strong> Nice, Cannes, Antibes, Menton, toute la C\u00f4te d&rsquo;Azur et France enti\u00e8re.<\/p>\n<p><strong>T\u00e9l\u00e9phone : <a href=\"tel:+33621699177\" style=\"font-weight: bold; color: #0066cc;\">06 21 69 91 77<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"margin-top: 30px; padding: 15px; background-color: #f9f9f9; border-left: 4px solid #0066cc;\"><em>Les informations contenues dans cet article ont un caract\u00e8re informatif. Elles ne constituent pas un avis juridique. Seule une consultation personnalis\u00e9e permet d&rsquo;adapter les conseils \u00e0 votre situation. Me Zakine reste \u00e0 votre disposition pour \u00e9tudier votre dossier.<\/em><\/p>\n<h2>\u00c0 lire aussi<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"\/avocat-droit-immobilier-copropriete\/\">Avocat droit immobilier et copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/avocat-lmnp-location-meublee\/\">Avocat LMNP et fiscalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vente ou acquisition d&rsquo;un h\u00f4tel sur la C\u00f4te d&rsquo;Azur : fonds de commerce, due diligence ERP, fiscalit\u00e9 \u2014 Me Zakine, avocate, accompagne vos op\u00e9rations h\u00f4teli\u00e8res.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[66],"tags":[],"class_list":["post-66302","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-immobilier-copropriete"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/66302","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=66302"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/66302\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=66302"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=66302"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=66302"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}