Vous pouvez agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cach\u00e9s (article 1641 du Code civil) dans un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du d\u00e9faut. L’action vous ouvre deux options : la r\u00e9solution de la vente avec restitution du prix contre restitution du bien, ou la conservation du bien avec r\u00e9duction du prix correspondant au co\u00fbt des travaux (article 1644 du Code civil). Le d\u00e9faut doit remplir trois conditions : \u00eatre ant\u00e9rieur \u00e0 la vente, avoir \u00e9t\u00e9 invisible lors des visites, et rendre le bien impropre \u00e0 son usage ou en diminuer tellement l’usage que vous ne l’auriez pas achet\u00e9, ou pas \u00e0 ce prix.<\/p>\n
Le vice doit pr\u00e9exister \u00e0 la signature de l’acte authentique, m\u00eame s’il ne s’est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 qu’apr\u00e8s. Une infiltration qui appara\u00eet aux premi\u00e8res pluies d’automne peut avoir une cause ancienne : une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de terrasse d\u00e9faillante depuis des ann\u00e9es. L’expertise technique \u00e9tablit cette ant\u00e9riorit\u00e9.<\/p>\n
Est cach\u00e9 ce qu’un acqu\u00e9reur normalement attentif ne pouvait pas d\u00e9celer lors d’une visite, sans sondage ni d\u00e9montage. Une fissure masqu\u00e9e par un enduit frais, une humidit\u00e9 dissimul\u00e9e derri\u00e8re un doublage pos\u00e9 peu avant la vente, un plancher renforc\u00e9 par des \u00e9tais camoufl\u00e9s : autant de vices cach\u00e9s. \u00c0 l’inverse, un d\u00e9sordre visible et mentionn\u00e9 dans les diagnostics ne peut plus \u00eatre invoqu\u00e9.<\/p>\n
M\u00e9rule, termites actifs, d\u00e9faut structurel du plancher, canalisation d’\u00e9vacuation hors d’usage, installation \u00e9lectrique dangereuse, absence d’autorisation pour des travaux affectant les parties communes, nuisance sonore li\u00e9e \u00e0 un d\u00e9faut d’isolation : la gravit\u00e9 s’appr\u00e9cie au regard de l’usage d’habitation.<\/p>\n
Presque tous les actes de vente contiennent une clause \u00e9cartant la garantie des vices cach\u00e9s. Elle est valable lorsque le vendeur est un particulier non professionnel \u2014 mais elle tombe d\u00e8s que vous d\u00e9montrez qu’il connaissait le vice et l’a dissimul\u00e9. Les indices de connaissance sont souvent d\u00e9cisifs :<\/p>\n
Lorsque la dissimulation est caract\u00e9ris\u00e9e, vous pouvez aussi invoquer la r\u00e9ticence dolosive (article 1137 du Code civil) : l’action en nullit\u00e9 se prescrit par cinq ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte et permet d’obtenir en plus des dommages et int\u00e9r\u00eats, sans que la clause d’exclusion puisse \u00eatre oppos\u00e9e.<\/p>\n
Adressez au vendeur une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception d\u00e9crivant le vice, sa date de d\u00e9couverte et votre demande. Si la n\u00e9gociation \u00e9choue, saisissez le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 pour obtenir la d\u00e9signation d’un expert (article 145 du Code de proc\u00e9dure civile) : cette assignation interrompt le d\u00e9lai de deux ans, point de vigilance majeur dans ce type de dossier. L’action au fond est ensuite port\u00e9e devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.<\/p>\n
Examinez aussi les responsabilit\u00e9s voisines : le diagnostiqueur qui a \u00e9tabli un rapport erron\u00e9, l’agent immobilier qui a manqu\u00e9 \u00e0 son devoir d’information, le notaire qui n’a pas v\u00e9rifi\u00e9 une situation d’urbanisme ou une servitude. Ces responsabilit\u00e9s se cumulent avec celle du vendeur et offrent une solution quand ce dernier est insolvable ou introuvable. Si les travaux litigieux datent de moins de dix ans, la garantie d\u00e9cennale du constructeur et l’assurance dommages-ouvrage se transmettent avec le bien et peuvent \u00eatre actionn\u00e9es directement.<\/p>\n