Si des fissures graves existaient avant la vente sans \u00eatre visibles, vous pouvez agir contre le vendeur sur le fondement du vice cach\u00e9 (article 1641 du Code civil) et obtenir une r\u00e9duction du prix ou la r\u00e9solution de la vente. Si le vendeur connaissait les fissures et les a volontairement dissimul\u00e9es, il s’agit d’un dol (article 1137 du Code civil) : la vente peut \u00eatre annul\u00e9e et des dommages et int\u00e9r\u00eats peuvent vous \u00eatre accord\u00e9s, avec un d\u00e9lai d’action port\u00e9 \u00e0 5 ans.<\/strong><\/p>\n Me C\u00e9cile Zakine, avocate au barreau de Grasse et sp\u00e9cialiste du droit immobilier \u00e0 Antibes, accompagne les acqu\u00e9reurs confront\u00e9s \u00e0 des fissures d\u00e9couvertes apr\u00e8s l’achat d’une maison dans les Alpes-Maritimes, le Var et partout en France, en visioconf\u00e9rence ou au cabinet.<\/p>\n Le vendeur d’un bien immobilier est tenu de la garantie des vices cach\u00e9s. Pour que des fissures constituent un vice cach\u00e9 au sens de l’article 1641 du Code civil, trois conditions doivent \u00eatre r\u00e9unies :<\/p>\n D\u00e8s lors que ces conditions sont r\u00e9unies, l’acqu\u00e9reur a le choix entre deux actions : la r\u00e9duction du prix<\/strong> (action estimatoire) ou la r\u00e9solution de la vente<\/strong> (action r\u00e9dhibitoire) avec restitution du prix.<\/p>\n La distinction est d\u00e9terminante pour vos chances de succ\u00e8s et le montant de votre indemnisation.<\/p>\n En pratique, le dol est souvent retenu lorsque la dissimulation est caract\u00e9ris\u00e9e : enduits de fa\u00e7onfra\u00eeche r\u00e9alis\u00e9s peu avant la vente, d\u00e9claration mensong\u00e8re dans les questions pr\u00e9alables de la promesse, existence d’une d\u00e9claration de sinistre cat-nat (s\u00e9cheresse\/RGA) jamais communiqu\u00e9e. La preuve de la connaissance du vendeur peut notamment r\u00e9sulter de la consultation des arr\u00eat\u00e9s de catastrophe naturelle et des dossiers d’indemnisation ant\u00e9rieurs sur la commune.<\/p>\n L’action estimatoire (r\u00e9duction du prix)<\/strong> est adapt\u00e9e lorsque la maison reste habitable et que vous souhaitez la conserver : le juge fait chiffrer le co\u00fbt des travaux de reprise par expertise et vous accorde une baisse du prix proportionn\u00e9e. C’est souvent la solution la plus rapide et r\u00e9aliste.<\/p>\n L’action r\u00e9dhibitoire (r\u00e9solution de la vente)<\/strong> est adapt\u00e9e lorsque les d\u00e9sordres sont lourds : reprise en sous-\u0153uvre, mouvement de structure p\u00e9renne, maison impropre \u00e0 l’usage. La vente est annul\u00e9e, le prix est restitu\u00e9 et les frais de la vente sont support\u00e9s par le vendeur. En cas de dol, s’y ajoutent les dommages et int\u00e9r\u00eats (frais de d\u00e9m\u00e9nagement, pr\u00e9judice moral, perte de chance).<\/p>\n Dans les deux cas, une expertise judiciaire<\/strong> est en pratique indispensable : le juge d\u00e9signe un expert du b\u00e2timent qui d\u00e9termine l’origine, l’ant\u00e9riorit\u00e9 et le co\u00fbt des d\u00e9sordres. Le dossier est d’autant plus solide que le diagnostic technique (expertise structure) est men\u00e9 en parall\u00e8le de la strat\u00e9gie juridique.<\/p>\n Conservez toutes les preuves<\/strong> : annonce immobili\u00e8re, rapport de visite, \u00e9changes avec le vendeur, photos dat\u00e9es des fissures, arr\u00eat\u00e9s de catastrophe naturelle de la commune, copie de la d\u00e9claration de sinistre \u00e9ventuelle.<\/p>\n Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier \u00e0 Antibes, intervient sur tout le littoral des Alpes-Maritimes (Antibes, Cannes, Nice, Vallauris) et \u00e0 distance pour :<\/p>\nFissures et vice cach\u00e9 : quand la garantie joue-t-elle ?<\/h2>\n
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Vice cach\u00e9 ou dol : quelle diff\u00e9rence quand le vendeur a cach\u00e9 les fissures ?<\/h2>\n
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R\u00e9duction du prix ou r\u00e9solution de la vente : comment choisir ?<\/h2>\n
Quels d\u00e9lais pour agir ?<\/h2>\n
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Comment Me Zakine vous accompagne<\/h2>\n
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