{"id":62875,"date":"2023-10-08T15:39:16","date_gmt":"2023-10-08T13:39:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/?page_id=62875"},"modified":"2025-02-18T23:36:14","modified_gmt":"2025-02-18T22:36:14","slug":"le-retard-en-vefa-et-ccmi-que-faire-par-me-cecile-zakine-docteur-en-droit-avocat-a-bordeaux","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/le-retard-en-vefa-et-ccmi-que-faire-par-me-cecile-zakine-docteur-en-droit-avocat-a-bordeaux\/","title":{"rendered":"Il ritardo nel VEFA e nel CCMI: cosa fare? Di me C\u00e9cile ZAKINE, Dottore in Giurisprudenza Avvocato a Bordeaux"},"content":{"rendered":"

\"avvocato<\/h2>\n

1. Ritardo di consegna risarcibile<\/strong><\/h2>\n

Acquisizioni di nuovi immobili o \u201c\u00a0sui piani<\/i>\u00a0\u00bb sono legalmente regolati dal Codice dell'edilizia e dell'edilizia abitativa. La vendita di un immobile in stato futuro di completamento (VEFA) e la vendita di singole case (CCMI) sono le modalit\u00e0 pi\u00f9 diffuse per acquisire un nuovo immobile.<\/p>\n

In ciascuno di questi contratti, la legge richiede che il termine di consegna sia specificato nell'atto di acquisizione. In generale il contratto prevede una formula del tipo \u201c\u00a0entro e non oltre il 31 marzo 2021<\/i>\u00a0" O "\u00a0alla fine del primo trimestre del 2021<\/i>\u00a0\".
Trascorso tale termine l'acquirente ha diritto ad ottenere un risarcimento.<\/p>\n

Tuttavia, nella maggior parte dei contratti di vendita di nuovi edifici, in VEFA o CCMI<\/a>, \u00e8 prevista una clausola nella quale sono elencate le legittime cause di sospensione del termine di consegna.<\/p>\n

Le cause addotte sono generalmente le seguenti:
\n\"-\"\u00a0 Cattive condizioni meteo
\n\"-\"\u00a0 Ricorsi di terzi relativi a concessioni edilizie
\n\"-\"\u00a0 Sciopero parziale o generale, abbandono della sede di un'azienda in fallimento, crisi sanitaria Covid-19
\n\"-\"\u00a0 Ritardi dovuti ad anomalie del sottosuolo<\/p>\n

Finch\u00e9 il ritardo nella consegna dell'immobile \u00e8 causato da un motivo legittimo e giustificato, nessun risarcimento \u00e8 dovuto dal promotore.<\/p>\n

Si tenga presente che la maggior parte dei contratti prevede l'aggiunta di una clausola che ha l'effetto di raddoppiare il numero dei giorni di ritardo giustificato e che \u00e8 cos\u00ec formulata:
\"\u00a0nel caso in cui si verificasse uno degli eventi citati, ci\u00f2 avrebbe l'effetto di ritardare la consegna della merce venduta per un tempo pari al doppio di quello effettivamente registrato, per ripercussione sull'organizzazione generale del sito<\/i>\u00a0\"<\/p>\n

La Corte di Cassazione, coerentemente, ritiene che tale clausola non sia abusiva a danno del non professionista o del consumatore perch\u00e9 non prevede un significativo squilibrio tra diritti e obblighi delle parti del contratto\u00a0[1<\/a>]<\/span>.<\/p>\n

Tuttavia, se determinate cause sono legittime, il promotore o il costruttore della singola casa deve comunque giustificarne l'esistenza e il nesso causale con il ritardo nella consegna.<\/p>\n

Se il produttore non giustifica il ritardo nella consegna con documenti giustificativi, spetta all'acquirente inviargli una lettera raccomandata per fornirgli i documenti giustificativi.<\/p>\n

Da parte sua, l'acquirente dovr\u00e0 aver cura di analizzare tutti i documenti giustificativi presentati e, se del caso, contestarli. Questa fase di analisi pu\u00f2 essere complessa e noiosa. L'assistenza di a si consiglia un avvocato che abbia familiarit\u00e0 con questo tipo di controversie per ottenere il miglior risarcimento<\/a> possibile.<\/p>\n

2. Risarcimento in caso di ritardo nella consegna<\/strong><\/h2>\n
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Se il ritardo \u00e8 ingiustificato, l'acquirente potr\u00e0 ottenere il risarcimento dei danni causati da tale ritardo. \u00c8 necessario distinguere tra contratti VEFA e CCMI<\/a>.<\/div>\n
La normativa vigente, infatti, li distingue e per ciascuno di questi contratti non valgono alcune disposizioni relative al risarcimento del ritardo.<\/div>\n
– CCMI: prevista una sanzione di almeno 1\/3000<\/a> del prezzo di acquisizione per giorno di ritardo [2]. \u2013<\/div>\n
VEFA: nessuna disposizione legale o regolamentare disciplina il risarcimento per ritardi di consegna<\/div>\n
<\/div>\n
In ciascuno di questi contratti pu\u00f2 essere contrattualmente previsto anche un risarcimento in caso di ritardo.<\/div>\n
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Nel caso della CCMI la penale deve essere almeno pari ad 1\/3000 del prezzo di costruzione per ogni giorno di ritardo. Questa stessa sanzione pu\u00f2 essere applicata nel contesto dei VEFA, anche se ci\u00f2 \u00e8 molto raro.<\/div>\n
Ad esempio, per una casa residenziale il cui prezzo di costruzione \u00e8 di 300.000 euro, l'acquirente ricever\u00e0 un indennizzo giornaliero di ritardo ingiustificato pari a (300.000 * 1\/3000) 100 euro.<\/div>\n
<\/div>\n
Infine, l'acquirente potr\u00e0 invocare qualsiasi tipo di danno, purch\u00e9 sia conseguenza della ritardata consegna. Il risarcimento del ritardo pu\u00f2 quindi essere giustificato da: \u2013<\/div>\n
Un accumulo dell\u2019affitto con il rimborso del prestito \u2013<\/div>\n
Una perdita di reddito da locazione<\/div>\n
\u2013 Perdita di un vantaggio fiscale in caso di acquisizione soggetta a un sistema di esenzione fiscale e di investimento locativo come PINEL \u2013 DUFLOT \u2013 Affitto di un\u2019unit\u00e0 di stoccaggio<\/div>\n
\u2013 Rimborso di interessi provvisori, spese bancarie<\/div>\n
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Essendo ogni situazione diversa, spetta all'acquirente che subisce un ritardo nella consegna giustificare il proprio danno personale, direttamente al produttore, o tramite un avvocato.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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Nei casi di ritardo ingiustificato nella consegna, l'acquirente ha diritto al risarcimento del danno subito. Tuttavia, i termini di tale compenso variano a seconda del tipo di contratto concluso:<\/div>\n<\/div>\n
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  1. Contratto di costruzione di case individuali (CCMI)<\/strong> : La penalit\u00e0 standard \u00e8 pari ad almeno 1\/3000 del prezzo totale della costruzione per ogni giorno di ritardo.<\/li>\n
  2. Vendita allo stato di ultimazione futuro (VEFA)<\/strong> : La normativa attuale non prevede norme specifiche per il risarcimento in caso di ritardo<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    3. Ottenere un risarcimento per la consegna ritardata<\/strong><\/h2>\n

    Quando si verifica un ritardo nella consegna dell'immobile, l'acquirente ha dei diritti che pu\u00f2 far valere. Se il promotore o il costruttore adduce motivi legittimi per giustificare questo ritardo, l'acquirente dovr\u00e0 effettuare una verifica dei fatti e, se necessario, emettere un atto di costituzione in mora per richiedere il risarcimento dei danni.<\/p>\n

    Si consiglia vivamente di consultare a avvocato specializzato in contenzioso immobiliare<\/a> ottenere una consulenza specifica sui danni che potrebbero essere risarciti, in particolare perch\u00e9 il danno morale resta complesso da quantificare.<\/p>\n

    Spesso \u00e8 possibile la soluzione amichevole. In questo contesto, tra le parti pu\u00f2 essere concluso un accordo transattivo che specifichi i termini del risarcimento, compreso il periodo coperto e gli importi concessi.<\/p>\n

    In assenza di una risoluzione amichevole, adire le vie legali diventa essenziale per far valere i propri diritti al risarcimento.<\/p>\n

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    Competenza multidimensionale:<\/h4>\n

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