L.145-9 del Codice del Commercio che consente il rinnovo automatico di un contratto di locazione commerciale<\/a> quando scade<\/strong>, senza che sia necessario che le parti concludano un nuovo contratto. In altre parole, se n\u00e9 il locatore n\u00e9 il conduttore esprimono la volont\u00e0 di risolvere il contratto di locazione alle condizioni previste dalla legge o dal contratto, esso prosegue alle stesse condizioni e per una durata indeterminata.<\/p>\nB. Condizioni di attuazione<\/h3>\n
Affinch\u00e9 il rinnovo tacito abbia luogo \u00e8 necessario che siano soddisfatte alcune condizioni:<\/p>\n
- Il il contratto di locazione iniziale deve essere scaduto<\/strong>, sia che si tratti di un contratto di locazione di 9 anni (durata minima legale) o di una diversa durata fissata dalle parti.<\/p>\n- Il contratto di locazione non deve escludere la possibilit\u00e0 di tacito rinnovo<\/strong>. Le parti possono infatti prevedere nel contratto di locazione che esso cesser\u00e0 definitivamente alla sua scadenza, senza essere prorogato.<\/p>\n– Nessuna delle parti ha informato l'altra,<\/strong> nei termini e nelle forme previste, la sua volont\u00e0 di non rinnovare il contratto di locazione. Tali termini differiscono a seconda che la disdetta sia data dal locatario o dal locatore.<\/p>\nPertanto, il rinnovo tacito non deriva da un'espressa volont\u00e0 delle parti di proseguire il rapporto contrattuale, ma dalla mancata opposizione al rinnovo del contratto di locazione alle condizioni stabilite.<\/p>\n
II. Le conseguenze giuridiche del tacito rinnovo<\/h2>\nR. Il contratto di locazione prosegue alle condizioni iniziali<\/h3>\n
Al rinnovo tacito del contratto continuano ad applicarsi tutte le clausole del contratto iniziale. L'affittuario conserva quindi il diritto di occupare i locali alle stesse condizioni, in particolare in termini di canone, oneri, destinazione dei locali o lavori.<\/strong>
Questa continuit\u00e0 pu\u00f2 essere vantaggiosa fornendo stabilit\u00e0 alle parti ed evitando loro di dover rinegoziare regolarmente i termini del contratto di locazione. Tuttavia, pu\u00f2 anche rivelarsi restrittivo, privandoli della possibilit\u00e0 di adattare il contratto ai cambiamenti del mercato locativo o alle loro esigenze.<\/p>\nB. Le parti sono fidanzate a tempo indeterminato<\/h3>\n
Se il contratto di locazione iniziale era concluso per un periodo determinato, il suo tacito rinnovo ha per effetto di trasformarlo in un contratto di locazione a tempo indeterminato<\/strong>. Ci\u00f2 significa che le parti restano impegnate finch\u00e9 una di loro non decide di risolverlo mediante disdetta, senza che sia fissata anticipatamente una scadenza.<\/p>\nL'affittuario pu\u00f2 cos\u00ec beneficiare del diritto di rimanere nell'immobile senza limiti di tempo. In cambio, potr\u00e0 lasciare i locali solo rispettando le disposizioni legali o contrattuali, pena il pagamento dell'affitto fino alla fine di questo periodo, il che pu\u00f2 rappresentare un onere finanziario significativo.<\/p>\n
C. Le possibilit\u00e0 di risoluzione restano regolamentate<\/h3>\n
In caso di tacito rinnovo, il locatore non ha completa libert\u00e0 di risolvere il contratto. Egli pu\u00f2 diffidare il conduttore solo nei casi tassativamente elencati dalla legge, in particolare:<\/p>\n
\u2013 Prendere possesso dei locali per viverci o per ospitarvi una persona cara
\u2013 Per ricostruirli o allevarli
\u2013 Per un motivo legittimo e grave (es.: inadempimento di un obbligo contrattuale, ripetuti disturbi del godimento)
\u2013 Al termine del triennio e con preavviso di 6 mesi, senza dover fornire motivazione<\/p>\n
Il locatario \u00e8 soggetto ad un termine di preavviso di 3 o 6 mesi a seconda che abbia occupato l'immobile per pi\u00f9 o meno di due anni. Tali vincoli mirano a garantire la tutela dell'affittuario esistente, ma possono costituire una perdita di flessibilit\u00e0 per il locatore.<\/p>\n
D. La revisione dell'affitto resta regolamentata<\/h3>\n
Contrariamente a quanto si crede, il rinnovo tacito non offre al locatore la possibilit\u00e0 di adeguare automaticamente l'importo del canone. Per rivalutarlo, deve avviare una specifica procedura di revisione rispettando il termine di preavviso e i termini previsti dal contratto di locazione o dalla legge.
L'affitto rivisto \u00e8 limitato alla variazione dell'indice trimestrale dell'affitto commerciale (ILC)<\/strong>. Solo un notevole cambiamento delle caratteristiche dei locali, dei fattori commerciali locali o un affitto irrisorio (sottovalutato di oltre 10% rispetto al valore locativo) possono giustificare l'eliminazione del massimale.
Pertanto, se il tacito rinnovo offre sicurezza al conduttore circa l'importo del suo canone, priva il locatore di possibilit\u00e0 di significativa rivalutazione al di fuori di un espresso rinnovo del contratto.<\/p>\nIII. Strategie e precauzioni per i proprietari<\/h2>\n
Di fronte agli effetti potenzialmente restrittivi del rinnovo tacito, i proprietari possono adottare diversi approcci per preservare i propri interessi:<\/p>\n
A. Escludere il tacito rinnovo del contratto di locazione commerciale<\/h3>\n
La prima opzione consiste nel prevedere nel contratto di locazione che lo stesso non pu\u00f2 essere soggetto a tacito rinnovo. Il contratto di locazione terminer\u00e0 poi definitivamente per scadenza della sua durata, obbligando le parti a rinegoziare espressamente le condizioni della sua prosecuzione.
Se questa pratica offre maggiore flessibilit\u00e0 al locatore, lo costringe a gestire attivamente i suoi contratti di locazione e a rinegoziare regolarmente con i suoi inquilini. Pu\u00f2 anche generare costi e incertezze in caso di partenza del locatario.<\/p>\n
B. Adeguare le condizioni per il tacito rinnovo<\/h3>\n
Un'altra possibilit\u00e0 \u00e8 disciplinare gli effetti del tacito rinnovo<\/strong> prevedendo specifiche clausole nel contratto di locazione, quali:<\/p>\n\u2013 Un periodo di rinnovo limitato (es.: 6 mesi, 1 anno)<\/strong> oltre il quale il contratto di locazione terminer\u00e0 automaticamente, evitando un impegno a tempo indeterminato.<\/p>\n\u2013 Opzioni di risoluzione anticipata a vantaggio del locatore<\/strong>, consentendole di subentrare nei locali per determinati motivi (es: lavoro, cambio di attivit\u00e0) senza attendere la scadenza dei tre anni.<\/p>\n– Una clausola di indicizzazione automatica del canone in base allo svolgimento dell'attivit\u00e0 del locatario<\/strong>, offrendo un'alternativa alle rivalutazioni legali limitate.<\/p>\nTali modalit\u00e0 consentono di mantenere la flessibilit\u00e0 del rinnovo tacito controllandone gli svantaggi. Tuttavia, devono essere pianificati alla conclusione del contratto di locazione e potrebbero incontrare riluttanza da parte dei locatari.<\/p>\n
C. Anticipare la fine del contratto di locazione e le sue conseguenze<\/h3>\n
Infine, a la gestione preventiva del tacito rinnovo implica da parte del locatore di anticipare la scadenza del contratto con diversi mesi di anticipo per poter scegliere la strategia pi\u00f9 adeguata:<\/strong><\/p>\n\u2013 Rinnovare tacitamente il contratto di locazione se \u00e8 soddisfatto del suo inquilino e delle condizioni attuali.<\/p>\n
– rilasciare un permesso di recupero o per motivi gravi se desidera recuperare i suoi beni,<\/strong> rispettando i termini di legge.<\/p>\n\u2013 Proporre un rinnovo espresso del contratto di locazione, con revisione delle clausole se necessaria (es. canone, destinazione, lavori).<\/p>\n
\u2013 Assumi un procedura di revisione triennale<\/a> se si accorge che l'affitto \u00e8 sottovalutato, raccogliendo i documenti giustificativi richiesti.<\/p>\nQuesta anticipazione consente al locatore di arbitrare tra il mantenimento del suo inquilino e la ricerca di una redditivit\u00e0 ottimale per la sua propriet\u00e0, a seconda delle opportunit\u00e0 di mercato.<\/p>\n
Sebbene il rinnovo tacito possa sembrare una soluzione pratica alla continuit\u00e0, le sue implicazioni sono pi\u00f9 complesse di quanto sembri. Se protegge il rapporto locativo, genera anche rigidit\u00e0 che possono nuocere agli interessi dei locatori.<\/strong><\/p>\nTuttavia, l\u2019utilizzo controllato di tale meccanismo, abbinato ad una gestione proattiva delle scadenze locative, consente di conciliare tutela del conduttore e valorizzazione del patrimonio immobiliare. L\u2019importante \u00e8 avere una visione strategica a lungo termine e dimostrare anticipazione e adattabilit\u00e0.<\/p>\n
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La tacite reconduction des baux commerciaux\u00a0 Le m\u00e9canisme de tacite reconduction des baux commerciaux, bien que largement r\u00e9pandu, reste une notion complexe dont les implications sont souvent m\u00e9connues. Si ce dispositif offre une certaine stabilit\u00e9 aux parties en permettant le renouvellement automatique du contrat \u00e0 son terme, il comporte aussi des contraintes l\u00e9gales et \u00e9conomiques […]<\/p>","protected":false},"author":123,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-64586","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64586"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64586"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}