Face \u00e0 un locataire qui ne r\u00e8gle plus son loyer, le propri\u00e9taire ni\u00e7ois dispose d’une proc\u00e9dure encadr\u00e9e par la loi du 6 juillet 1989 et le Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution. Cette proc\u00e9dure est technique, jalonn\u00e9e de d\u00e9lais imp\u00e9ratifs et de formalit\u00e9s dont le non-respect peut retarder l’expulsion de plusieurs mois, voire faire \u00e9chouer la demande. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, accompagne les bailleurs de Nice, qu’ils soient propri\u00e9taires d’un studio dans le Vieux-Nice, d’un appartement \u00e0 Cimiez ou d’une r\u00e9sidence \u00e0 Saint-Isidore, de la premi\u00e8re mise en demeure jusqu’au concours de la force publique.<\/p>\n
Nice figure parmi les communes class\u00e9es en zone tendue, ce qui emporte des cons\u00e9quences directes sur la relation locative : pr\u00e9avis r\u00e9duit \u00e0 un mois pour le locataire, encadrement de la r\u00e9vision annuelle du loyer, et forte pression sur le parc locatif priv\u00e9, notamment dans les quartiers pris\u00e9s du centre-ville, de Lib\u00e9ration et du bord de mer. Cette tension du march\u00e9 rend d’autant plus sensible la gestion d’un impay\u00e9, le bailleur supportant souvent seul le poids d’un loyer non per\u00e7u pendant toute la dur\u00e9e de la proc\u00e9dure, qui peut s’\u00e9tendre sur une ann\u00e9e enti\u00e8re en cas de contestation ou de demande de d\u00e9lais par le locataire.<\/p>\n
La quasi-totalit\u00e9 des baux d’habitation comportent une clause r\u00e9solutoire, qui permet la r\u00e9siliation automatique du contrat en cas d’impay\u00e9. La premi\u00e8re d\u00e9marche du bailleur consiste \u00e0 faire d\u00e9livrer, par un commissaire de justice (ex-huissier), un commandement de payer visant cette clause. Cet acte doit mentionner le montant de la dette, sa d\u00e9composition, et informer le locataire de la possibilit\u00e9 de saisir le fonds de solidarit\u00e9 pour le logement. Depuis la loi ALUR, ce commandement doit \u00e9galement \u00eatre notifi\u00e9 \u00e0 la pr\u00e9fecture des Alpes-Maritimes dans le cadre du dispositif de pr\u00e9vention des expulsions, deux mois avant toute assignation.<\/p>\n
\u00c0 compter de la d\u00e9livrance du commandement, le locataire dispose d’un d\u00e9lai de deux mois pour r\u00e9gler l’int\u00e9gralit\u00e9 de la dette locative. S’il s’en acquitte dans ce d\u00e9lai, la clause r\u00e9solutoire ne peut plus \u00eatre invoqu\u00e9e et le bail se poursuit normalement. Ce d\u00e9lai peut \u00eatre r\u00e9duit \u00e0 un mois par le juge dans certaines situations, mais reste en pratique rarement abr\u00e9g\u00e9. C’est durant cette phase que l’avocat peut utilement tenter une r\u00e9solution amiable, notamment via un \u00e9ch\u00e9ancier de paiement, pour \u00e9viter une proc\u00e9dure longue et co\u00fbteuse pour les deux parties.<\/p>\n
\u00c0 d\u00e9faut de r\u00e9gularisation, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, comp\u00e9tent pour l’ensemble des litiges locatifs concernant des biens situ\u00e9s sur son ressort. L’assignation doit \u00eatre signifi\u00e9e au moins deux mois avant l’audience et notifi\u00e9e \u00e0 la pr\u00e9fecture, sauf exception. Le juge v\u00e9rifie la r\u00e9alit\u00e9 de la dette, la r\u00e9gularit\u00e9 du commandement, puis constate l’acquisition de la clause r\u00e9solutoire. Il peut, sur demande du locataire justifiant de difficult\u00e9s financi\u00e8res, accorder des d\u00e9lais de paiement pouvant aller jusqu’\u00e0 trois ans, pendant lesquels l’expulsion est suspendue tant que l’\u00e9ch\u00e9ancier est respect\u00e9.<\/p>\n
Une fois le jugement d’expulsion obtenu et signifi\u00e9, si le locataire n’a pas fait appel dans le d\u00e9lai imparti, le bailleur doit faire d\u00e9livrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. Ce commandement ouvre un nouveau d\u00e9lai de deux mois avant toute expulsion effective, sauf r\u00e9duction ou suppression accord\u00e9e par le juge de l’ex\u00e9cution en cas de mauvaise foi caract\u00e9ris\u00e9e du locataire.<\/p>\n
Aucune expulsion ne peut \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si le locataire s’est vu proposer un relogement correspondant \u00e0 ses besoins ou si le logement est frapp\u00e9 d’un arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril. Cette tr\u00eave hivernale suspend l’ex\u00e9cution du jugement mais ne remet pas en cause son existence : le bailleur peut continuer les d\u00e9marches administratives durant cette p\u00e9riode afin d’\u00eatre en mesure d’agir d\u00e8s sa lev\u00e9e.<\/p>\n
Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux apr\u00e8s le commandement, le commissaire de justice dresse un proc\u00e8s-verbal de tentative d’expulsion infructueuse, puis sollicite le concours de la force publique aupr\u00e8s de la pr\u00e9fecture des Alpes-Maritimes. Ce concours peut prendre plusieurs semaines \u00e0 \u00eatre accord\u00e9, la pr\u00e9fecture appr\u00e9ciant notamment les risques de trouble \u00e0 l’ordre public et la situation sociale du locataire.<\/p>\n
De nombreux bailleurs ni\u00e7ois ont recours \u00e0 une garantie Visale ou \u00e0 une assurance loyers impay\u00e9s. Ces dispositifs ne dispensent pas de suivre la proc\u00e9dure judiciaire d’expulsion mais permettent d’obtenir une indemnisation partielle ou totale des loyers impay\u00e9s pendant la dur\u00e9e de la proc\u00e9dure, sous r\u00e9serve du strict respect des d\u00e9lais de d\u00e9claration du sinistre, souvent tr\u00e8s courts apr\u00e8s le premier impay\u00e9.<\/p>\n
Chaque \u00e9tape de la proc\u00e9dure d’expulsion est encadr\u00e9e par des d\u00e9lais et des formalit\u00e9s dont le non-respect peut \u00eatre sanctionn\u00e9 par la nullit\u00e9 de l’acte, obligeant \u00e0 recommencer la proc\u00e9dure depuis le d\u00e9but. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, intervient depuis son cabinet d’Antibes pour s\u00e9curiser chaque \u00e9tape, du commandement de payer jusqu’\u00e0 l’ex\u00e9cution du jugement, et pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats des propri\u00e9taires bailleurs de Nice devant le tribunal judiciaire.<\/p>\n
En l’absence de contestation, la proc\u00e9dure dure g\u00e9n\u00e9ralement entre huit et douze mois, du commandement de payer jusqu’au commandement de quitter les lieux. En cas de d\u00e9lais accord\u00e9s au locataire ou de tr\u00eave hivernale, ce d\u00e9lai peut \u00eatre sensiblement allong\u00e9.<\/p>\n
Non, l’expulsion sans d\u00e9cision de justice et sans concours de la force publique est strictement interdite et constitue une infraction p\u00e9nale, quelle que soit l’anciennet\u00e9 de l’impay\u00e9.<\/p>\n
Le bailleur r\u00e9cup\u00e8re alors son bien sans attendre la fin de la tr\u00eave, celle-ci ne prot\u00e9geant le locataire que contre une expulsion forc\u00e9e, non contre un d\u00e9part volontaire.<\/p>\n
Le juge constate en principe l’acquisition de la clause r\u00e9solutoire d\u00e8s lors que la dette est \u00e9tablie, mais il peut accorder des d\u00e9lais de paiement suspendant les effets de la clause tant qu’ils sont respect\u00e9s.<\/p>\n