Qu’il s’agisse d’un refus oppos\u00e9 par les services municipaux, d’un permis d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 un voisin que l’on souhaite contester, ou d’une extension bloqu\u00e9e par les r\u00e8gles du plan local d’urbanisme, le contentieux de l’urbanisme \u00e0 Nice ob\u00e9it \u00e0 des d\u00e9lais et \u00e0 des r\u00e8gles proc\u00e9durales strictes. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, assiste les particuliers et les porteurs de projet dans ces d\u00e9marches, du recours gracieux jusqu’\u00e0 l’instance devant le tribunal administratif de Nice.<\/p>\n
Depuis le transfert de la comp\u00e9tence urbanisme \u00e0 la M\u00e9tropole Nice C\u00f4te d’Azur, les autorisations d’urbanisme sur la commune sont d\u00e9livr\u00e9es sur le fondement du plan local d’urbanisme m\u00e9tropolitain, qui d\u00e9coupe le territoire en zones assorties de r\u00e8gles pr\u00e9cises de hauteur, d’emprise au sol, de prospect et d’aspect ext\u00e9rieur. Les quartiers de Nice ne sont pas trait\u00e9s de mani\u00e8re uniforme : les r\u00e8gles applicables dans le centre historique diff\u00e8rent sensiblement de celles applicables sur les collines de Gairaut, \u00e0 Saint-Isidore ou dans les zones pavillonnaires de Saint-Pancrace. Une bonne lecture du zonage et du r\u00e8glement \u00e9crit est indispensable avant tout d\u00e9p\u00f4t de dossier, et plus encore avant d’envisager un recours.<\/p>\n
Lorsque le service instructeur de la Ville de Nice ou de la M\u00e9tropole refuse une demande de permis, deux voies s’offrent au porteur de projet. Le recours gracieux, adress\u00e9 au maire dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la notification du refus, permet de demander un r\u00e9examen du dossier, \u00e9ventuellement accompagn\u00e9 de pi\u00e8ces compl\u00e9mentaires ou d’une modification du projet. Ce recours interrompt le d\u00e9lai de recours contentieux, qui repart alors \u00e0 z\u00e9ro \u00e0 compter de la r\u00e9ponse, explicite ou implicite, de l’administration. Le recours contentieux, quant \u00e0 lui, doit \u00eatre port\u00e9 devant le tribunal administratif de Nice, \u00e9galement dans un d\u00e9lai de deux mois, sauf prorogation li\u00e9e au recours gracieux.<\/p>\n
Un tiers, voisin imm\u00e9diat ou riverain justifiant d’un int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir, peut contester un permis de construire qu’il estime irr\u00e9gulier. Depuis la r\u00e9forme du contentieux de l’urbanisme, cet int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir doit \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 concr\u00e8tement : le requ\u00e9rant doit \u00e9tablir en quoi le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son propre bien, par exemple en termes de perte de vue, d’ensoleillement, ou de vis-\u00e0-vis. Le d\u00e9lai de recours des tiers est de deux mois \u00e0 compter du premier jour d’une affichage continu et r\u00e9gulier du panneau r\u00e9glementaire sur le terrain concern\u00e9 par le projet. Ce point de d\u00e9part est source de contentieux fr\u00e9quents \u00e0 Nice, l’affichage \u00e9tant parfois retir\u00e9 ou d\u00e9grad\u00e9 avant l’expiration du d\u00e9lai, ce qui peut avoir pour effet de ne jamais faire courir le d\u00e9lai de recours.<\/p>\n
La validit\u00e9 du panneau d’affichage conditionne directement le point de d\u00e9part du d\u00e9lai de recours des tiers. Pour \u00eatre opposable, il doit \u00eatre visible depuis la voie publique, mentionner l’ensemble des informations requises par l’article A.424-16 du Code de l’urbanisme, et rester affich\u00e9 sans interruption pendant toute la dur\u00e9e du chantier. En cas de litige, un constat d’huissier ou des attestations de voisinage permettent d’\u00e9tablir la date r\u00e9elle du premier affichage r\u00e9gulier, \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant tant pour le porteur de projet qui souhaite purger les recours que pour le tiers qui entend contester le permis.<\/p>\n
Lorsque les travaux menacent de d\u00e9buter avant que le tribunal administratif de Nice ne statue sur le fond, le requ\u00e9rant peut introduire un r\u00e9f\u00e9r\u00e9-suspension, parall\u00e8lement au recours en annulation. Cette proc\u00e9dure d’urgence permet d’obtenir la suspension de l’ex\u00e9cution du permis dans un d\u00e9lai rapide, \u00e0 condition de d\u00e9montrer \u00e0 la fois l’urgence \u00e0 statuer et l’existence d’un doute s\u00e9rieux quant \u00e0 la l\u00e9galit\u00e9 de l’autorisation contest\u00e9e.<\/p>\n
Lorsque le tribunal administratif de Nice annule un permis de construire, les cons\u00e9quences varient selon l’\u00e9tat d’avancement des travaux. Si le chantier n’a pas d\u00e9but\u00e9, le permis dispara\u00eet r\u00e9troactivement et toute nouvelle construction n\u00e9cessite une nouvelle demande. Si les travaux sont d\u00e9j\u00e0 achev\u00e9s, la situation est plus complexe et peut donner lieu \u00e0 une action en d\u00e9molition devant le juge judiciaire, dans les conditions pr\u00e9vues par le Code de l’urbanisme, notamment lorsque la construction se situe dans une zone couverte par un plan de pr\u00e9vention des risques.<\/p>\n
Le contentieux de l’urbanisme croise droit administratif et droit civil, et n\u00e9cessite une analyse pr\u00e9cise du r\u00e8glement du PLU m\u00e9tropolitain applicable \u00e0 la parcelle concern\u00e9e. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier et docteur en droit, accompagne depuis son cabinet d’Antibes les propri\u00e9taires ni\u00e7ois souhaitant contester un refus de permis, s\u00e9curiser leur propre autorisation face \u00e0 un recours de tiers, ou s’opposer \u00e0 un projet voisin portant atteinte \u00e0 leur bien.<\/p>\n
Le d\u00e9lai de recours contentieux est de deux mois, courant \u00e0 compter de la notification pour le b\u00e9n\u00e9ficiaire du permis, ou \u00e0 compter du premier jour d’affichage r\u00e9gulier et continu du panneau pour les tiers.<\/p>\n
Non, il doit justifier d’un int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir en d\u00e9montrant que le projet affecte directement les conditions d’occupation ou de jouissance de son propre bien.<\/p>\n
Non, il n’est pas obligatoire, mais il permet d’interrompre le d\u00e9lai de recours contentieux et d’obtenir, parfois, une solution rapide sans proc\u00e9dure judiciaire.<\/p>\n
Il est possible d’introduire un r\u00e9f\u00e9r\u00e9-suspension en parall\u00e8le du recours en annulation afin d’obtenir rapidement l’arr\u00eat du chantier, sous r\u00e9serve de d\u00e9montrer l’urgence et un doute s\u00e9rieux sur la l\u00e9galit\u00e9 du permis.<\/p>\n