La vente aux ench\u00e8res immobili\u00e8res, ou vente par adjudication, est une proc\u00e9dure judiciaire encadr\u00e9e par le Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution, qui se d\u00e9roule devant la chambre des saisies immobili\u00e8res du tribunal judiciaire de Nice. Qu’il s’agisse d’ench\u00e9rir pour acqu\u00e9rir un bien ou de repr\u00e9senter un d\u00e9biteur saisi, le recours \u00e0 un avocat est ici une obligation l\u00e9gale, et non une simple recommandation. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, accompagne ses clients dans l’ensemble de cette proc\u00e9dure sp\u00e9cifique.<\/p>\n
Conform\u00e9ment \u00e0 l’article R.322-16 du Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution, nul ne peut porter d’ench\u00e8re \u00e0 une audience d’adjudication sans \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9 par un avocat inscrit au barreau du ressort du tribunal judiciaire comp\u00e9tent, en l’occurrence le barreau de Nice ou tout avocat pouvant y postuler. Cette r\u00e8gle prot\u00e8ge l’ensemble des parties : elle garantit le s\u00e9rieux des ench\u00e9risseurs, la v\u00e9rification pr\u00e9alable de leur capacit\u00e9 financi\u00e8re, et la r\u00e9gularit\u00e9 des d\u00e9clarations faites \u00e0 l’audience. Un particulier ne peut donc pas ench\u00e9rir seul, m\u00eame s’il assiste physiquement \u00e0 l’audience.<\/p>\n
Avant toute ench\u00e8re, il est indispensable de consulter le cahier des conditions de vente, \u00e9tabli par l’avocat du cr\u00e9ancier poursuivant et d\u00e9pos\u00e9 au greffe du tribunal judiciaire de Nice. Ce document pr\u00e9cise la mise \u00e0 prix, la d\u00e9signation du bien, les servitudes \u00e9ventuelles, l’\u00e9tat hypoth\u00e9caire, et les modalit\u00e9s de visite. Une lecture attentive de ce cahier, id\u00e9alement avec l’assistance d’un avocat, permet d’anticiper les \u00e9ventuels risques attach\u00e9s au bien : occupation par un tiers, proc\u00e9dure de copropri\u00e9t\u00e9 en cours, ou d\u00e9sordres apparents.<\/p>\n
Pour pouvoir porter une ench\u00e8re, il est n\u00e9cessaire de remettre \u00e0 l’avocat un ch\u00e8que de banque repr\u00e9sentant 10 % du montant de la mise \u00e0 prix fix\u00e9e dans le cahier des conditions de vente, avec un minimum g\u00e9n\u00e9ralement fix\u00e9 par le cahier lui-m\u00eame. Cette somme constitue une garantie : si l’ench\u00e9risseur devient adjudicataire, elle s’impute sur le prix ; s’il ne l’est pas, elle lui est restitu\u00e9e \u00e0 l’issue de l’audience. Ce ch\u00e8que doit \u00eatre \u00e9tabli avant l’audience, l’avocat devant le pr\u00e9senter au greffe pour que son client soit autoris\u00e9 \u00e0 ench\u00e9rir.<\/p>\n
L’audience se tient au tribunal judiciaire de Nice, en pr\u00e9sence du juge de l’ex\u00e9cution. Les ench\u00e8res sont port\u00e9es par les avocats, souvent selon un syst\u00e8me de bougies : le bien est mis aux ench\u00e8res, et l’adjudication n’est prononc\u00e9e qu’apr\u00e8s extinction de plusieurs bougies successives sans nouvelle ench\u00e8re. Le bien est finalement adjug\u00e9 au dernier ench\u00e9risseur, qui en devient propri\u00e9taire d\u00e8s le prononc\u00e9 du jugement d’adjudication, sous r\u00e9serve du d\u00e9lai de surench\u00e8re.<\/p>\n
Toute personne peut, dans un d\u00e9lai de dix jours suivant la publication du jugement d’adjudication, former une surench\u00e8re, repr\u00e9sentant au minimum 10 % du prix d’adjudication. Cette surench\u00e8re, elle aussi obligatoirement port\u00e9e par un avocat, entra\u00eene l’organisation d’une nouvelle audience d’adjudication, \u00e0 laquelle l’adjudicataire initial peut de nouveau participer. Ce m\u00e9canisme, propre aux ventes judiciaires, distingue fortement l’adjudication de la vente amiable classique, o\u00f9 le prix est d\u00e9finitivement fix\u00e9 d\u00e8s la signature du compromis.<\/p>\n
Les \u00e9moluments dus \u00e0 l’avocat pour son intervention dans une proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re et d’adjudication sont r\u00e9glement\u00e9s par un tarif national, calcul\u00e9 par tranches d\u00e9gressives en fonction du prix d’adjudication. Ce tarif, encadr\u00e9 par d\u00e9cret, s’applique tant \u00e0 l’avocat du poursuivant qu’\u00e0 celui de l’adjudicataire, ce qui garantit une pr\u00e9visibilit\u00e9 des frais engag\u00e9s dans ce type de proc\u00e9dure, ind\u00e9pendamment de la n\u00e9gociation habituelle des honoraires.<\/p>\n
L’adjudicataire dispose d’un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la publication du jugement d’adjudication pour r\u00e9gler l’int\u00e9gralit\u00e9 du prix, major\u00e9 des frais de la proc\u00e9dure, appel\u00e9s frais tax\u00e9s. \u00c0 d\u00e9faut de paiement dans ce d\u00e9lai, l’adjudicataire s’expose \u00e0 une r\u00e9it\u00e9ration des ench\u00e8res \u00e0 sa charge, appel\u00e9e folle ench\u00e8re, avec obligation de supporter la diff\u00e9rence de prix en cas de revente \u00e0 un montant inf\u00e9rieur.<\/p>\n
La vente aux ench\u00e8res immobili\u00e8res constitue une opportunit\u00e9 d’acquisition parfois avantageuse, mais implique une proc\u00e9dure technique o\u00f9 chaque \u00e9tape est encadr\u00e9e par des d\u00e9lais imp\u00e9ratifs. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, repr\u00e9sente ses clients devant le tribunal judiciaire de Nice, qu’ils souhaitent ench\u00e9rir sur un bien, d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats d’un d\u00e9biteur saisi, ou former une surench\u00e8re.<\/p>\n
Non, la repr\u00e9sentation par un avocat est obligatoire pour porter une ench\u00e8re lors d’une audience d’adjudication devant le tribunal judiciaire de Nice.<\/p>\n
Il est restitu\u00e9 \u00e0 l’issue de l’audience \u00e0 l’ench\u00e9risseur qui n’est pas devenu adjudicataire, sans qu’aucune somme ne soit retenue.<\/p>\n
Le d\u00e9lai est de dix jours \u00e0 compter de la publication du jugement d’adjudication, et la surench\u00e8re doit repr\u00e9senter au minimum 10 % du prix d’adjudication.<\/p>\n
Le bien peut \u00eatre remis en vente aux ench\u00e8res aux frais de l’adjudicataire d\u00e9faillant, appel\u00e9 alors fol ench\u00e9risseur, qui devra supporter la diff\u00e9rence si le bien est revendu \u00e0 un prix inf\u00e9rieur.<\/p>\n