La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re demeure un outil privil\u00e9gi\u00e9 de d\u00e9tention et de transmission du patrimoine immobilier \u00e0 Nice, en particulier pour les familles propri\u00e9taires de plusieurs biens locatifs ou de r\u00e9sidences destin\u00e9es \u00e0 \u00eatre transmises aux enfants. Sa souplesse ne doit toutefois pas masquer les risques juridiques qu’elle comporte, tant au stade de la cr\u00e9ation que tout au long de sa vie sociale. Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, accompagne la constitution, la gestion et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le contentieux des SCI ni\u00e7oises.<\/p>\n
La SCI permet de d\u00e9tenir un bien immobilier \u00e0 plusieurs, d’organiser sa transmission par donation progressive de parts sociales, ou de faciliter la gestion d’un patrimoine locatif constitu\u00e9 de plusieurs appartements, par exemple dans le centre-ville de Nice ou sur les hauteurs de Cimiez. Elle offre \u00e9galement une certaine souplesse pour organiser la gouvernance du bien, \u00e0 travers la d\u00e9signation d’un g\u00e9rant et la r\u00e9daction de statuts adapt\u00e9s aux besoins de la famille ou des investisseurs associ\u00e9s.<\/p>\n
La qualit\u00e9 des statuts conditionne directement la capacit\u00e9 de la SCI \u00e0 pr\u00e9venir les conflits futurs entre associ\u00e9s. Un statut r\u00e9dig\u00e9 de mani\u00e8re standardis\u00e9e, sans anticipation des situations de blocage, expose la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 des difficult\u00e9s importantes en cas de m\u00e9sentente. Il convient notamment de d\u00e9finir avec pr\u00e9cision les pouvoirs du g\u00e9rant, les modalit\u00e9s de prise de d\u00e9cision en assembl\u00e9e, les r\u00e8gles de majorit\u00e9 applicables aux d\u00e9cisions importantes, ainsi que les clauses d’agr\u00e9ment et de pr\u00e9emption applicables en cas de cession de parts. Me C\u00e9cile Zakine accompagne la r\u00e9daction de statuts sur mesure, tenant compte de la composition familiale ou patrimoniale de chaque projet.<\/p>\n
La cr\u00e9ation d’une SCI implique la r\u00e9daction des statuts, la constitution du capital social par les apports des associ\u00e9s, la publication d’un avis de constitution dans un support d’annonces l\u00e9gales couvrant le d\u00e9partement des Alpes-Maritimes, puis l’immatriculation de la soci\u00e9t\u00e9 au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s. Ces formalit\u00e9s, bien que standardis\u00e9es, doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es avec rigueur : toute erreur dans la d\u00e9signation de l’objet social ou dans la r\u00e9partition du capital peut avoir des cons\u00e9quences fiscales ou patrimoniales importantes, notamment en cas de contr\u00f4le ult\u00e9rieur de l’administration fiscale.<\/p>\n
Le g\u00e9rant de la SCI dispose, sauf limitation statutaire, de pouvoirs \u00e9tendus pour agir au nom de la soci\u00e9t\u00e9, y compris pour vendre un bien immobilier lui appartenant, sauf clause contraire des statuts. Cette \u00e9tendue de pouvoirs est source de contentieux fr\u00e9quents lorsque les autres associ\u00e9s estiment que le g\u00e9rant a agi contrairement \u00e0 l’int\u00e9r\u00eat social ou sans les consulter. La r\u00e9vocation du g\u00e9rant peut \u00eatre d\u00e9cid\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues aux statuts, ou, \u00e0 d\u00e9faut d’accord amiable, demand\u00e9e en justice pour cause l\u00e9gitime devant le tribunal judiciaire de Nice.<\/p>\n
La m\u00e9sentente entre associ\u00e9s constitue l’une des principales sources de contentieux relatifs aux SCI ni\u00e7oises, en particulier dans un contexte familial o\u00f9 les h\u00e9ritiers d’un bien immobilier peinent \u00e0 s’entendre sur sa gestion ou sa vente. Lorsque cette m\u00e9sentente paralyse durablement le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9, par exemple en rendant impossible la tenue d’assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales ou la d\u00e9signation d’un g\u00e9rant, l’article 1844-7 du Code civil permet de solliciter la dissolution judiciaire de la SCI pour justes motifs. Avant d’en arriver \u00e0 cette solution radicale, plusieurs leviers interm\u00e9diaires existent : la demande d’expertise de gestion sur le fondement de l’article 1843 du Code civil, qui permet \u00e0 un ou plusieurs associ\u00e9s minoritaires de faire d\u00e9signer un expert charg\u00e9 d’examiner une ou plusieurs op\u00e9rations de gestion contest\u00e9es, ou l’action en abus de majorit\u00e9 ou de minorit\u00e9, lorsque des d\u00e9cisions sont prises ou bloqu\u00e9es dans le seul int\u00e9r\u00eat d’un associ\u00e9 au d\u00e9triment des autres.<\/p>\n
La cession de parts d’une SCI est en principe soumise \u00e0 l’agr\u00e9ment des autres associ\u00e9s, sauf disposition contraire des statuts, notamment lorsque la cession intervient au profit d’un tiers \u00e9tranger \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9. Cette cession doit respecter un formalisme pr\u00e9cis : r\u00e9daction d’un acte de cession, signification \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 ou acceptation par acte authentique, enregistrement aupr\u00e8s de l’administration fiscale, puis modification corr\u00e9lative des statuts et publication d’un avis modificatif. L’absence de respect de ce formalisme peut rendre la cession inopposable \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 et aux tiers, ce qui g\u00e9n\u00e8re des difficult\u00e9s importantes lors d’une revente ult\u00e9rieure du bien d\u00e9tenu par la SCI.<\/p>\n
Au-del\u00e0 de la dissolution judiciaire pour m\u00e9sentente, une SCI peut \u00eatre dissoute pour d’autres motifs : arriv\u00e9e du terme statutaire, r\u00e9alisation ou extinction de son objet social, ou d\u00e9cision unanime des associ\u00e9s. La dissolution ouvre une phase de liquidation, au cours de laquelle le patrimoine social est r\u00e9alis\u00e9 et r\u00e9parti entre les associ\u00e9s proportionnellement \u00e0 leurs droits, sous la responsabilit\u00e9 d’un liquidateur d\u00e9sign\u00e9 \u00e0 cet effet.<\/p>\n
Qu’il s’agisse de cr\u00e9er une SCI adapt\u00e9e \u00e0 un projet patrimonial, de r\u00e9soudre un blocage entre associ\u00e9s, ou de s\u00e9curiser une cession de parts, Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse et docteur en droit, accompagne ses clients ni\u00e7ois depuis son cabinet d’Antibes, en conseil comme devant le tribunal judiciaire de Nice.<\/p>\n
En principe non, sauf disposition statutaire contraire, la d\u00e9cision de vendre relevant g\u00e9n\u00e9ralement de la majorit\u00e9 des associ\u00e9s ou du g\u00e9rant selon les pouvoirs qui lui sont conf\u00e9r\u00e9s par les statuts.<\/p>\n
Plusieurs solutions existent : c\u00e9der ses parts, solliciter le rachat de ses parts par la soci\u00e9t\u00e9 ou les autres associ\u00e9s, ou, en dernier recours, demander la dissolution judiciaire pour m\u00e9sentente paralysant le fonctionnement social.<\/p>\n
Cela d\u00e9pend des statuts : en l’absence de clause limitative, le g\u00e9rant dispose de pouvoirs \u00e9tendus, mais les statuts pr\u00e9voient g\u00e9n\u00e9ralement une autorisation pr\u00e9alable de l’assembl\u00e9e pour les actes de disposition importants.<\/p>\n
Le tribunal judiciaire de Nice est comp\u00e9tent lorsque le si\u00e8ge social de la SCI ou le bien concern\u00e9 se situe dans son ressort g\u00e9ographique.<\/p>\n