{"id":66408,"date":"2026-09-30T21:32:18","date_gmt":"2026-09-30T21:32:18","guid":{"rendered":""},"modified":"2026-09-30T21:32:18","modified_gmt":"2026-09-30T21:32:18","slug":"copropriete-appel-fonds-syndic-delai","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/it\/copropriete-appel-fonds-syndic-delai\/","title":{"rendered":"Appel de fonds du syndic : peut-on le refuser ? Quels d\u00e9lais ? | Me C\u00e9cile Zakine"},"content":{"rendered":"

Vous ne pouvez pas refuser de payer un appel de fonds r\u00e9guli\u00e8rement fond\u00e9 sur une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale : la provision devient exigible \u00e0 la date fix\u00e9e par la loi ou par l’assembl\u00e9e, et le non-paiement expose \u00e0 une proc\u00e9dure de recouvrement.<\/strong> La voie utile est la contestation de la d\u00e9cision d’assembl\u00e9e elle-m\u00eame, dans le d\u00e9lai de deux mois suivant la notification du proc\u00e8s-verbal, ou la rectification du d\u00e9compte individuel lorsque l’erreur porte sur la r\u00e9partition.<\/p>\n

Provisions sur budget pr\u00e9visionnel : l’exigibilit\u00e9 automatique<\/h2>\n

L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale vote chaque ann\u00e9e le budget pr\u00e9visionnel des d\u00e9penses courantes, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce vote rend exigible, de plein droit, une provision \u00e9gale au quart du budget vot\u00e9, le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la p\u00e9riode fix\u00e9e par l’assembl\u00e9e. Le syndic n’a pas besoin d’un nouvel accord pour appeler ces sommes, et l’appel ne cr\u00e9e pas la dette : il la rappelle.<\/p>\n

Le syndic notifie l’appel avant la date d’exigibilit\u00e9, avec l’indication de la p\u00e9riode concern\u00e9e et de votre quote-part. Un appel envoy\u00e9 tardivement n’annule pas la dette, mais retarde son exigibilit\u00e9 effective et fragilise toute demande d’int\u00e9r\u00eats de retard.<\/p>\n

Travaux et d\u00e9penses hors budget : l’\u00e9ch\u00e9ancier vot\u00e9<\/h2>\n

Les travaux et d\u00e9penses non comprises dans le budget pr\u00e9visionnel, \u00e9num\u00e9r\u00e9s par l’article 14-2, ob\u00e9issent \u00e0 une logique diff\u00e9rente. Les fonds ne peuvent \u00eatre appel\u00e9s que conform\u00e9ment aux modalit\u00e9s vot\u00e9es par l’assembl\u00e9e : montant global, calendrier des appels, dates d’exigibilit\u00e9. Un syndic qui appelle des fonds sans d\u00e9cision d’assembl\u00e9e, ou qui s’\u00e9carte de l’\u00e9ch\u00e9ancier vot\u00e9, agit sans titre. Dans ce cas, l’appel est contestable dans son principe, sans passer par la contestation de l’assembl\u00e9e.<\/p>\n

Les cotisations au fonds de travaux rel\u00e8vent, elles, d’une obligation l\u00e9gale annuelle. Les sommes vers\u00e9es restent acquises au syndicat et ne sont pas rembours\u00e9es au vendeur en cas de vente du lot.<\/p>\n

Provisionnel et d\u00e9finitif : la r\u00e9gularisation<\/h2>\n

L’appel trimestriel est une avance de tr\u00e9sorerie calcul\u00e9e sur des pr\u00e9visions. Votre charge r\u00e9elle n’est arr\u00eat\u00e9e qu’apr\u00e8s l’approbation des comptes de l’exercice par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Le syndic \u00e9tablit alors un d\u00e9compte individuel comparant les provisions vers\u00e9es et les d\u00e9penses r\u00e9ellement engag\u00e9es, r\u00e9parties selon les cl\u00e9s du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Le solde d\u00e9biteur devient exigible, le solde cr\u00e9diteur vous est restitu\u00e9 ou imput\u00e9 sur l’appel suivant.<\/p>\n

Contr\u00f4lez ce d\u00e9compte poste par poste : cl\u00e9 de r\u00e9partition appliqu\u00e9e, tanti\u00e8mes retenus pour votre lot, ventilation entre charges g\u00e9n\u00e9rales et charges sp\u00e9ciales, rattachement des d\u00e9penses au bon exercice. L’article 18-1 de la loi vous ouvre le droit de consulter les pi\u00e8ces justificatives des charges pendant la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dant l’assembl\u00e9e, sur rendez-vous, avec possibilit\u00e9 de copie \u00e0 vos frais.<\/p>\n

Ce qui se passe si vous ne payez pas<\/h2>\n

Le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Lorsqu’une provision du budget pr\u00e9visionnel ou une \u00e9ch\u00e9ance de travaux reste impay\u00e9e trente jours apr\u00e8s cette mise en demeure, l’article 19-2 permet au syndicat de rendre imm\u00e9diatement exigibles toutes les provisions non encore \u00e9chues de l’exercice. Le syndic saisit alors le juge, qui statue selon une proc\u00e9dure acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e au fond, et peut obtenir un titre ex\u00e9cutoire ouvrant la voie \u00e0 la saisie et, dans les situations les plus graves, \u00e0 la vente forc\u00e9e du lot.<\/p>\n

Les frais n\u00e9cessaires expos\u00e9s pour le recouvrement, notamment la mise en demeure et les frais de proc\u00e9dure, sont imput\u00e9s au seul copropri\u00e9taire d\u00e9faillant en application de l’article 10-1. Retenir volontairement ses appels pour protester contre une gestion contest\u00e9e est donc une strat\u00e9gie perdante.<\/p>\n

Les d\u00e9lais \u00e0 conna\u00eetre<\/h2>\n

L’annulation d’une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, budget compris, doit \u00eatre demand\u00e9e dans les deux mois de la notification du proc\u00e8s-verbal, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Ce d\u00e9lai est court et non prorogeable. L’action du syndicat en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans, comme votre action personnelle en restitution de sommes ind\u00fbment appel\u00e9es.<\/p>\n

Une clause de r\u00e9partition contraire aux r\u00e8gles imp\u00e9ratives de l’article 10 est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite : sa contestation \u00e9chappe au d\u00e9lai de deux mois et permet de faire rectifier la r\u00e9partition pour les exercices non prescrits. C’est souvent l’argument d\u00e9cisif face \u00e0 des appels de fonds calcul\u00e9s sur une cl\u00e9 irr\u00e9guli\u00e8re depuis des ann\u00e9es.<\/p>\n

Pour toute question de copropri\u00e9t\u00e9, Avv. C\u00e9cile Zakine<\/a> vous conseille et d\u00e9fend vos int\u00e9r\u00eats (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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