Me C\u00e9cile Zakine, avocate au Barreau de Grasse et Docteur en droit, intervient en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 pour les copropri\u00e9taires, syndicats de copropri\u00e9taires et syndics. Son cabinet \u00e0 Antibes (15 avenue Robert Soleau) traite les contentieux li\u00e9s aux charges, aux d\u00e9cisions d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, aux travaux, aux troubles de voisinage et aux d\u00e9faillances du syndic.<\/p>\n
Le droit de la copropri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9gi par la loi du 10 juillet 1965 et le d\u00e9cret du 17 mars 1967. Ces textes organisent la vie des immeubles divis\u00e9s en lots, r\u00e9partis entre parties privatives et parties communes. Les litiges rel\u00e8vent du tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent : tribunal judiciaire de Grasse (pour Antibes, Cannes, Mougins, Grasse), de Nice, de Draguignan ou de Toulon selon la localisation de l’immeuble. Les appels sont port\u00e9s devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>\n
Me Zakine intervient principalement dans les Alpes-Maritimes (Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Sophia-Antipolis, Mouans-Sartoux, Mandelieu, Le Cannet, Nice) et le Var (Toulon, Fr\u00e9jus, Draguignan, Hy\u00e8res). Elle assure \u00e9galement des consultations \u00e0 distance (t\u00e9l\u00e9phone, visioconf\u00e9rence) pour certains dossiers en France enti\u00e8re.<\/p>\n
Les d\u00e9cisions prises en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9 s’imposent \u00e0 tous les copropri\u00e9taires. Toutefois, elles peuvent \u00eatre contest\u00e9es en cas de vice de forme (convocation irr\u00e9guli\u00e8re, absence de pi\u00e8ces jointes), de d\u00e9faut de majorit\u00e9, d’abus de majorit\u00e9 ou de contrari\u00e9t\u00e9 \u00e0 la loi ou au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Le d\u00e9lai pour contester une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est de deux mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, la d\u00e9cision devient d\u00e9finitive. L’action doit \u00eatre engag\u00e9e devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.<\/p>\n
Prenons l’exemple d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui vote des travaux de r\u00e9fection de toiture sans fournir aux copropri\u00e9taires les devis d\u00e9taill\u00e9s ni le rapport pr\u00e9alable impos\u00e9 par le d\u00e9cret de 1967. Un copropri\u00e9taire peut demander l’annulation de cette d\u00e9cision pour vice de forme. De m\u00eame, si une majorit\u00e9 de copropri\u00e9taires impose des travaux d’embellissement somptuaires sans r\u00e9elle n\u00e9cessit\u00e9, un recours pour abus de majorit\u00e9 peut \u00eatre fond\u00e9.<\/p>\n
Me Zakine analyse le proc\u00e8s-verbal, la r\u00e9gularit\u00e9 de la convocation, le respect des majorit\u00e9s requises et la conformit\u00e9 de la d\u00e9cision au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Elle r\u00e9dige l’assignation, constitue le dossier probatoire et plaide devant le tribunal judiciaire.<\/p>\n
Le non-paiement des charges de copropri\u00e9t\u00e9 est l’un des contentieux les plus fr\u00e9quents. Chaque copropri\u00e9taire est tenu de participer aux charges g\u00e9n\u00e9rales (entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble) et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, aux charges sp\u00e9ciales (ascenseur, chauffage collectif) selon sa quote-part fix\u00e9e par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
En cas d’impay\u00e9, le syndic engage une proc\u00e9dure de recouvrement : mise en demeure, puis assignation devant le tribunal judiciaire. Le juge peut prononcer une condamnation au paiement des charges arri\u00e9r\u00e9es, assortie d’int\u00e9r\u00eats de retard et de dommages-int\u00e9r\u00eats. Dans les cas graves, une saisie immobili\u00e8re peut \u00eatre engag\u00e9e sur le lot du copropri\u00e9taire d\u00e9faillant.<\/p>\n
Me Zakine repr\u00e9sente les syndicats de copropri\u00e9taires pour obtenir le paiement des charges impay\u00e9es. Elle intervient \u00e9galement pour les copropri\u00e9taires qui contestent le montant ou la r\u00e9gularit\u00e9 des appels de charges : erreur dans la r\u00e9partition, charges non pr\u00e9vues au budget pr\u00e9visionnel, absence de justificatifs.<\/p>\n
Le copropri\u00e9taire qui conteste les charges doit agir rapidement. Il peut demander au tribunal la communication des comptes, la v\u00e9rification de la r\u00e9partition des charges ou l’annulation de charges irr\u00e9guli\u00e8res.<\/p>\n
Le syndic a pour mission de g\u00e9rer l’immeuble, d’ex\u00e9cuter les d\u00e9cisions de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et de tenir la comptabilit\u00e9. Il doit convoquer l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale au moins une fois par an, tenir \u00e0 jour le carnet d’entretien de l’immeuble, souscrire les assurances n\u00e9cessaires et veiller \u00e0 l’entretien des parties communes.<\/p>\n
En cas de carence du syndic (d\u00e9faut de convocation de l’assembl\u00e9e, absence d’ex\u00e9cution de travaux vot\u00e9s, refus de communiquer les comptes), les copropri\u00e9taires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour demander la r\u00e9vocation du syndic ou sa condamnation \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
Prenons l’exemple d’un syndic qui ne convoque pas l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pendant deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives, laissant les parties communes se d\u00e9grader. Les copropri\u00e9taires peuvent demander au juge la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire et la r\u00e9vocation du syndic.<\/p>\n
De m\u00eame, si le syndic engage des d\u00e9penses non autoris\u00e9es par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ou per\u00e7oit des honoraires excessifs, sa responsabilit\u00e9 contractuelle peut \u00eatre engag\u00e9e sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.<\/p>\n
Me Zakine conseille les copropri\u00e9taires sur les recours contre le syndic, r\u00e9dige les mises en demeure, engage les proc\u00e9dures en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 (pour obtenir la communication des comptes ou la nomination d’un administrateur provisoire) et plaide au fond devant le tribunal judiciaire.<\/p>\n
Les travaux en copropri\u00e9t\u00e9 peuvent \u00eatre rendus obligatoires par la loi (mise aux normes \u00e9lectriques, ravalement de fa\u00e7ade, diagnostic technique global) ou vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Selon leur nature, ils requi\u00e8rent diff\u00e9rentes majorit\u00e9s : majorit\u00e9 simple (article 24), majorit\u00e9 absolue (article 25) ou double majorit\u00e9 (article 26).<\/p>\n
Lorsqu’un copropri\u00e9taire refuse de participer \u00e0 des travaux vot\u00e9s r\u00e9guli\u00e8rement, le syndicat peut obtenir une autorisation judiciaire pour les r\u00e9aliser. Si les travaux concernent des parties communes, le juge peut ordonner leur ex\u00e9cution sous astreinte.<\/p>\n
Prenons l’exemple d’une copropri\u00e9t\u00e9 dont la toiture pr\u00e9sente des infiltrations. L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale vote \u00e0 la majorit\u00e9 absolue des travaux de r\u00e9fection. Un copropri\u00e9taire s’y oppose, estimant les devis excessifs. Le syndicat peut demander au tribunal judiciaire l’autorisation de r\u00e9aliser les travaux, le juge v\u00e9rifiant leur n\u00e9cessit\u00e9 et le caract\u00e8re raisonnable du co\u00fbt.<\/p>\n
Me Zakine intervient pour faire valider des travaux urgents, contester des travaux non n\u00e9cessaires ou disproportionn\u00e9s, et v\u00e9rifier la conformit\u00e9 des votes avec la loi.<\/p>\n
Les troubles de voisinage (nuisances sonores, odeurs, occupation abusive des parties communes) sont fr\u00e9quents en copropri\u00e9t\u00e9. Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 fixe les r\u00e8gles d’usage des parties privatives et communes. En cas de manquement, le syndic doit faire cesser le trouble. Si le syndic reste inactif, chaque copropri\u00e9taire peut agir en justice.<\/p>\n
L’appropriation d’une partie commune (couloir, cave, jardin) par un copropri\u00e9taire constitue une faute. Le tribunal peut ordonner la remise en \u00e9tat sous astreinte et condamner l’auteur du trouble \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
Prenons l’exemple d’un copropri\u00e9taire qui installe une cloison dans le couloir commun pour agrandir son appartement. Les autres copropri\u00e9taires peuvent demander la d\u00e9molition de cette cloison et la remise en \u00e9tat des lieux.<\/p>\n
Me Zakine conseille les copropri\u00e9taires victimes de troubles, r\u00e9dige les mises en demeure, engage des proc\u00e9dures en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 (pour faire cesser un trouble manifestement illicite) et plaide au fond pour obtenir r\u00e9paration.<\/p>\n
Lors de la vente d’un lot en copropri\u00e9t\u00e9, le syndic doit d\u00e9livrer un \u00e9tat dat\u00e9 mentionnant le montant des charges dues, les travaux vot\u00e9s non encore pay\u00e9s et les \u00e9ventuelles proc\u00e9dures en cours. L’acqu\u00e9reur est tenu solidairement avec le vendeur du paiement des charges impay\u00e9es \u00e0 hauteur d’un an.<\/p>\n
Me Zakine assiste les acqu\u00e9reurs pour v\u00e9rifier l’\u00e9tat dat\u00e9, identifier les charges \u00e0 venir et n\u00e9gocier les conditions de vente. Elle conseille \u00e9galement les vendeurs sur leurs obligations et les risques de recours.<\/p>\n
Certaines copropri\u00e9t\u00e9s connaissent des difficult\u00e9s graves : syndic d\u00e9faillant, charges impay\u00e9es importantes, travaux urgents non r\u00e9alis\u00e9s. Le tribunal judiciaire peut d\u00e9signer un administrateur provisoire, charg\u00e9 de r\u00e9tablir la gestion de l’immeuble.<\/p>\n
Me Zakine intervient pour demander la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire, assister les copropri\u00e9taires dans les proc\u00e9dures de redressement et conseiller sur les solutions de financement des travaux (subventions, emprunt collectif).<\/p>\n
Le droit de la copropri\u00e9t\u00e9 conna\u00eet des \u00e9volutions importantes. La loi \u00c9LAN du 23 novembre 2018 a impos\u00e9, pour les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 15 ans, la r\u00e9alisation d’un diagnostic technique global (DTG) et l’\u00e9laboration d’un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ces obligations visent \u00e0 anticiper les travaux de conservation et d’am\u00e9lioration de l’immeuble.<\/p>\n
Me Zakine conseille les copropri\u00e9t\u00e9s sur ces nouvelles obligations, assiste les copropri\u00e9taires lors du vote du PPT et intervient en cas de contestation des travaux inscrits au plan.<\/p>\n
Les litiges en copropri\u00e9t\u00e9 rel\u00e8vent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La proc\u00e9dure est contradictoire et n\u00e9cessite la repr\u00e9sentation par un avocat. Le juge peut ordonner une m\u00e9diation avant de statuer au fond.<\/p>\n
Les recours contre les d\u00e9cisions d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale doivent \u00eatre form\u00e9s dans les deux mois. Les autres actions (responsabilit\u00e9 du syndic, recouvrement de charges, troubles de voisinage) ob\u00e9issent aux r\u00e8gles de prescription de droit commun : cinq ans en mati\u00e8re contractuelle (article 2224 du Code civil).<\/p>\n
Me Zakine intervient \u00e0 tous les stades de la proc\u00e9dure : mise en demeure, r\u00e9f\u00e9r\u00e9, proc\u00e9dure au fond, appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Elle privil\u00e9gie la n\u00e9gociation et la m\u00e9diation lorsque cela est possible, tout en d\u00e9fendant fermement les int\u00e9r\u00eats de ses clients devant les juridictions.<\/p>\n
Me Zakine re\u00e7oit au cabinet \u00e0 Antibes (15 avenue Robert Soleau) et propose des consultations par t\u00e9l\u00e9phone (06 21 69 91 77) ou par visioconf\u00e9rence (Google Meet, Zoom). La consultation t\u00e9l\u00e9phonique de 30 minutes est factur\u00e9e 45 euros et peut \u00eatre r\u00e9serv\u00e9e en ligne (Calendly).<\/p>\n
Pour toute question en droit de la copropri\u00e9t\u00e9, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter le cabinet.<\/p>\n
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Vous disposez d’un d\u00e9lai de 2 mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal pour saisir le tribunal judiciaire comp\u00e9tent et demander l’annulation d’une r\u00e9solution. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, la d\u00e9cision devient d\u00e9finitive, m\u00eame si elle est irr\u00e9guli\u00e8re. L’action doit viser le syndicat des copropri\u00e9taires. V\u00e9rifiez la date de r\u00e9ception de la notification avant tout d\u00e9p\u00f4t de plainte : quelques jours de retard suffisent \u00e0 rendre l’action irrecevable.<\/p>\n
Commencez par demander la communication des pi\u00e8ces justificatives et du carnet d’entretien, que le syndic doit remettre sous 15 jours. En l’absence de r\u00e9ponse ou de contestation fond\u00e9e, une mise en demeure puis une saisine du tribunal judiciaire permettent d’obtenir l’annulation des charges ind\u00fbment r\u00e9clam\u00e9es ou des dommages-int\u00e9r\u00eats. Un contr\u00f4le des comptes par un avocat \u00e9vite souvent des ann\u00e9es d’erreurs r\u00e9p\u00e9t\u00e9es d’un exercice \u00e0 l’autre.<\/p>\n
Un syndic d\u00e9faillant (absence de convocation d’AG, non-ex\u00e9cution de travaux vot\u00e9s, comptes non transmis) engage sa responsabilit\u00e9 civile professionnelle. Le copropri\u00e9taire ou le syndicat peut le mettre en demeure, demander sa r\u00e9vocation en AG, ou solliciter la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 si la situation est bloqu\u00e9e. Une action en responsabilit\u00e9 pour obtenir r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi reste possible en parall\u00e8le.<\/p>\n
Le cabinet, situ\u00e9 au 15 avenue Robert Soleau \u00e0 Antibes, traite les dossiers de copropri\u00e9taires, syndics et syndicats sur l’ensemble du bassin ni\u00e7ois et des Alpes-Maritimes : contentieux de charges, contestations d’AG, travaux non ex\u00e9cut\u00e9s, troubles de voisinage en copropri\u00e9t\u00e9. Les rendez-vous se tiennent au cabinet ou par visioconf\u00e9rence selon votre disponibilit\u00e9 et l’urgence du dossier.<\/p>\n