L.145-9 i handelsloven som tillater automatisk fornyelse av en kommersiell leieavtale<\/a> n\u00e5r den utl\u00f8per<\/strong>, uten at det er n\u00f8dvendig for partene \u00e5 inng\u00e5 ny kontrakt. Med andre ord, dersom verken utleier eller leietaker gir uttrykk for \u00f8nske om \u00e5 avslutte leieavtalen p\u00e5 de vilk\u00e5r som f\u00f8lger av loven eller kontrakten, fortsetter den p\u00e5 samme vilk\u00e5r og p\u00e5 ubestemt tid.<\/p>\nB. Gjennomf\u00f8ringsbetingelser<\/h3>\n
For at den stilltiende fornyelsen skal finne sted, m\u00e5 flere vilk\u00e5r v\u00e6re oppfylt:<\/p>\n
- DEN opprinnelig leieavtale m\u00e5 ha utl\u00f8pt<\/strong>, enten det er en 9-\u00e5rig leieavtale (minimum lovlig varighet) eller en annen varighet fastsatt av partene.<\/p>\n- DEN leiekontrakten m\u00e5 ikke utelukke muligheten for stilltiende fornyelse<\/strong>. Partene kan riktignok fastsette i leiekontrakten at den definitivt slutter ved slutten, uten \u00e5 bli forlenget.<\/p>\n– Ingen av partene har varslet den andre,<\/strong> innen de frister og skjemaer som er oppgitt, hans \u00f8nske om ikke \u00e5 fornye leiekontrakten. Disse vilk\u00e5rene varierer avhengig av om varselet er gitt av leietaker eller utleier.<\/p>\nDen stilltiende fornyelsen f\u00f8lger s\u00e5ledes ikke av et uttrykkelig \u00f8nske fra partene om \u00e5 fortsette sitt avtaleforhold, men av manglende motstand mot fornyelse av leiekontrakten under de definerte vilk\u00e5rene.<\/p>\n
II. De rettslige konsekvensene av stilltiende fornyelse<\/h2>\nA. Leieavtalen fortsetter under de opprinnelige betingelsene<\/h3>\n
N\u00e5r leieavtalen fornyes stilltiende, fortsetter alle klausulene i den opprinnelige kontrakten \u00e5 gjelde. Leietaker beholder derfor retten til \u00e5 okkupere lokalet p\u00e5 samme vilk\u00e5r, s\u00e6rlig n\u00e5r det gjelder leie, gebyrer, destinasjon for lokalet eller arbeid.<\/strong>
Denne kontinuiteten kan v\u00e6re fordelaktig ved \u00e5 gi stabilitet til partene og forhindre at de regelmessig m\u00e5 reforhandle vilk\u00e5rene i leieavtalen. Den kan imidlertid ogs\u00e5 vise seg \u00e5 v\u00e6re restriktiv ved \u00e5 frata dem muligheten til \u00e5 tilpasse kontrakten til endringer i leiemarkedet eller deres behov.<\/p>\nB. Partene er engasjert p\u00e5 ubestemt tid<\/h3>\n
Hvis den opprinnelige leieavtalen ble inng\u00e5tt for en bestemt periode, vil dens stilltiende fornyelse f\u00f8re til at den omdannes til en leieavtale p\u00e5 ubestemt varighet<\/strong>. Det betyr at partene forblir engasjerte inntil en av dem bestemmer seg for \u00e5 avslutte det ved \u00e5 varsle, uten at en frist er fastsatt p\u00e5 forh\u00e5nd.<\/p>\nLeietaker kan dermed nyte godt av en rett til \u00e5 oppholde seg i lokalet uten tidsbegrensning. Til gjengjeld kan han bare forlate lokalene ved \u00e5 respektere det juridiske eller kontraktsmessige varselet, med straff for \u00e5 m\u00e5tte betale husleie til slutten av denne perioden, noe som kan representere en betydelig \u00f8konomisk byrde.<\/p>\n
C. Mulighetene for oppsigelse forblir regulert<\/h3>\n
Ved stilltiende fornyelse har ikke utleier full frihet til \u00e5 avslutte leieforholdet. Han kan bare gi varsel til leietaker i tilfeller som er utt\u00f8mmende oppf\u00f8rt ved lov, spesielt:<\/p>\n
\u2013 \u00c5 overta lokalene for \u00e5 bo i dem eller huse en kj\u00e6r der
\u2013 \u00c5 gjenoppbygge eller heve dem
\u2013 Av en legitim og alvorlig grunn (f.eks.: manglende overholdelse av en kontraktsfestet forpliktelse, gjentatte forstyrrelser av nytelse)
\u2013 Ved utl\u00f8pet av en tre\u00e5rsperiode og med 6 m\u00e5neders varsel, uten \u00e5 m\u00e5tte oppgi grunn<\/p>\n
Leietaker har en oppsigelsestid p\u00e5 3 eller 6 m\u00e5neder avhengig av om han har bodd i lokalet i mer eller mindre enn to \u00e5r. Disse begrensningene tar sikte p\u00e5 \u00e5 sikre beskyttelse for eksisterende leietaker, men kan utgj\u00f8re et tap av fleksibilitet for utleier.<\/p>\n
D. Husleiegjennomgangen forblir regulert<\/h3>\n
I motsetning til hva mange tror, er stilltiende fornyelse ikke en mulighet for utleier til automatisk \u00e5 justere leiebel\u00f8pet. For \u00e5 revurdere det, m\u00e5 han sette i gang en spesifikk vurderingsprosedyre mens han respekterer en oppsigelsesfrist og vilk\u00e5rene fastsatt i leiekontrakten eller loven.
Den reviderte leien er begrenset til variasjonen av den kvartalsvise kommersielle leieindeksen (ILC)<\/strong>. Bare en merkbar endring i egenskapene til lokalene, lokale kommersialitetsfaktorer eller en latterlig leie (undervurdert med mer enn 10% i forhold til leieverdien) kan rettferdiggj\u00f8re en fjerning av taket.
Dersom den stilltiende fornyelsen gir sikkerhet for leietakeren om st\u00f8rrelsen p\u00e5 hans husleie, fratar den s\u00e5ledes utleier muligheter for betydelig oppskrivning utenom en uttrykkelig fornyelse av leiekontrakten.<\/p>\nIII. Strategier og forholdsregler for utleiere<\/h2>\n
Overfor de potensielt restriktive effektene av stilltiende fornyelse, kan eiere ta i bruk forskjellige tiln\u00e6rminger for \u00e5 bevare sine interesser:<\/p>\n
A. Utelukk stilltiende fornyelse av den kommersielle leieavtalen<\/h3>\n
Den f\u00f8rste muligheten best\u00e5r i \u00e5 fastsette i leiekontrakten at den ikke kan bli gjenstand for stilltiende fornyelse. Leieavtalen vil da definitivt avsluttes ved slutten av perioden, noe som tvinger partene til \u00e5 uttrykkelig reforhandle betingelsene for videref\u00f8ring.
Hvis denne praksisen gir utleieren mer fleksibilitet, tvinger den ham til aktivt \u00e5 administrere leiekontraktene og regelmessig reforhandle med leietakerne. Det kan ogs\u00e5 generere kostnader og usikkerhet ved leietakers avgang.<\/p>\n
B. Juster betingelsene for stilltiende fornyelse<\/h3>\n
En annen mulighet er \u00e5 regulere virkningene av stilltiende fornyelse<\/strong> ved \u00e5 gi spesifikke klausuler i leieavtalen, for eksempel:<\/p>\n\u2013 En begrenset fornyelsesperiode (f.eks.: 6 m\u00e5neder, 1 \u00e5r)<\/strong> utover dette vil leieavtalen avsluttes automatisk, og unng\u00e5r en tidsubestemt forpliktelse.<\/p>\n\u2013 Alternativer for tidlig oppsigelse til fordel for utleier<\/strong>, slik at den kan overta lokalene av visse \u00e5rsaker (f.eks.: arbeid, endring av aktivitet) uten \u00e5 vente p\u00e5 tre\u00e5rsfristen.<\/p>\n– En automatisk leieindekseringsklausul basert p\u00e5 utf\u00f8relsen av leietakers virksomhet<\/strong>, og tilbyr et alternativ til begrensede juridiske omvurderinger.<\/p>\nDisse ordningene gj\u00f8r det mulig \u00e5 opprettholde fleksibiliteten til stilltiende fornyelse samtidig som man kontrollerer ulempene. De m\u00e5 imidlertid planlegges ved inng\u00e5else av leieavtalen og kan m\u00f8te motvilje fra leietakere.<\/p>\n
C. Forutse slutten av leiekontrakten og dens konsekvenser<\/h3>\n
Til slutt, a Forebyggende h\u00e5ndtering av stilltiende fornyelse inneb\u00e6rer at utleier m\u00e5 forutse utl\u00f8pet av leieavtalen flere m\u00e5neder i forveien for \u00e5 velge den mest passende strategien:<\/strong><\/p>\n\u2013 La leiekontrakten fornyes stilltiende dersom han er forn\u00f8yd med leietaker og gjeldende forhold.<\/p>\n
– Utstede permisjon for gjenoppretting eller alvorlig grunn dersom han \u00f8nsker \u00e5 gjenvinne eiendommen sin,<\/strong> overholdelse av lovbestemte frister.<\/p>\n\u2013 Foresl\u00e5 en uttrykkelig fornyelse av leieavtalen, med revisjon av klausulene om n\u00f8dvendig (f.eks. husleie, reisem\u00e5l, arbeider).<\/p>\n
\u2013 Lei en tre\u00e5rig gjennomgangsprosedyre<\/a> hvis han merker at husleien er undervurdert, ved \u00e5 samle inn n\u00f8dvendige st\u00f8ttedokumenter.<\/p>\nDenne forventningen tillater utleier \u00e5 arbitrere mellom \u00e5 opprettholde sin leietaker og \u00e5 s\u00f8ke optimal l\u00f8nnsomhet for sin eiendom, avhengig av markedsmuligheter.<\/p>\n
Selv om stilltiende fornyelse kan se ut til \u00e5 v\u00e6re en praktisk l\u00f8sning p\u00e5 kontinuitet, er implikasjonene mer komplekse enn det ser ut til. Hvis det sikrer leieforholdet, genererer det ogs\u00e5 stivhet som kan skade utleieres interesser.<\/strong><\/p>\nKontrollert bruk av denne mekanismen, kombinert med proaktiv styring av leietidsfrister, gj\u00f8r det imidlertid mulig \u00e5 forene leietakerbeskyttelse og forbedring av eiendomsmidler. Hovedsaken er \u00e5 ha en langsiktig strategisk visjon og \u00e5 vise forventning og tilpasningsevne.<\/p>\n
[\/et_pb_text][et_pb_button button_url= \u00bbhttps:\/\/calendly.com\/maitre-zakine \u00bb button_text= \u00bb1. konsultasjon: 30 minutter 45\u20ac \u00bb button_alignment= \u00bbcenter \u00bb _builder_version= \u00bb4.23\u2033 _module_preset= \u00bb_initial \u00bb global_colors_info= \u00bb{} \u00bb button_text_color__hover_enabled= \u00bbon|desktop \u00bb][\/et_pb_button][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La tacite reconduction des baux commerciaux\u00a0 Le m\u00e9canisme de tacite reconduction des baux commerciaux, bien que largement r\u00e9pandu, reste une notion complexe dont les implications sont souvent m\u00e9connues. Si ce dispositif offre une certaine stabilit\u00e9 aux parties en permettant le renouvellement automatique du contrat \u00e0 son terme, il comporte aussi des contraintes l\u00e9gales et \u00e9conomiques […]<\/p>","protected":false},"author":123,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-64586","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64586"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64586"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}