{"id":66511,"date":"2026-10-10T20:24:24","date_gmt":"2026-10-10T18:24:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/fr\/succession-immobiliere-l-indivision-bloque-t-elle-la-vente-du-bien\/"},"modified":"2026-10-10T20:24:24","modified_gmt":"2026-10-10T18:24:24","slug":"succession-immobiliere-l-indivision-bloque-t-elle-la-vente-du-bien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nb\/succession-immobiliere-l-indivision-bloque-t-elle-la-vente-du-bien\/","title":{"rendered":"Succession immobili\u00e8re : l’indivision bloque-t-elle la vente du bien ?"},"content":{"rendered":"

Un notaire antibois le confirme : pr\u00e8s d’un dossier de succession sur deux impliquant un bien immobilier se heurte \u00e0 un d\u00e9saccord entre h\u00e9ritiers sur la vente. Depuis la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, les r\u00e8gles de majorit\u00e9 en indivision ont pourtant \u00e9t\u00e9 all\u00e9g\u00e9es pour d\u00e9bloquer ce type de situation. Beaucoup d’h\u00e9ritiers ignorent encore qu’ils n’ont plus besoin de l’unanimit\u00e9 pour agir.<\/em><\/p>\n

Pourquoi ce sujet revient sur le tapis apr\u00e8s chaque succession<\/h2>\n

Quand un propri\u00e9taire d\u00e9c\u00e8de en laissant plusieurs h\u00e9ritiers, le bien immobilier tombe automatiquement en indivision, c’est-\u00e0-dire que chaque h\u00e9ritier d\u00e9tient une quote-part du bien sans qu’aucune portion ne lui soit mat\u00e9riellement attribu\u00e9e. Tant que le partage n’a pas eu lieu, aucun h\u00e9ritier ne peut disposer seul de l’appartement ou de la maison. C’est \u00e0 ce moment pr\u00e9cis que les tensions apparaissent : l’un veut vendre rapidement, un autre souhaite garder le bien en souvenir familial, un troisi\u00e8me ne r\u00e9pond plus aux courriers du notaire. Sur la C\u00f4te d’Azur, o\u00f9 la valeur des biens est \u00e9lev\u00e9e, ces blocages peuvent immobiliser un patrimoine important pendant plusieurs ann\u00e9es si personne n’engage les d\u00e9marches adapt\u00e9es.<\/p>\n

Ce que dit le code civil depuis la r\u00e9forme de 2018<\/h2>\n

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, la vente d’un bien indivis n\u00e9cessitait l’accord unanime de tous les indivisaires, ce qui donnait \u00e0 chaque h\u00e9ritier un droit de blocage total. La r\u00e9forme a modifi\u00e9 l’article 815-5-1 du code civil pour permettre \u00e0 des indivisaires repr\u00e9sentant au moins deux tiers des droits dans l’indivision de faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire, m\u00eame si les autres h\u00e9ritiers s’y opposent ou restent silencieux. Concr\u00e8tement, un ou plusieurs h\u00e9ritiers d\u00e9tenant les deux tiers des parts peuvent demander \u00e0 un notaire de signifier leur intention de vendre aux indivisaires minoritaires. Si ceux-ci ne r\u00e9agissent pas dans un d\u00e9lai de trois mois, le tribunal peut autoriser la vente sans leur consentement. Cette proc\u00e9dure reste encadr\u00e9e : elle exige la majorit\u00e9 des deux tiers, un acte notari\u00e9 formel et le respect du d\u00e9lai l\u00e9gal avant toute saisine du juge.<\/p>\n

Ce que cette r\u00e8gle change concr\u00e8tement pour vous<\/h2>\n

Si vous \u00eates h\u00e9ritier majoritaire et que vous souhaitez vendre un bien en indivision, vous n’\u00eates plus otage du silence ou du refus d’un coh\u00e9ritier minoritaire. Vous pouvez enclencher la proc\u00e9dure des deux tiers par l’interm\u00e9diaire de votre notaire, qui notifiera formellement votre intention aux autres indivisaires. \u00c0 l’inverse, si vous \u00eates h\u00e9ritier minoritaire et que vous vous opposez \u00e0 une vente, vous devez savoir que votre silence pendant trois mois \u00e9quivaut \u00e0 une forme d’acceptation tacite : le tribunal pourra autoriser la vente malgr\u00e9 votre d\u00e9saccord si vous n’exprimez pas d’opposition motiv\u00e9e dans ce d\u00e9lai. Cette r\u00e8gle incite donc chaque indivisaire \u00e0 se positionner rapidement et clairement, plut\u00f4t que de laisser la situation s’enliser. Elle ne supprime pas les d\u00e9saccords familiaux, mais elle \u00e9vite qu’un seul h\u00e9ritier minoritaire puisse bloquer ind\u00e9finiment un patrimoine que la majorit\u00e9 souhaite liquider.<\/p>\n

Ce qu’a d\u00e9cid\u00e9 le juge quand l’un des h\u00e9ritiers restait injoignable<\/h2>\n

Prenons le cas de Mme R., propri\u00e9taire d’une villa \u00e0 Antibes h\u00e9rit\u00e9e avec ses deux fr\u00e8res apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de leur m\u00e8re. Mme R. et l’un de ses fr\u00e8res, d\u00e9tenant ensemble 70 % des parts, souhaitaient vendre rapidement pour financer un projet familial. Le troisi\u00e8me fr\u00e8re, install\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tranger depuis plusieurs ann\u00e9es, ne r\u00e9pondait \u00e0 aucun courrier et ne se pronon\u00e7ait pas sur la vente. Plut\u00f4t que de laisser la situation durer, Mme R. et son fr\u00e8re ont mandat\u00e9 un notaire pour notifier formellement leur intention de vendre au fr\u00e8re silencieux, conform\u00e9ment \u00e0 la proc\u00e9dure des deux tiers. Faute de r\u00e9ponse dans le d\u00e9lai de trois mois, ils ont saisi le tribunal judiciaire, qui a autoris\u00e9 la vente du bien sans l’accord du troisi\u00e8me h\u00e9ritier, les fonds issus de la vente ayant ensuite \u00e9t\u00e9 r\u00e9partis entre les trois indivisaires selon leurs quotes-parts respectives. Cet exemple illustre que l’inaction d’un h\u00e9ritier minoritaire ne suffit plus, depuis 2018, \u00e0 paralyser une succession immobili\u00e8re.<\/p>\n

Trois r\u00e9flexes avant d’\u00e9crire \u00e0 votre coh\u00e9ritier<\/h2>\n