{"id":456,"date":"2019-08-26T10:58:11","date_gmt":"2019-08-26T10:58:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/?page_id=456"},"modified":"2026-09-09T20:07:36","modified_gmt":"2026-04-24T21:46:01","slug":"resistance-des-prudhommes","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/resistance-des-prudhommes\/","title":{"rendered":"Weerstand van arbeidsrechtbanken"},"content":{"rendered":"

Le terme \u00ab r\u00e9sistance \u00bb \u00e9voque en droit immobilier la capacit\u00e9 d’un copropri\u00e9taire ou d’un propri\u00e9taire \u00e0 s’opposer l\u00e9galement \u00e0 une d\u00e9cision, une situation ou une pratique qu’il estime contraire \u00e0 ses droits. Au cabinet de Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier \u00e0 Antibes<\/strong>, cette notion recouvre principalement la contestation des d\u00e9cisions d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale en copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>, l’opposition aux travaux impos\u00e9s sans fondement juridique<\/strong>, et la d\u00e9fense face aux abus de pouvoir du syndic ou du conseil syndical<\/strong>.<\/p>\n

Cette page expose les principaux cas o\u00f9 un copropri\u00e9taire ou un propri\u00e9taire peut l\u00e9gitimement r\u00e9sister \u00e0 une d\u00e9cision, les d\u00e9lais \u00e0 respecter, les voies de recours disponibles, et l’accompagnement propos\u00e9 par le cabinet pour d\u00e9fendre vos int\u00e9r\u00eats devant les juridictions comp\u00e9tentes (tribunal judiciaire de Grasse, tribunal judiciaire de Nice, cour d’appel d’Aix-en-Provence).<\/p>\n

La contestation des d\u00e9cisions d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale en copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n

D\u00e9lai et fondements de la contestation<\/h3>\n

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965<\/strong> autorise tout copropri\u00e9taire \u00e0 contester une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale dans un d\u00e9lai de deux mois<\/strong> \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal. Ce d\u00e9lai est strict et court m\u00eame si le proc\u00e8s-verbal comporte des irr\u00e9gularit\u00e9s de forme.<\/p>\n

Les motifs de contestation les plus fr\u00e9quents sont :<\/p>\n

    \n
  • Irr\u00e9gularit\u00e9 de convocation<\/strong> : absence de notification \u00e0 un copropri\u00e9taire, d\u00e9lai de convocation insuffisant (21 jours minimum avant la date de l’assembl\u00e9e).<\/li>\n
  • Vice de majorit\u00e9<\/strong> : d\u00e9cision adopt\u00e9e \u00e0 une majorit\u00e9 insuffisante au regard de la nature de la r\u00e9solution (majorit\u00e9 simple de l’article 24, majorit\u00e9 absolue de l’article 25, double majorit\u00e9 de l’article 26).<\/li>\n
  • Contrari\u00e9t\u00e9 au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou \u00e0 la loi<\/strong> : r\u00e9solution imposant des travaux somptuaires, modifiant les charges sans base l\u00e9gale, portant atteinte aux droits privatifs.<\/li>\n
  • Fraude ou dol<\/strong> : manipulation des votes, pr\u00e9sentation tronqu\u00e9e des devis, dissimulation d’informations essentielles.<\/li>\n<\/ul>\n

    Proc\u00e9dure devant le tribunal judiciaire<\/h3>\n

    Le copropri\u00e9taire assign\u00e9 le syndicat des copropri\u00e9taires devant le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent<\/strong> (tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice, Menton ; tribunal judiciaire de Draguignan pour Fr\u00e9jus, Draguignan). L’assignation doit exposer les griefs pr\u00e9cis, produire le proc\u00e8s-verbal contest\u00e9, les statuts, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, et tout \u00e9l\u00e9ment de preuve (courriers, devis, t\u00e9moignages).<\/p>\n

    Le juge peut annuler tout ou partie de la d\u00e9cision<\/strong>, ordonner la tenue d’une nouvelle assembl\u00e9e, ou r\u00e9former la d\u00e9cision en substituant une majorit\u00e9 correcte si les conditions sont r\u00e9unies.<\/p>\n

    Suspension provisoire de l’ex\u00e9cution<\/h3>\n

    En cas d’urgence (d\u00e9but de travaux imminents, risque de pr\u00e9judice irr\u00e9versible), le copropri\u00e9taire peut solliciter en r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/strong> la suspension provisoire de l’ex\u00e9cution de la d\u00e9cision jusqu’au jugement au fond. Cette demande suppose un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.<\/p>\n

    Opposition aux travaux impos\u00e9s sans fondement juridique<\/h2>\n

    Travaux sur parties communes<\/h3>\n

    Un copropri\u00e9taire peut s’opposer \u00e0 des travaux vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> s’il estime qu’ils sont disproportionn\u00e9s, somptuaires, ou contraires \u00e0 la destination de l’immeuble. La loi du 10 juillet 1965 distingue :<\/p>\n

      \n
    • Travaux d’entretien et de conservation<\/strong> (article 24) : majorit\u00e9 simple des voix exprim\u00e9es. Contestation possible si les travaux exc\u00e8dent l’entretien courant.<\/li>\n
    • Travaux d’am\u00e9lioration<\/strong> (article 25) : majorit\u00e9 absolue. Contestation si les travaux ne rel\u00e8vent pas de l’am\u00e9lioration (ascenseur, isolation, s\u00e9curit\u00e9) mais de l’agr\u00e9ment superflu.<\/li>\n
    • Travaux affectant les parties privatives ou l’\u00e9conomie g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> (article 26) : double majorit\u00e9 (majorit\u00e9 des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins les deux tiers des voix). Contestation si la majorit\u00e9 n’est pas atteinte ou si le projet porte atteinte aux droits privatifs.<\/li>\n<\/ul>\n

      Travaux r\u00e9alis\u00e9s par un copropri\u00e9taire sans autorisation<\/h3>\n

      Un copropri\u00e9taire peut \u00e9galement r\u00e9sister aux travaux r\u00e9alis\u00e9s par un autre copropri\u00e9taire sur les parties communes ou affectant la structure<\/strong> sans autorisation de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. L’article 9 de la loi de 1965 impose l’accord pr\u00e9alable pour tout travail affectant les parties communes ou modifiant l’aspect ext\u00e9rieur.<\/p>\n

      L’action en cessation des travaux et en remise en \u00e9tat se prescrit par dix ans<\/strong> \u00e0 compter de la r\u00e9alisation (article 2224 du Code civil). Elle peut \u00eatre intent\u00e9e par le syndicat ou par tout copropri\u00e9taire subissant un pr\u00e9judice.<\/p>\n

      D\u00e9fense face aux abus du syndic ou du conseil syndical<\/h2>\n

      D\u00e9faillance ou faute du syndic<\/h3>\n

      Le syndic, mandataire du syndicat, est tenu d’ex\u00e9cuter les d\u00e9cisions de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong>, d’assurer la gestion courante, de tenir la comptabilit\u00e9, de convoquer les assembl\u00e9es dans les d\u00e9lais. Tout manquement constitue une faute engageant sa responsabilit\u00e9 contractuelle<\/strong> (article 1231-1 du Code civil).<\/p>\n

      Les situations de r\u00e9sistance incluent :<\/p>\n

        \n
      • Refus du syndic de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> demand\u00e9e par les copropri\u00e9taires dans les conditions de l’article 11 (un quart des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins un quart des voix).<\/li>\n
      • Non-ex\u00e9cution de travaux urgents vot\u00e9s<\/strong> : le copropri\u00e9taire peut solliciter en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire.<\/li>\n
      • Surfacturation, d\u00e9faut d’assurance, absence de mise en concurrence<\/strong> : action en responsabilit\u00e9 et demande de dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/li>\n
      • R\u00e9vocation du syndic<\/strong> : possible en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (majorit\u00e9 de l’article 25) ; en cas de faute grave, le tribunal peut prononcer la r\u00e9vocation judiciaire \u00e0 la demande du syndicat ou de tout copropri\u00e9taire.<\/li>\n<\/ul>\n

        Pouvoir excessif du conseil syndical<\/h3>\n

        Le conseil syndical n’a qu’un r\u00f4le consultatif et de contr\u00f4le<\/strong> (article 21 de la loi de 1965). Il ne peut ni imposer de d\u00e9cisions, ni repr\u00e9senter le syndicat en justice, ni ordonner des travaux. Toute d\u00e9rive (convocation d’assembl\u00e9es sans passer par le syndic, d\u00e9cisions prises en lieu et place de l’assembl\u00e9e, harc\u00e8lement d’un copropri\u00e9taire) justifie une action en justice pour faire cesser les abus.<\/p>\n

        R\u00e9sistance aux servitudes abusives ou aux troubles de voisinage<\/h2>\n

        Servitudes non fond\u00e9es ou extincts<\/h3>\n

        Un propri\u00e9taire peut contester une servituut<\/strong> (droit de passage, vue, \u00e9coulement des eaux) qui n’est pas \u00e9tablie par titre, prescription trentenaire, ou destination du p\u00e8re de famille. L’action en suppression de servitude se prescrit par dix ans<\/strong> \u00e0 compter de l’acte interruptif de possession (article 2224 du Code civil).<\/p>\n

        Troubles anormaux de voisinage<\/h3>\n

        La th\u00e9orie des troubles anormaux de voisinage<\/strong> (jurisprudence constante, fond\u00e9e sur l’article 544 du Code civil) permet \u00e0 un propri\u00e9taire de demander r\u00e9paration du pr\u00e9judice caus\u00e9 par des nuisances (bruit, odeurs, vibrations, infiltrations) exc\u00e9dant les inconv\u00e9nients normaux du voisinage, sans avoir \u00e0 prouver une faute<\/strong>. L’action se prescrit par cinq ans<\/strong> \u00e0 compter du jour o\u00f9 le titulaire a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre les faits (article 2224).<\/p>\n

        D\u00e9fense en mati\u00e8re de vente immobili\u00e8re (VEFA, vente de lot)<\/h2>\n

        R\u00e9sistance aux p\u00e9nalit\u00e9s de retard excessives<\/h3>\n

        In vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA)<\/strong>, l’acqu\u00e9reur peut contester les p\u00e9nalit\u00e9s de retard appliqu\u00e9es par le promoteur si le retard est imputable \u00e0 une cause \u00e9trang\u00e8re (intemp\u00e9ries exceptionnelles, cas de force majeure). L’article 1231-1 du Code civil exon\u00e8re le d\u00e9biteur en cas de force majeure ; l’article 1231-5 plafonne les p\u00e9nalit\u00e9s contractuelles si elles sont manifestement excessives.<\/p>\n

        Refus de livraison en pr\u00e9sence de r\u00e9serves graves<\/h3>\n

        L’acqu\u00e9reur peut refuser la livraison<\/strong> si les d\u00e9sordres constat\u00e9s emp\u00eachent l’usage normal du bien (absence d’eau, d’\u00e9lectricit\u00e9, d\u00e9fauts structurels). Il doit notifier son refus par \u00e9crit, \u00e9mettre des r\u00e9serves circonstanci\u00e9es, et solliciter l’expertise judiciaire si le promoteur conteste.<\/p>\n

        Proc\u00e9dure et accompagnement par le cabinet<\/h2>\n

        Consultation pr\u00e9alable<\/h3>\n

        Le cabinet de Me C\u00e9cile Zakine propose une consultation t\u00e9l\u00e9phonique de 30 minutes au tarif de 45 euros<\/strong>, r\u00e9servable sur Calendly<\/strong>. Cette consultation permet d’analyser la situation, d’identifier les fondements juridiques de la r\u00e9sistance, d’\u00e9valuer les chances de succ\u00e8s, et de d\u00e9finir la strat\u00e9gie proc\u00e9durale.<\/p>\n

        R\u00e9daction des actes et repr\u00e9sentation<\/h3>\n

        Le cabinet assure la r\u00e9daction des assignations, requ\u00eates en r\u00e9f\u00e9r\u00e9, conclusions, appels<\/strong> devant les juridictions comp\u00e9tentes (tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan, Toulon ; cour d’appel d’Aix-en-Provence). Ik Zakine<\/strong> assiste et repr\u00e9sente ses clients \u00e0 toutes les \u00e9tapes de la proc\u00e9dure, de la mise en demeure amiable au jugement, en passant par les mesures d’instruction (expertise, enqu\u00eate).<\/p>\n

        M\u00e9diation et transaction<\/h3>\n

        Avant ou pendant l’instance, le cabinet privil\u00e9gie, lorsque cela est possible, la m\u00e9diation ou la transaction<\/strong> pour parvenir \u00e0 un r\u00e8glement amiable rapide et ma\u00eetris\u00e9. Cette d\u00e9marche permet d’\u00e9viter les al\u00e9as et les d\u00e9lais du contentieux, tout en pr\u00e9servant les relations de voisinage ou de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

        Contact et coordonn\u00e9es<\/h2>\n

        Cabinet de Me C\u00e9cile Zakine, avocate au Barreau de Grasse, Docteur en Droit<\/strong>
        \nAdresse : 15 avenue Robert Soleau, 06600 Antibes
        \nT\u00e9l\u00e9phone : 06 21 69 91 77<\/strong>
        \nConsultation t\u00e9l\u00e9phonique 30 min : 45 euros<\/strong> (r\u00e9servation sur Calendly)<\/p>\n

        Le cabinet intervient principalement dans les Alpes-Maritimes (Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Nice, Menton) et le Var (Toulon, Hy\u00e8res, Fr\u00e9jus, Draguignan), et peut assister ses clients \u00e0 distance pour certains contentieux immobiliers sur l’ensemble du territoire fran\u00e7ais.<\/p>\n

        Pour toute demande de contestation de d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, opposition \u00e0 des travaux, action contre un syndic d\u00e9faillant, d\u00e9fense face \u00e0 une servitude abusive ou \u00e0 des troubles de voisinage<\/strong>, contactez le cabinet pour une analyse personnalis\u00e9e de votre situation et une d\u00e9fense efficace de vos droits.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Le terme \u00ab r\u00e9sistance \u00bb \u00e9voque en droit immobilier la capacit\u00e9 d’un copropri\u00e9taire ou d’un propri\u00e9taire \u00e0 s’opposer l\u00e9galement \u00e0 une d\u00e9cision, une situation ou une pratique qu’il estime contraire \u00e0 ses droits. Au cabinet de Me C\u00e9cile Zakine, avocate en droit immobilier \u00e0 Antibes, cette notion recouvre principalement la contestation des d\u00e9cisions d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":12,"parent":0,"menu_order":325,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"page-premium.php","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-456","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/456","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=456"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/456\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":65754,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/456\/revisions\/65754"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=456"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}