{"id":462,"date":"2019-08-26T11:23:59","date_gmt":"2019-08-26T11:23:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/?page_id=462"},"modified":"2026-09-19T22:33:37","modified_gmt":"2026-04-24T21:46:00","slug":"gestion-et-condamnation","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/nl\/gestion-et-condamnation\/","title":{"rendered":"Beheer en veroordeling"},"content":{"rendered":"

En copropri\u00e9t\u00e9, le syndicat des copropri\u00e9taires agit en justice pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats collectifs de l’immeuble. Mais il arrive que cette action \u00e9choue ou que le syndicat lui-m\u00eame soit reconnu responsable d’une faute. Dans ces situations, la condamnation du syndicat peut avoir des cons\u00e9quences financi\u00e8res importantes pour l’ensemble des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Me C\u00e9cile Zakine, avocate au Barreau de Grasse, intervient dans les contentieux de copropri\u00e9t\u00e9 depuis plus de quinze ans. Son cabinet \u00e0 Antibes (15 avenue Robert Soleau) accompagne les copropri\u00e9taires et les syndicats confront\u00e9s \u00e0 des proc\u00e9dures de responsabilit\u00e9, des condamnations aux d\u00e9pens ou des actions en r\u00e9paration. Consultation t\u00e9l\u00e9phonique : 06 21 69 91 77 (30 min : 45 euros sur Calendly).<\/p>\n

Cette page pr\u00e9sente les diff\u00e9rents cas de condamnation du syndicat, les fondements juridiques de sa responsabilit\u00e9, la r\u00e9partition des charges entre copropri\u00e9taires et les voies de recours disponibles.<\/p>\n

Dans quelles situations le syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 peut-il \u00eatre condamn\u00e9 ?<\/h2>\n

Condamnation aux d\u00e9pens apr\u00e8s un contentieux perdu<\/h3>\n

Lorsque le syndicat engage une action en justice et que celle-ci est rejet\u00e9e, le tribunal peut le condamner aux d\u00e9pens (article 696 du code de proc\u00e9dure civile). Ces frais comprennent les \u00e9moluments, les frais d’huissier et les droits de greffe expos\u00e9s par la partie adverse.<\/p>\n

Le syndicat peut \u00e9galement \u00eatre condamn\u00e9 \u00e0 verser des dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e0 la partie adverse sur le fondement de l’article 700 du code de proc\u00e9dure civile, en compensation de ses frais d’avocat non compris dans les d\u00e9pens.<\/p>\n

Lorsqu’une telle condamnation est prononc\u00e9e, elle engage le syndicat et non le syndic personnellement, sauf faute personnelle d\u00e9tachable de ses fonctions. La charge financi\u00e8re est r\u00e9partie entre tous les copropri\u00e9taires selon leur quote-part dans les charges g\u00e9n\u00e9rales.<\/p>\n

Responsabilit\u00e9 du syndicat pour troubles de voisinage ou d\u00e9sordres<\/h3>\n

Le syndicat peut \u00eatre tenu responsable des dommages caus\u00e9s \u00e0 un tiers ou \u00e0 un copropri\u00e9taire lorsqu’un d\u00e9sordre affectant les parties communes n’a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9par\u00e9 malgr\u00e9 sa connaissance du probl\u00e8me.<\/p>\n

Prenons l’exemple d’une infiltration provenant d’une terrasse commune non entretenue, causant des d\u00e9g\u00e2ts chez un copropri\u00e9taire ou un voisin ext\u00e9rieur \u00e0 l’immeuble. Si le syndicat n’a pas agi apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9, sa responsabilit\u00e9 contractuelle (vis-\u00e0-vis des copropri\u00e9taires) ou extracontractuelle (vis-\u00e0-vis des tiers) peut \u00eatre engag\u00e9e sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil.<\/p>\n

La jurisprudence retient fr\u00e9quemment la responsabilit\u00e9 du syndicat en cas d’inaction prolong\u00e9e face \u00e0 des d\u00e9sordres connus, notamment apr\u00e8s mise en demeure.<\/p>\n

D\u00e9faut d’entretien des parties communes<\/h3>\n

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Un manquement \u00e0 cette obligation peut entra\u00eener sa condamnation si un pr\u00e9judice en d\u00e9coule.<\/p>\n

Les situations les plus fr\u00e9quentes concernent les d\u00e9fauts d’entretien de la toiture, des canalisations collectives, des fa\u00e7ades ou des \u00e9quipements de s\u00e9curit\u00e9 (garde-corps, \u00e9clairage commun, ascenseur). Lorsqu’un copropri\u00e9taire subit un dommage r\u00e9sultant de cette carence, il peut agir contre le syndicat pour obtenir r\u00e9paration.<\/p>\n

Condamnation suite \u00e0 une faute du syndic imput\u00e9e au syndicat<\/h3>\n

Le syndic agit au nom et pour le compte du syndicat. Ses actes engagent donc le syndicat, m\u00eame s’ils r\u00e9sultent d’une erreur ou d’une n\u00e9gligence. Toutefois, le syndicat dispose d’un recours contre le syndic fautif sur le fondement de la responsabilit\u00e9 contractuelle (contrat de mandat).<\/p>\n

Il arrive qu’une proc\u00e9dure engag\u00e9e par le syndic sans autorisation de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale aboutisse \u00e0 une condamnation du syndicat. Dans ce cas, les copropri\u00e9taires peuvent contester la d\u00e9cision du syndic et engager sa responsabilit\u00e9 personnelle pour obtenir le remboursement des sommes vers\u00e9es.<\/p>\n

Qui supporte financi\u00e8rement la condamnation du syndicat ?<\/h2>\n

Principe de r\u00e9partition entre copropri\u00e9taires<\/h3>\n

Les condamnations prononc\u00e9es contre le syndicat constituent une charge commune. Elles sont r\u00e9parties entre tous les copropri\u00e9taires selon leur quote-part dans les charges g\u00e9n\u00e9rales, sauf si l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale d\u00e9cide d’une r\u00e9partition sp\u00e9ciale (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n

Cette r\u00e8gle s’applique m\u00eame si certains copropri\u00e9taires se sont oppos\u00e9s \u00e0 la d\u00e9cision d’agir en justice. Une fois l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ayant vot\u00e9 la proc\u00e9dure, tous les copropri\u00e9taires en supportent les cons\u00e9quences financi\u00e8res.<\/p>\n

Cas particulier : action isol\u00e9e d’un copropri\u00e9taire<\/h3>\n

Si un copropri\u00e9taire agit seul sans autorisation de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et est condamn\u00e9, il supporte seul les cons\u00e9quences financi\u00e8res de cette action. Le syndicat n’est pas engag\u00e9 par une initiative individuelle non valid\u00e9e collectivement.<\/p>\n

Recours contre le syndic ou un copropri\u00e9taire fautif<\/h3>\n

Lorsque la condamnation du syndicat r\u00e9sulte d’une faute caract\u00e9ris\u00e9e du syndic (action en justice non autoris\u00e9e, mauvaise ex\u00e9cution d’un jugement, gestion d\u00e9faillante), le syndicat peut se retourner contre lui pour obtenir le remboursement des sommes vers\u00e9es.<\/p>\n

De m\u00eame, si la condamnation d\u00e9coule d’un d\u00e9sordre caus\u00e9 par un copropri\u00e9taire (travaux illicites, trouble de jouissance), le syndicat peut agir en remboursement contre le responsable apr\u00e8s avoir indemnis\u00e9 la victime.<\/p>\n

Comment contester une condamnation du syndicat ?<\/h2>\n

Faire appel de la d\u00e9cision de premi\u00e8re instance<\/h3>\n

Si le syndicat est condamn\u00e9 par le tribunal judiciaire comp\u00e9tent (tribunal judiciaire de Grasse pour les communes d’Antibes, Cannes, Grasse ou Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice et Menton), il dispose d’un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la signification du jugement pour faire appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>\n

L’appel suspend en principe l’ex\u00e9cution du jugement, sauf si celui-ci est assorti de l’ex\u00e9cution provisoire. Dans ce cas, le syndicat doit s’ex\u00e9cuter imm\u00e9diatement, quitte \u00e0 obtenir remboursement en cas d’infirmation en appel.<\/p>\n

Contester la d\u00e9cision d’agir en justice devant l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/h3>\n

Tout copropri\u00e9taire peut contester une d\u00e9cision d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale autorisant une action en justice dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n

Si cette contestation aboutit \u00e0 l’annulation de la d\u00e9cision et que la proc\u00e9dure est d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e, le syndicat doit y mettre fin. Toutefois, si une condamnation est d\u00e9j\u00e0 intervenue, elle demeure opposable au syndicat sauf \u00e0 d\u00e9montrer que l’action \u00e9tait manifestement abusive.<\/p>\n

Engager la responsabilit\u00e9 du syndic<\/h3>\n

Lorsque la condamnation r\u00e9sulte d’une faute du syndic, le syndicat peut agir contre lui sur le fondement de la responsabilit\u00e9 contractuelle (articles 1231-1 et suivants du code civil). Il doit d\u00e9montrer la faute, le pr\u00e9judice et le lien de causalit\u00e9.<\/p>\n

Cette action doit \u00eatre autoris\u00e9e par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Elle peut \u00eatre engag\u00e9e devant le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent. En pratique, elle est souvent pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d’une mise en demeure et d’une tentative de r\u00e8glement amiable.<\/p>\n

R\u00f4le de l’avocat dans la gestion des condamnations du syndicat<\/h2>\n

Me C\u00e9cile Zakine intervient \u00e0 tous les stades du contentieux impliquant la responsabilit\u00e9 du syndicat :<\/p>\n