{"id":1943,"date":"2021-06-03T12:58:26","date_gmt":"2021-06-03T12:58:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/?page_id=1943"},"modified":"2026-09-19T22:33:37","modified_gmt":"2026-04-24T21:40:36","slug":"accompagnement-du-dirigeant-en-matiere-de-recouvrement-de-creance","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/accompagnement-du-dirigeant-en-matiere-de-recouvrement-de-creance\/","title":{"rendered":"St\u00f6d till chefen vid inkasso"},"content":{"rendered":"

Le cabinet de Ma\u00eetre C\u00e9cile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, intervient exclusivement en droit immobilier et construction<\/strong>. En mati\u00e8re de recouvrement, l’action se concentre sur les cr\u00e9ances n\u00e9es de rapports immobiliers<\/strong> : loyers impay\u00e9s, charges de copropri\u00e9t\u00e9, sommes dues par des entreprises de construction, p\u00e9nalit\u00e9s de retard en VEFA, ou indemnit\u00e9s cons\u00e9cutives \u00e0 un trouble de voisinage.<\/p>\n

Le cabinet ne traite pas<\/strong> les cr\u00e9ances commerciales g\u00e9n\u00e9rales, les impay\u00e9s de factures de marchandises ou de prestations sans lien avec l’immobilier. Cette page pr\u00e9cise le p\u00e9rim\u00e8tre exact de notre intervention et les d\u00e9marches adapt\u00e9es \u00e0 chaque situation.<\/p>\n

Les cr\u00e9ances immobili\u00e8res : quelles situations ?<\/h2>\n

Loyers impay\u00e9s et indemnit\u00e9 d’occupation<\/h3>\n

A hyresv\u00e4rd<\/strong> peut se trouver face \u00e0 un locataire qui cesse de payer son loyer. Selon l’article 1728 du Code civil, le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus. En cas de d\u00e9faillance, le bailleur peut :<\/p>\n

    \n
  • Adresser un commandement de payer<\/strong> par huissier (d\u00e9lai de 2 mois avant clause r\u00e9solutoire pour un bail d’habitation).<\/li>\n
  • Assigner en r\u00e9siliation du bail et en paiement des loyers \u00e9chus devant le tribunal judiciaire (tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Mougins, Grasse ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice, Menton ; tribunal judiciaire de Draguignan pour Fr\u00e9jus, Draguignan ; tribunal judiciaire de Toulon pour Toulon, Hy\u00e8res).<\/li>\n
  • Obtenir un jugement avec ex\u00e9cution provisoire<\/strong> permettant de saisir les comptes ou de r\u00e9cup\u00e9rer le bien avant m\u00eame l’appel \u00e9ventuel.<\/li>\n<\/ul>\n

    Une fois le bail r\u00e9sili\u00e9, le bailleur r\u00e9clame une indemnit\u00e9 d’occupation<\/strong> \u00e9quivalente au loyer jusqu’\u00e0 la lib\u00e9ration effective des lieux. Le cabinet r\u00e9dige les actes de proc\u00e9dure, repr\u00e9sente le bailleur \u00e0 l’audience et fait ex\u00e9cuter le jugement par huissier.<\/p>\n

    Charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es<\/h3>\n

    DE syndicat de copropri\u00e9taires<\/strong>, repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic, peut r\u00e9clamer les charges impay\u00e9es \u00e0 un copropri\u00e9taire d\u00e9faillant. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pr\u00e9voit que chaque copropri\u00e9taire doit contribuer aux charges selon sa quote-part.<\/p>\n

    Le syndic peut d\u00e9livrer une formell underr\u00e4ttelse<\/strong>, puis assigner le copropri\u00e9taire en paiement. Le jugement rendu constitue un titre ex\u00e9cutoire<\/strong> permettant des saisies (saisie-attribution sur compte bancaire, saisie immobili\u00e8re en dernier recours). Le cabinet assiste les syndics et les syndicats dans ces d\u00e9marches, r\u00e9dige les assignations et plaide devant le tribunal judiciaire comp\u00e9tent.<\/p>\n

    Sommes dues par l’entreprise de construction<\/h3>\n

    A projekt\u00e4gare<\/strong> peut se trouver cr\u00e9ancier d’une entreprise qui a abandonn\u00e9 le chantier ou r\u00e9alis\u00e9 des malfa\u00e7ons. Il r\u00e9clame alors :<\/p>\n

      \n
    • Le remboursement d’acomptes indus.<\/li>\n
    • L’indemnisation du surco\u00fbt engag\u00e9 pour terminer les travaux (article 1794 du Code civil).<\/li>\n
    • Des dommages-int\u00e9r\u00eats pour retard ou manquement contractuel (article 1231-1 du Code civil, r\u00e9forme 2016).<\/li>\n<\/ul>\n

      Le cabinet analyse le contrat de louage d’ouvrage, \u00e9tablit un d\u00e9compte pr\u00e9cis, engage la proc\u00e9dure devant le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent (lieu du chantier) et fait ex\u00e9cuter la d\u00e9cision obtenue. Si l’entreprise a \u00e9t\u00e9 mise en liquidation judiciaire, le cabinet d\u00e9clare la cr\u00e9ance au passif dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux<\/strong> (g\u00e9n\u00e9ralement 2 mois \u00e0 compter de la publication du jugement d’ouverture).<\/p>\n

      P\u00e9nalit\u00e9s de retard en VEFA<\/h3>\n

      Vid leveransf\u00f6rsening<\/strong> d’un logement vendu en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA), l’acqu\u00e9reur peut r\u00e9clamer au promoteur les p\u00e9nalit\u00e9s de retard<\/strong> pr\u00e9vues au contrat (article R. 261-20 du Code de la construction). Le cabinet adresse une mise en demeure, calcule le montant d\u00fb (1\/3000\u1d49 du prix par jour de retard sauf clause plus favorable) et, en l’absence de r\u00e8glement amiable, assigne le promoteur devant le tribunal judiciaire comp\u00e9tent.<\/p>\n

      Le jugement obtenu permet de recouvrer la somme par voie d’ex\u00e9cution forc\u00e9e, \u00e9ventuellement sur les comptes du promoteur ou sur l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale du vendeur si elle a \u00e9t\u00e9 inscrite.<\/p>\n

      La proc\u00e9dure de recouvrement judiciaire<\/h2>\n

      Mise en demeure et tentative amiable<\/h3>\n

      Avant toute action en justice, le cabinet adresse au d\u00e9biteur une formell underr\u00e4ttelse<\/strong> circonstanci\u00e9e rappelant le fondement de la cr\u00e9ance (bail, contrat de louage d’ouvrage, r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, acte de vente) et le montant r\u00e9clam\u00e9. Cette lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception fixe un tidsfrist<\/strong> (g\u00e9n\u00e9ralement 8 \u00e0 15 jours) pour r\u00e9gler ou proposer un \u00e9ch\u00e9ancier.<\/p>\n

      Si le d\u00e9biteur r\u00e9pond favorablement, un protocole transactionnel<\/strong> peut \u00eatre sign\u00e9, pr\u00e9voyant un calendrier de paiement et une clause p\u00e9nale en cas de d\u00e9faillance. Ce protocole, homologu\u00e9 ou non par le juge, met fin au litige et \u00e9vite les frais d’une instance.<\/p>\n

      Assignation devant le tribunal judiciaire<\/h3>\n

      En l’absence de r\u00e8glement amiable, le cabinet r\u00e9dige une uppdrag<\/strong> pr\u00e9cisant :<\/p>\n

        \n
      • La qualification juridique de la cr\u00e9ance (loyers, charges, dommages-int\u00e9r\u00eats contractuels).<\/li>\n
      • Le d\u00e9compte actualis\u00e9 (principal, int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 compter de la mise en demeure, clause p\u00e9nale \u00e9ventuelle).<\/li>\n
      • Les demandes accessoires (clause p\u00e9nale, article 700 du Code de proc\u00e9dure civile, ex\u00e9cution provisoire).<\/li>\n<\/ul>\n

        L’assignation est d\u00e9livr\u00e9e par huissier. Le tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent est celui du lieu de situation de l’immeuble (pour les litiges relatifs \u00e0 un bien immobilier) ou du domicile du d\u00e9fendeur (pour les autres cr\u00e9ances).<\/p>\n

        Ma\u00eetre Zakine repr\u00e9sente le cr\u00e9ancier \u00e0 l’audience, plaide et obtient un jugement assorti, si possible, de l’ex\u00e9cution provisoire<\/strong> permettant de saisir sans attendre l’appel.<\/p>\n

        Ex\u00e9cution du jugement<\/h3>\n

        Le jugement d\u00e9finitif (ou ex\u00e9cutoire par provision) constitue un titre ex\u00e9cutoire<\/strong>. Le cabinet mandate un huissier de justice qui proc\u00e8de, selon la situation du d\u00e9biteur, \u00e0 :<\/p>\n

          \n
        • A saisie-attribution<\/strong> sur compte bancaire (blocage imm\u00e9diat des sommes).<\/li>\n
        • A saisie des r\u00e9mun\u00e9rations<\/strong> dans la limite du dixi\u00e8me cessible.<\/li>\n
        • A saisie-vente<\/strong> de biens meubles corporels.<\/li>\n
        • A saisie immobili\u00e8re<\/strong> en dernier ressort, suivie de la vente aux ench\u00e8res publiques du bien.<\/li>\n<\/ul>\n

          Le cabinet assure le suivi de ces mesures d’ex\u00e9cution et r\u00e9pond aux contestations \u00e9ventuelles du d\u00e9biteur (contestation de saisie, demande de d\u00e9lai de gr\u00e2ce).<\/p>\n

          Particularit\u00e9s li\u00e9es aux proc\u00e9dures collectives<\/h2>\n

          Lorsque le d\u00e9biteur (entreprise de construction, promoteur, copropri\u00e9taire professionnel) fait l’objet d’une proc\u00e9dure collective<\/strong> (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), toute poursuite individuelle est interdite<\/strong> (article L. 622-21 du Code de commerce). Le cr\u00e9ancier doit d\u00e9clarer sa cr\u00e9ance<\/strong> au mandataire judiciaire dans les d\u00e9lais fix\u00e9s par le tribunal (g\u00e9n\u00e9ralement 2 mois \u00e0 compter de la publication du jugement d’ouverture).<\/p>\n

          Le cabinet r\u00e9dige la d\u00e9claration de cr\u00e9ance, produit les pi\u00e8ces justificatives (contrat, mises en demeure, jugements ant\u00e9rieurs, d\u00e9compte actualis\u00e9) et suit l’admission de la cr\u00e9ance au passif. Si la cr\u00e9ance est contest\u00e9e, le cabinet plaide devant le juge-commissaire puis, en appel, devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>\n

          En cas de liquidation judiciaire, les chances de recouvrement d\u00e9pendent de l’actif disponible. Le cabinet informe le client de la r\u00e9alit\u00e9 de la situation et conseille sur l’opportunit\u00e9 de poursuivre (par exemple si une assurance d\u00e9cennale peut \u00eatre actionn\u00e9e en parall\u00e8le).<\/p>\n

          D\u00e9lais de prescription<\/h2>\n

          Les cr\u00e9ances immobili\u00e8res ob\u00e9issent \u00e0 des d\u00e9lais de prescription<\/strong> stricts :<\/p>\n

            \n
          • Loyers impay\u00e9s<\/strong> : 3 ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le loyer est exigible (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation).<\/li>\n
          • Bostadsr\u00e4ttsavgifter<\/strong> : 10 ans \u00e0 compter de leur exigibilit\u00e9 (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).<\/li>\n
          • Cr\u00e9ances r\u00e9sultant d’un contrat de louage d’ouvrage<\/strong> : 5 ans \u00e0 compter de l’exigibilit\u00e9 de la somme (article 2224 du Code civil).<\/li>\n
          • Dommages-int\u00e9r\u00eats pour trouble de voisinage ou malfa\u00e7ons<\/strong> : 5 ans \u00e0 compter de la manifestation du dommage ou de la connaissance du responsable.<\/li>\n<\/ul>\n

            Il est donc crucial d’agir rapidement. Le cabinet v\u00e9rifie syst\u00e9matiquement la prescription avant d’engager une action et conseille le client sur les actes interruptifs de prescription (mise en demeure, assignation).<\/p>\n

            Honoraires et devis<\/h2>\n

            Les honoraires du cabinet sont fix\u00e9s selon la complexit\u00e9 du dossier :<\/p>\n

              \n
            • Mise en demeure et n\u00e9gociation amiable<\/strong> : forfait \u00e0 partir de 300 \u20ac HT.<\/li>\n
            • Assignation et repr\u00e9sentation en premi\u00e8re instance<\/strong> : forfait fonction du montant r\u00e9clam\u00e9 et de la difficult\u00e9 juridique (\u00e0 partir de 1 200 \u20ac HT pour un dossier standard).<\/li>\n
            • Ex\u00e9cution forc\u00e9e<\/strong> : honoraires en sus, g\u00e9n\u00e9ralement un pourcentage du montant recouvr\u00e9 (\u00e0 n\u00e9gocier avec le cabinet).<\/li>\n
            • D\u00e9claration de cr\u00e9ance en proc\u00e9dure collective<\/strong> : forfait \u00e0 partir de 500 \u20ac HT selon le nombre de cr\u00e9ances \u00e0 d\u00e9clarer.<\/li>\n<\/ul>\n

              A devis d\u00e9taill\u00e9<\/strong> est remis avant toute intervention. Le cabinet privil\u00e9gie la transparence et adapte ses honoraires aux enjeux financiers du dossier.<\/p>\n

              Vanliga fr\u00e5gor<\/h2>\n

              Puis-je agir seul pour r\u00e9cup\u00e9rer des loyers impay\u00e9s ?<\/h3>\n

              Oui, vous pouvez d\u00e9livrer un commandement de payer par huissier. Mais pour assigner et obtenir un jugement, la repr\u00e9sentation par avocat est obligatoire<\/strong> devant le tribunal judiciaire (article 760 du Code de proc\u00e9dure civile). Le cabinet vous assiste d\u00e8s la phase amiable et jusqu’\u00e0 l’ex\u00e9cution du jugement.<\/p>\n

              Combien de temps dure une proc\u00e9dure de recouvrement judiciaire ?<\/h3>\n

              Devant le tribunal judiciaire de Grasse, le d\u00e9lai moyen entre l’assignation et l’audience est de 6 \u00e0 12 mois selon l’encombrement du r\u00f4le. Le jugement est rendu en principe dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s l’audience. Si l’ex\u00e9cution provisoire est accord\u00e9e, vous pouvez saisir imm\u00e9diatement apr\u00e8s le prononc\u00e9.<\/p>\n

              Que faire si le d\u00e9biteur ne poss\u00e8de aucun bien saisissable ?<\/h3>\n

              Le cabinet mandate un huissier pour effectuer un proc\u00e8s-verbal de carence<\/strong>, constatant l’absence d’actif saisissable. Le jugement obtenu reste valable 10 ans et peut \u00eatre mis \u00e0 ex\u00e9cution d\u00e8s que le d\u00e9biteur dispose de nouveaux revenus ou biens. Le cabinet surveille p\u00e9riodiquement la situation du d\u00e9biteur.<\/p>\n

              Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es suivent-elles l’immeuble en cas de vente ?<\/h3>\n

              Oui. L’article 10 alin\u00e9a 2 de la loi du 10 juillet 1965 pr\u00e9voit que le vendeur et l’acqu\u00e9reur sont solidairement tenus<\/strong> des charges \u00e9chues au cours de l’ann\u00e9e de la vente. Le syndicat peut donc poursuivre l’acqu\u00e9reur pour les charges ant\u00e9rieures, puis se retourner contre le vendeur. Le cabinet conseille les syndics et les acqu\u00e9reurs sur cette solidarit\u00e9.<\/p>\n

              Puis-je r\u00e9clamer des int\u00e9r\u00eats de retard ?<\/h3>\n

              Oui. Les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal<\/strong> courent \u00e0 compter de la mise en demeure (article 1231-6 du Code civil). Si le contrat pr\u00e9voit un taux conventionnel sup\u00e9rieur (par exemple pour des p\u00e9nalit\u00e9s de retard en VEFA), ce taux s’applique dans la limite du taux de l’usure. Le cabinet calcule ces int\u00e9r\u00eats et les int\u00e8gre dans l’assignation.<\/p>\n

              Contact et prise de rendez-vous<\/h2>\n

              Le cabinet de M\u00e4stare C\u00e9cile Zakine<\/strong> est situ\u00e9 15 avenue Robert Soleau, 06600 Antibes<\/strong>. Pour toute question relative au recouvrement d’une cr\u00e9ance immobili\u00e8re (loyers, charges, sommes dues par une entreprise de construction, p\u00e9nalit\u00e9s de retard en VEFA), vous pouvez prendre contact par t\u00e9l\u00e9phone au 06 21 69 91 77<\/strong> ou r\u00e9server une consultation t\u00e9l\u00e9phonique de 30 minutes<\/strong> au tarif de 45 euros via l’outil Calendly accessible depuis le site.<\/p>\n

              Le cabinet intervient sur l’ensemble de la C\u00f4te d’Azur (Alpes-Maritimes et Var) et peut, pour certains contentieux, agir \u00e0 distance sur l’ensemble du territoire national. Ma\u00eetre Zakine plaide devant les tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan et Toulon, ainsi que devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Le cabinet de Ma\u00eetre C\u00e9cile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, intervient exclusivement en droit immobilier et construction. En mati\u00e8re de recouvrement, l’action se concentre sur les cr\u00e9ances n\u00e9es de rapports immobiliers : loyers impay\u00e9s, charges de copropri\u00e9t\u00e9, sommes dues par des entreprises de construction, p\u00e9nalit\u00e9s de retard en VEFA, ou indemnit\u00e9s cons\u00e9cutives \u00e0 un […]<\/p>\n","protected":false},"author":123,"featured_media":1657,"parent":0,"menu_order":352,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"page-premium.php","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-1943","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1943","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1943"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1943\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":65704,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1943\/revisions\/65704"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1657"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1943"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}