La vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA), commun\u00e9ment appel\u00e9e \u00ab vente sur plan \u00bb, est un acte juridique complexe. Entre le contrat de r\u00e9servation, l’acte authentique de vente, les appels de fonds, les garanties et la livraison, les acqu\u00e9reurs se trouvent souvent d\u00e9munis face aux difficult\u00e9s qui surviennent : retard de livraison, malfa\u00e7ons, absence de r\u00e9ponse du promoteur, r\u00e9serves non lev\u00e9es.<\/p>\n
\u00ab Le promoteur ne r\u00e9pond ni \u00e0 mes courriers ni \u00e0 mes mises en demeure. \u00bb \u00ab J’ai relu le contrat, il y a une clause qui justifie le retard, je ne peux rien faire. \u00bb Ces phrases reviennent r\u00e9guli\u00e8rement dans la bouche des acqu\u00e9reurs d\u00e9courag\u00e9s. Pourtant, des recours existent, \u00e0 condition d’agir au bon moment et avec les bons arguments juridiques.<\/p>\n
Me C\u00e9cile Zakine, avocate \u00e0 Antibes et Docteur en Droit, accompagne les acqu\u00e9reurs de VEFA dans toutes les \u00e9tapes de leur projet immobilier, de la signature du contrat de r\u00e9servation jusqu’\u00e0 la mise en \u0153uvre des garanties post-livraison.<\/p>\n
La vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA) est d\u00e9finie par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Elle porte sur un immeuble \u00e0 construire : l’acqu\u00e9reur ach\u00e8te un bien qui n’existe pas encore, sur plans, et en devient propri\u00e9taire au fur et \u00e0 mesure de l’avancement des travaux.<\/p>\n
Le vendeur (le promoteur) reste ma\u00eetre d’ouvrage jusqu’\u00e0 la livraison. Il pilote la construction avec l’aide d’un ma\u00eetre d’\u0153uvre. L’acqu\u00e9reur ne paie pas la totalit\u00e9 du prix en une seule fois : des appels de fonds interviennent \u00e0 chaque \u00e9tape de la construction (fondations, mise hors d’eau, ach\u00e8vement, etc.), en fonction de l’\u00e9tat d’avancement du chantier.<\/p>\n
Le transfert de propri\u00e9t\u00e9 du bien au profit de l’acqu\u00e9reur intervient au moment de la livraison, qui est constat\u00e9e lors d’une visite contradictoire.<\/p>\n
Le contrat de r\u00e9servation est le premier acte sign\u00e9 entre l’acqu\u00e9reur et le promoteur. Il pr\u00e9cise les conditions de la vente future : prix, d\u00e9lai de livraison, description du bien, montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie (limit\u00e9 \u00e0 5 % du prix si la livraison est pr\u00e9vue dans un d\u00e9lai de deux ans, 2 % au-del\u00e0).<\/p>\n
L’acqu\u00e9reur dispose d’un d\u00e9lai de r\u00e9tractation de 10 jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre recommand\u00e9e notifiant le contrat. S’il se r\u00e9tracte dans ce d\u00e9lai, il est int\u00e9gralement rembours\u00e9.<\/p>\n
Un avocat expert examine les clauses du contrat de r\u00e9servation, notamment :<\/p>\n
Cette analyse permet d’anticiper les difficult\u00e9s et d’engager, si n\u00e9cessaire, une ren\u00e9gociation avant la signature de l’acte authentique.<\/p>\n
L’acte authentique de vente est sign\u00e9 devant notaire. Il doit contenir toutes les mentions obligatoires pr\u00e9vues par l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation : description du bien, d\u00e9lai de livraison, prix et modalit\u00e9s de paiement, garanties l\u00e9gales, notice descriptive, plan cot\u00e9, r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, \u00e9tat descriptif de division, etc.<\/p>\n
Le promoteur a l’obligation de transmettre \u00e0 l’acqu\u00e9reur, par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, le projet d’acte accompagn\u00e9 de l’ensemble de ces documents.<\/p>\n
L’intervention d’un avocat permet de :<\/p>\n
Le notaire a \u00e9galement une obligation de conseil, mais son r\u00f4le est diff\u00e9rent de celui de l’avocat : il authentifie l’acte, l’avocat d\u00e9fend les int\u00e9r\u00eats exclusifs de l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Le retard de livraison est l’un des contentieux les plus fr\u00e9quents en VEFA. Le promoteur invoque souvent des causes l\u00e9gitimes de retard : intemp\u00e9ries, force majeure, d\u00e9faillance d’une entreprise sous-traitante, \u00e9pid\u00e9mie (COVID-19).<\/p>\n
Pourtant, ces causes doivent \u00eatre d\u00e9montr\u00e9es et ne peuvent justifier n’importe quel retard. L’acqu\u00e9reur peut obtenir des p\u00e9nalit\u00e9s de retard si elles sont pr\u00e9vues au contrat, et des dommages-int\u00e9r\u00eats sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil (responsabilit\u00e9 contractuelle).<\/p>\n
Un avocat expert analyse :<\/p>\n
Si le retard est excessif, l’acqu\u00e9reur peut, sous certaines conditions, demander la r\u00e9solution du contrat et la restitution des sommes vers\u00e9es, major\u00e9es d’int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
La livraison est un moment d\u00e9cisif. Elle donne lieu \u00e0 une visite contradictoire entre l’acqu\u00e9reur et le promoteur. L’acqu\u00e9reur doit alors examiner le bien et formuler des r\u00e9serves par \u00e9crit en cas de malfa\u00e7ons ou de non-conformit\u00e9.<\/p>\n
Les r\u00e9serves doivent \u00eatre pr\u00e9cises, d\u00e9taill\u00e9es et motiv\u00e9es. Elles engagent la garantie de parfait ach\u00e8vement, qui oblige le promoteur \u00e0 r\u00e9parer tous les d\u00e9sordres signal\u00e9s dans l’ann\u00e9e suivant la r\u00e9ception (article 1792-6 du Code civil).<\/p>\n
Un avocat expert :<\/p>\n
Apr\u00e8s la livraison, l’acqu\u00e9reur b\u00e9n\u00e9ficie de trois garanties l\u00e9gales :<\/p>\n
La mise en \u0153uvre de ces garanties n\u00e9cessite une proc\u00e9dure pr\u00e9cise : notification des d\u00e9sordres, mise en demeure, expertise amiable ou judiciaire, assignation \u00e9ventuelle du promoteur et de l’assureur dommages-ouvrage.<\/p>\n
Un avocat expert accompagne l’acqu\u00e9reur dans toutes ces \u00e9tapes et veille au respect des d\u00e9lais de prescription.<\/p>\n
Au-del\u00e0 des garanties l\u00e9gales, l’acqu\u00e9reur peut invoquer l’existence de vices cach\u00e9s (article 1641 du Code civil) ou la responsabilit\u00e9 contractuelle du promoteur pour mauvaise ex\u00e9cution du contrat (article 1231-1 du Code civil).<\/p>\n
Un vice cach\u00e9 est un d\u00e9faut grave, non apparent lors de la livraison, qui rend le bien impropre \u00e0 l’usage auquel on le destine ou qui en diminue tellement l’usage que l’acqu\u00e9reur ne l’aurait pas achet\u00e9, ou en aurait donn\u00e9 un moindre prix, s’il l’avait connu.<\/p>\n
L’action en garantie des vices cach\u00e9s doit \u00eatre intent\u00e9e dans un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice.<\/p>\n
Un avocat expert en VEFA :<\/p>\n
Me C\u00e9cile Zakine, avocate au Barreau de Grasse et Docteur en Droit, intervient sur toute la C\u00f4te d’Azur (Alpes-Maritimes et Var) et, \u00e0 distance, sur l’ensemble du territoire national pour certains contentieux de VEFA.<\/p>\n
Cabinet : 15 avenue Robert Soleau, 06600 Antibes.
\nT\u00e9l\u00e9phone : 06 21 69 91 77
\nConsultation t\u00e9l\u00e9phonique (30 min) : 45 euros, sur rendez-vous (Calendly).<\/p>\n
N’attendez pas que la situation se d\u00e9grade : d\u00e8s le contrat de r\u00e9servation, un conseil juridique vous permet de s\u00e9curiser votre acquisition et de pr\u00e9server vos droits.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pourquoi consulter un avocat expert en VEFA (vente sur plan) ? La vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA), commun\u00e9ment appel\u00e9e \u00ab vente sur plan \u00bb, est un acte juridique complexe. Entre le contrat de r\u00e9servation, l’acte authentique de vente, les appels de fonds, les garanties et la livraison, les acqu\u00e9reurs se trouvent souvent d\u00e9munis face […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":167,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"page-premium.php","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-61710","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/61710","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=61710"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/61710\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":65192,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/61710\/revisions\/65192"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=61710"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}