{"id":62875,"date":"2023-10-08T15:39:16","date_gmt":"2023-10-08T13:39:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/?page_id=62875"},"modified":"2026-09-19T22:33:37","modified_gmt":"2026-06-26T16:54:06","slug":"le-retard-en-vefa-et-ccmi-que-faire-par-me-cecile-zakine-docteur-en-droit-avocat-a-bordeaux","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/le-retard-en-vefa-et-ccmi-que-faire-par-me-cecile-zakine-docteur-en-droit-avocat-a-bordeaux\/","title":{"rendered":"F\u00f6rseningen i VEFA och CCMI: vad ska man g\u00f6ra? Av mig C\u00e9cile ZAKINE, juristdoktor i Bordeaux"},"content":{"rendered":"

\"Le<\/h2>\n

1. Le retard de livraison indemnisable<\/strong><\/h2>\n

Les acquisitions de biens immobiliers neufs ou \u00ab\u00a0sur plans<\/i>\u00a0\u00bb sont juridiquement encadr\u00e9s par le Code de la Construction et de l\u2019habitation. La vente d\u2019immeuble en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (VEFA) et la vente de maisons individuelles (CCMI) sont les modes d\u2019acquisition les plus courants d\u2019un bien neuf.<\/p>\n

Dans chacun de ces contrats, la loi impose que le d\u00e9lai de livraison soit pr\u00e9cis\u00e9 dans l\u2019acte d\u2019acquisition. En g\u00e9n\u00e9ral, le contrat pr\u00e9voit une formule de type \u00ab\u00a0au plus tard le 31 mars 2021<\/i>\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0\u00e0 la fin du premier trimestre 2021<\/i>\u00a0\u00bb.
D\u00e8s lors que cette date est d\u00e9pass\u00e9e, l\u2019acqu\u00e9reur est en droit d\u2019obtenir une indemnisation.<\/p>\n

Or, dans la plupart des contrats de vente d\u2019immeuble neuf, en VEFA ou CCMI<\/a>, est pr\u00e9vue une clause dans laquelle sont list\u00e9es les causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai de livraison.<\/p>\n

Les causes invoqu\u00e9es sont g\u00e9n\u00e9ralement les suivantes\u00a0:
\n\"-\"\u00a0 Intemp\u00e9ries
\n\"-\"\u00a0 Recours de tiers relatifs aux permis de construire
\n\"-\"\u00a0 Gr\u00e8ve partielle ou g\u00e9n\u00e9rale, abandon de chantier d\u2019une entreprise en faillite, crise sanitaire Covid-19
\n\"-\"\u00a0 Retards provenant d\u2019anomalies du sous-sol<\/p>\n

D\u00e8s lors que le retard de la livraison du bien est provoqu\u00e9 par une cause l\u00e9gitime et justifi\u00e9e, aucune indemnisation n\u2019est due par le promoteur.<\/p>\n

A noter que la plupart des contrats pr\u00e9voit l\u2019ajout d\u2019une clause qui a pour effet de doubler le nombre de jour de retard justifi\u00e9s et qui est r\u00e9dig\u00e9e ainsi\u00a0:
\u00ab\u00a0en cas de survenance de l\u2019un des \u00e9v\u00e9nements mentionn\u00e9s, cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d\u2019un temps \u00e9gal au double de celui effectivement enregistr\u00e9, en raison de la r\u00e9percussion sur l\u2019organisation g\u00e9n\u00e9rale du chantier<\/i>\u00a0\u00bb<\/p>\n

La Cour de Cassation, de mani\u00e8re constante, consid\u00e8re que cette clause n\u2019est pas abusive au d\u00e9triment du non-professionnel ou du consommateur car elle ne procure pas un d\u00e9s\u00e9quilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat\u00a0[1<\/a>]<\/span>.<\/p>\n

Or, si certaines causes sont l\u00e9gitimes, encore faut-il que le promoteur ou le constructeur de maison individuelle justifie leur existence et leur lien de causalit\u00e9 avec le retard de livraison.<\/p>\n

Si le constructeur ne justifie pas le retard de livraison par des documents probants, il appartient \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de lui adresser par un courrier recommand\u00e9 une mise en demeure de lui fournir les justificatifs.<\/p>\n

De son cot\u00e9, l\u2019acqu\u00e9reur doit prendre le soin d\u2019analyser l\u2019ensemble des justificatifs donn\u00e9s et si n\u00e9cessaire de les contester. Cette phase d\u2019analyse peut \u00eatre complexe et fastidieuse. L\u2019assistance d\u2019un avocat ma\u00eetrisant ce type de contentieux est conseill\u00e9 afin de pouvoir obtenir la meilleure indemnisation<\/a> possible.<\/p>\n

2. L’indemnisation en cas de retard dans la livraison<\/strong><\/h2>\n
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D\u00e8s lors que le retard est injustifi\u00e9, l\u2019acqu\u00e9reur peut obtenir une indemnisation de son pr\u00e9judice li\u00e9 \u00e0 ce retard. Il est n\u00e9cessaire de diff\u00e9rencier entre les contrats de VEFA et les CCMI<\/a>.<\/div>\n
En effet, la l\u00e9gislation en vigueur les distingue et certaines dispositions relatives \u00e0 l\u2019indemnisation des retards ne sont pas valables pour chacun de ces contrats.<\/div>\n
– CCMI : il est pr\u00e9vu une p\u00e9nalit\u00e9 d\u2019au minimum 1\/3000e<\/a> du prix d\u2019acquisition par jour de retard [2]. –<\/div>\n
VEFA : aucune disposition l\u00e9gale ou r\u00e9glementaire encadre l\u2019indemnisation des retards de livraison<\/div>\n
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L\u2019indemnisation en cas de retard peut aussi \u00eatre pr\u00e9vue contractuellement dans chacun de ces contrats.<\/div>\n
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Dans le cas du CCMI, la p\u00e9nalit\u00e9 devra \u00eatre d\u2019au minimum 1\/3000e du prix de la construction par jour de retard. Cette m\u00eame p\u00e9nalit\u00e9 peut s\u2019appliquer dans le cadre des VEFA, m\u00eame si cela est tr\u00e8s rare.<\/div>\n
Par exemple, pour une maison d\u2019habitation dont le prix de construction est de 300.000 euros, l\u2019acqu\u00e9reur percevra une indemnit\u00e9 par jour de retard non justifi\u00e9 de (300.000 * 1\/3000) 100 euros.<\/div>\n
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Enfin, l\u2019acqu\u00e9reur peut invoquer tout type de pr\u00e9judices, d\u00e8s lors qu\u2019ils sont la cons\u00e9quence du retard de livraison. L\u2019indemnisation du retard peut ainsi \u00eatre justifi\u00e9e par : –<\/div>\n
Un cumul du loyer avec le remboursement d\u2019emprunt –<\/div>\n
Une perte de revenus locatifs<\/div>\n
– Une perte d\u2019un avantage fiscal en cas acquisition encadr\u00e9e par un dispositif de d\u00e9fiscalisation et d\u2019investissement locatif de type PINEL \u2013 DUFLOT – Une location d\u2019un garde meuble<\/div>\n
– Un remboursement d\u2019int\u00e9r\u00eats intercalaires, des frais bancaires<\/div>\n
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Chaque situation \u00e9tant diff\u00e9rente, il appartient \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur qui subit un retard de livraison de justifier son pr\u00e9judice personnel, soit directement aupr\u00e8s du constructeur, soit par l\u2019entremise d\u2019un avocat.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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Dans les cas de retard de livraison injustifi\u00e9, l’acqu\u00e9reur a le droit de r\u00e9clamer une indemnisation pour le pr\u00e9judice subi. Toutefois, les modalit\u00e9s de cette indemnisation varient selon le type de contrat conclu :<\/div>\n<\/div>\n
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  1. Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)<\/strong> : La p\u00e9nalit\u00e9 standard est d’au moins 1\/3000e du prix total de la construction par jour de retard.<\/li>\n
  2. Vente en l\u2019\u00c9tat Futur d\u2019Ach\u00e8vement (VEFA)<\/strong> : La l\u00e9gislation actuelle ne pr\u00e9voit pas de r\u00e8gles sp\u00e9cifiques pour l’indemnisation en cas de retard<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    3. Obtention de l’Indemnisation pour Retard de Livraison<\/strong><\/h2>\n

    Lorsqu’un retard dans la livraison d’un bien immobilier survient, l’acqu\u00e9reur a des droits qu’il peut faire valoir. Si le promoteur ou le constructeur invoque des causes l\u00e9gitimes pour justifier ce retard, l’acqu\u00e9reur doit diligenter une v\u00e9rification des faits et, si n\u00e9cessaire, \u00e9mettre une mise en demeure pour revendiquer ses pr\u00e9judices.<\/p>\n

    Il est fortement recommand\u00e9 de consulter un avocat expert en contentieux immobilier<\/a> pour obtenir des conseils sp\u00e9cifiques sur les dommages susceptibles d’\u00eatre indemnis\u00e9s, notamment parce que le pr\u00e9judice moral reste complexe \u00e0 quantifier.<\/p>\n

    L’option d’un r\u00e8glement \u00e0 l’amiable est souvent envisageable. Dans ce contexte, un accord transactionnel peut \u00eatre conclu entre les parties, pr\u00e9cisant les modalit\u00e9s de l’indemnisation, y compris la p\u00e9riode couverte et les montants attribu\u00e9s.<\/p>\n

    En l’absence de r\u00e9solution amiable, l’engagement d’une action en justice devient incontournable pour faire valoir vos droits \u00e0 indemnisation.<\/p>\n

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