L.145-9 i handelslagen som till\u00e5ter automatisk f\u00f6rnyelse av ett kommersiellt hyresavtal<\/a> n\u00e4r den l\u00f6per ut<\/strong>, utan att det \u00e4r n\u00f6dv\u00e4ndigt f\u00f6r parterna att sluta ett nytt avtal. Med andra ord, om varken uthyraren eller hyresg\u00e4sten uttrycker sin \u00f6nskan att avsluta hyresavtalet p\u00e5 de villkor som f\u00f6reskrivs i lag eller kontrakt, forts\u00e4tter det p\u00e5 samma villkor och p\u00e5 obest\u00e4md tid.<\/p>\nB. Genomf\u00f6randevillkor<\/h3>\n
F\u00f6r att den tysta f\u00f6rnyelsen ska kunna ske m\u00e5ste flera villkor vara uppfyllda:<\/p>\n
- DEN det ursprungliga hyresavtalet m\u00e5ste ha l\u00f6pt ut<\/strong>, oavsett om det \u00e4r ett 9-\u00e5rigt hyresavtal (minsta lagliga varaktighet) eller en annan varaktighet som fastst\u00e4llts av parterna.<\/p>\n- DEN hyreskontraktet f\u00e5r inte utesluta m\u00f6jligheten till tyst f\u00f6rnyelse<\/strong>. Parterna kan visserligen best\u00e4mma i hyresavtalet att det slutgiltigt upph\u00f6r vid slutet, utan att f\u00f6rl\u00e4ngas.<\/p>\n– Ingen av parterna har meddelat den andra<\/strong> inom angivna tidsfrister och blanketter, hans \u00f6nskan att inte f\u00f6rnya hyresavtalet. Dessa villkor skiljer sig \u00e5t beroende p\u00e5 om upps\u00e4gningen sker av hyrestagaren eller uthyraren.<\/p>\nDen tysta f\u00f6rnyelsen \u00e4r s\u00e5ledes inte ett resultat av en uttrycklig \u00f6nskan fr\u00e5n parterna att forts\u00e4tta sitt avtalsf\u00f6rh\u00e5llande, utan av ett bristande motst\u00e5nd mot f\u00f6rnyelsen av hyresavtalet under de definierade villkoren.<\/p>\n
II. De r\u00e4ttsliga konsekvenserna av tyst f\u00f6rnyelse<\/h2>\nA. Hyresavtalet forts\u00e4tter under de ursprungliga villkoren<\/h3>\n
N\u00e4r hyresavtalet f\u00f6rnyas underf\u00f6rst\u00e5tt forts\u00e4tter alla klausuler i det ursprungliga avtalet att g\u00e4lla. Hyresg\u00e4sten beh\u00e5ller d\u00e4rf\u00f6r r\u00e4tten att bo i lokalen p\u00e5 samma villkor, s\u00e4rskilt vad g\u00e4ller hyra, avgifter, lokalens destination eller arbete.<\/strong>
Denna kontinuitet kan vara f\u00f6rdelaktig genom att ge stabilitet till parterna och f\u00f6rhindra att de regelbundet m\u00e5ste omf\u00f6rhandla villkoren i hyresavtalet. Det kan dock ocks\u00e5 visa sig vara restriktivt genom att ber\u00f6va dem m\u00f6jligheten att anpassa kontraktet till f\u00f6r\u00e4ndringar p\u00e5 hyresmarknaden eller deras behov.<\/p>\nB. Parterna anlitas p\u00e5 obest\u00e4md tid<\/h3>\n
Om det ursprungliga hyresavtalet ingicks f\u00f6r en best\u00e4md period, medf\u00f6r dess tysta f\u00f6rnyelse att det omvandlas till ett hyresavtal p\u00e5 obest\u00e4md tid<\/strong>. Det inneb\u00e4r att parterna f\u00f6rblir engagerade tills n\u00e5gon av dem beslutar sig f\u00f6r att avsluta med upps\u00e4gning, utan att en tidsfrist \u00e4r fastst\u00e4lld i f\u00f6rv\u00e4g.<\/p>\nHyresg\u00e4sten kan s\u00e5ledes dra nytta av en r\u00e4tt att utan tidsbegr\u00e4nsning vara kvar i lokalen. I geng\u00e4ld kan han endast l\u00e4mna lokalen genom att respektera det juridiska eller avtalsenliga meddelandet, med p\u00e5f\u00f6ljd f\u00f6r att beh\u00f6va betala hyra fram till slutet av denna period, vilket kan utg\u00f6ra en betydande ekonomisk b\u00f6rda.<\/p>\n
C. M\u00f6jligheterna till upps\u00e4gning \u00e4r fortfarande reglerade<\/h3>\n
Vid tyst f\u00f6rnyelse har uthyraren inte fullst\u00e4ndig frihet att avsluta hyresavtalet. Han kan endast meddela hyresg\u00e4sten i fall som \u00e4r utt\u00f6mmande i lag, i synnerhet:<\/p>\n
\u2013 Att ta \u00f6ver lokalerna f\u00f6r att bo i dem eller f\u00f6r att hysa en n\u00e4rst\u00e5ende d\u00e4r
\u2013 Att bygga om eller h\u00f6ja dem
\u2013 Av legitima och allvarliga sk\u00e4l (t.ex. bristande efterlevnad av en avtalsf\u00f6rpliktelse, upprepade st\u00f6rningar av njutning)
\u2013 Vid utg\u00e5ngen av en tre\u00e5rsperiod och med 6 m\u00e5naders upps\u00e4gningstid, utan att beh\u00f6va ange sk\u00e4l<\/p>\n
Hyresg\u00e4sten har en upps\u00e4gningstid om 3 eller 6 m\u00e5nader beroende p\u00e5 om han har vistats i lokalen mer eller mindre \u00e4n tv\u00e5 \u00e5r. Dessa begr\u00e4nsningar syftar till att s\u00e4kerst\u00e4lla skydd f\u00f6r den befintliga hyresg\u00e4sten, men kan inneb\u00e4ra en f\u00f6rlust av flexibilitet f\u00f6r uthyraren.<\/p>\n
D. Hyrespr\u00f6vningen f\u00f6rblir reglerad<\/h3>\n
Tv\u00e4rtemot vad m\u00e5nga tror \u00e4r tyst f\u00f6rnyelse inte en m\u00f6jlighet f\u00f6r uthyraren att automatiskt justera hyran. F\u00f6r att omv\u00e4rdera det m\u00e5ste han inleda ett s\u00e4rskilt granskningsf\u00f6rfarande med respekt f\u00f6r en upps\u00e4gningstid och de villkor som anges i hyresavtalet eller lagen.
Den reviderade hyran \u00e4r begr\u00e4nsad till variationen av det kvartalsvisa kommersiella hyresindexet (ILC)<\/strong>. Endast en anm\u00e4rkningsv\u00e4rd f\u00f6r\u00e4ndring av lokalernas egenskaper, lokala kommersiella faktorer eller en h\u00e5nfull hyra (underv\u00e4rderad med mer \u00e4n 10% i f\u00f6rh\u00e5llande till hyresv\u00e4rdet) kan motivera ett avl\u00e4gsnande av taket.
Om den tysta f\u00f6rnyelsen ger hyresg\u00e4sten s\u00e4kerhet avseende storleken p\u00e5 hans hyra, ber\u00f6var den allts\u00e5 hyresv\u00e4rden m\u00f6jligheter till betydande omv\u00e4rdering utanf\u00f6r en uttrycklig f\u00f6rnyelse av hyresavtalet.<\/p>\nIII. Strategier och f\u00f6rsiktighets\u00e5tg\u00e4rder f\u00f6r hyresv\u00e4rdar<\/h2>\n
Inf\u00f6r de potentiellt restriktiva effekterna av tyst f\u00f6rnyelse kan \u00e4gare anta olika tillv\u00e4gag\u00e5ngss\u00e4tt f\u00f6r att bevara sina intressen:<\/p>\n
A. Uteslut den tysta f\u00f6rnyelsen av det kommersiella hyresavtalet<\/h3>\n
Det f\u00f6rsta alternativet best\u00e5r i att i hyreskontraktet f\u00f6reskriva att det inte kan bli f\u00f6rem\u00e5l f\u00f6r tyst f\u00f6rnyelse. Hyresavtalet kommer sedan definitivt att upph\u00f6ra vid slutet av dess l\u00f6ptid, vilket tvingar parterna att uttryckligen omf\u00f6rhandla villkoren f\u00f6r dess forts\u00e4ttning.
Om denna praxis erbjuder mer flexibilitet f\u00f6r uthyraren, tvingar den honom att aktivt hantera sina hyresavtal och att regelbundet omf\u00f6rhandla med sina hyresg\u00e4ster. Det kan ocks\u00e5 generera kostnader och os\u00e4kerhet vid hyresg\u00e4stens avg\u00e5ng.<\/p>\n
B. Justera villkoren f\u00f6r tyst f\u00f6rnyelse<\/h3>\n
En annan m\u00f6jlighet \u00e4r att reglera effekterna av tyst f\u00f6rnyelse<\/strong> genom att tillhandah\u00e5lla specifika klausuler i hyresavtalet, s\u00e5som:<\/p>\n\u2013 En begr\u00e4nsad f\u00f6rnyelseperiod (t.ex.: 6 m\u00e5nader, 1 \u00e5r)<\/strong> efter vilket hyresavtalet upph\u00f6r automatiskt, vilket undviker ett \u00e5tagande p\u00e5 obest\u00e4md tid.<\/p>\n\u2013 Alternativ f\u00f6r tidig upps\u00e4gning till f\u00f6rm\u00e5n f\u00f6r uthyraren<\/strong>, vilket g\u00f6r det m\u00f6jligt f\u00f6r den att ta \u00f6ver lokalerna av vissa sk\u00e4l (t.ex. arbete, byte av verksamhet) utan att v\u00e4nta p\u00e5 tre\u00e5rstiden.<\/p>\n– En automatisk hyresuppr\u00e4kningsklausul baserad p\u00e5 utf\u00f6randet av hyrestagarens verksamhet<\/strong>, som erbjuder ett alternativ till begr\u00e4nsade lagliga omv\u00e4rderingar.<\/p>\nDessa arrangemang g\u00f6r det m\u00f6jligt att beh\u00e5lla flexibiliteten i tyst f\u00f6rnyelse samtidigt som dess nackdelar kontrolleras. De m\u00e5ste dock planeras f\u00f6r vid hyresavtalets ing\u00e5ende och kan st\u00f6ta p\u00e5 motvilja fr\u00e5n hyrestagare.<\/p>\n
C. F\u00f6rutse slutet av hyresavtalet och dess konsekvenser<\/h3>\n
Slutligen, a F\u00f6rebyggande hantering av tyst f\u00f6rnyelse inneb\u00e4r f\u00f6r uthyraren att f\u00f6rutse hyresavtalets utg\u00e5ng flera m\u00e5nader i f\u00f6rv\u00e4g f\u00f6r att v\u00e4lja den mest l\u00e4mpliga strategin:<\/strong><\/p>\n\u2013 L\u00e5t hyresavtalet f\u00f6rnyas tyst om han \u00e4r n\u00f6jd med sin hyresg\u00e4st och g\u00e4llande villkor.<\/p>\n
– utf\u00e4rda ledighet f\u00f6r \u00e5tervinning eller allvarliga sk\u00e4l om han vill \u00e5tervinna sin egendom,<\/strong> att respektera lagstadgade tidsfrister.<\/p>\n\u2013 F\u00f6resl\u00e5 en uttrycklig f\u00f6rnyelse av hyresavtalet, med en revidering av klausulerna vid behov (t.ex. hyra, destination, arbeten).<\/p>\n
\u2013 Hyr en tre\u00e5riga granskningsf\u00f6rfarande<\/a> om han m\u00e4rker att hyran \u00e4r underv\u00e4rderad, genom att samla in n\u00f6dv\u00e4ndiga styrkande handlingar.<\/p>\nDenna f\u00f6rv\u00e4ntan g\u00f6r det m\u00f6jligt f\u00f6r uthyraren att medla mellan att beh\u00e5lla sin hyresg\u00e4st och att s\u00f6ka optimal l\u00f6nsamhet f\u00f6r sin fastighet, beroende p\u00e5 marknadsm\u00f6jligheter.<\/p>\n
\u00c4ven om tyst f\u00f6rnyelse kan tyckas vara en praktisk l\u00f6sning p\u00e5 kontinuitet, \u00e4r dess implikationer mer komplexa \u00e4n det verkar. Om det s\u00e4krar hyresf\u00f6rh\u00e5llandet genererar det ocks\u00e5 stelhet som kan skada hyresv\u00e4rdarnas intressen.<\/strong><\/p>\nEn kontrollerad anv\u00e4ndning av denna mekanism, i kombination med proaktiv hantering av hyresavtalstider, g\u00f6r det dock m\u00f6jligt att f\u00f6rena hyresg\u00e4stskydd och f\u00f6rb\u00e4ttring av fastighetstillg\u00e5ngar. Huvudsaken \u00e4r att ha en l\u00e5ngsiktig strategisk vision och att visa f\u00f6rv\u00e4ntan och anpassningsf\u00f6rm\u00e5ga.<\/p>\n
[\/et_pb_text][et_pb_button button_url=\u00a0\u00bbhttps:\/\/calendly.com\/maitre-zakine\u00a0\u00bb button_text=\u00a0\u00bb1ere Consultation : 30Minutes 45\u20ac\u00a0\u00bb button_alignment=\u00a0\u00bbcenter\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.23″ _module_preset=\u00a0\u00bb_initial\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb button_text_color__hover_enabled=\u00a0\u00bbon|desktop\u00a0\u00bb][\/et_pb_button][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La tacite reconduction des baux commerciaux\u00a0 Le m\u00e9canisme de tacite reconduction des baux commerciaux, bien que largement r\u00e9pandu, reste une notion complexe dont les implications sont souvent m\u00e9connues. Si ce dispositif offre une certaine stabilit\u00e9 aux parties en permettant le renouvellement automatique du contrat \u00e0 son terme, il comporte aussi des contraintes l\u00e9gales et \u00e9conomiques […]<\/p>","protected":false},"author":123,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-64586","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64586"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/64586\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cecile-zakine.fr\/sv\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64586"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}