当飞地消失时如何终止通行权？ 2025年完整指南
通行权是《民法典》所规定的权利，允许封闭土地的所有者通过邻近的财产进入公共高速公路。但当隔离条件消失后该怎么办？是否已建立直接通往公共高速公路的通道？本法律指南详细介绍了终止不必要的地役权的法律步骤，并引用了法律文本和最近的判例法。
什么是通行权？其合法终止时间是什么时候？
法律定义和法律依据
《民法典》第 682 条对通行权作出了定义，具体如下： “如果土地所有者的土地是内陆的，并且没有公共公路出口，或者没有足够的出口来开发其财产的农业、工业或商业，则有权从邻居的土地上索要足够的通道，以确保完全进入他的土地。”
这种地役权构成了律师所说的“真实抵押”，也就是说，它附属于土地，而不是所有者本人。 《民法典》第637条对此规定： “地役权是对不动产征收的一种费用，用于他人不动产的使用和利益。”
奴役的终止：适用文本
民法第685-1条关于地役权的消灭，尤为明确： 如果飞地终止，主地所有者将不再行使地役权。供役地所有者可以在不再需要通行权时，随时请求司法机构撤销通行权。»
该文本源自 1967 年 12 月 30 日第 67-1253 号法律，明确规定，一旦飞地不再存在，跨越土地（供役地）的所有者有权采取行动终止地役权。
根本区别：法定地役权与传统地役权
最高法院的判例法（Cass. 3rd civ.，2013 年 10 月 16 日，第 12-21.889 号）不断提醒人们这一直接影响灭绝条件的本质区别。
我们如何才能证实该飞地确实已经消失？法律和法理标准
要终止通行权，初步步骤包括严格证明该飞地确实已经消失。该验证基于判例法所确立的精确标准。
评估的五项法律标准
- 有直接通往公共高速公路的通道 ：首先要检查的是您的邻居现在是否可以直接进入道路或公共道路。 《民法典》第 682 条规定，这是通往“公共公路”的通道，而不是通往共享私人公路的通道。
- 访问的充分性 ：根据最高法院的判例法（Cass. 3rd civ.，2014 年 2 月 19 日，第 13-12.107 号），通道必须“足以确保为土地提供正常使用的全面服务”。最近的一项裁决（Cass. 3rd civ.，2019 年 7 月 11 日，第 18-17.569 号）规定，该概念是“根据基金的目的及其当前运营的需求”进行评估的。
- 访问的持久性和稳定性 ：临时、季节性或不稳定的通行不足以终止地役权。最高法院要求“永久和稳定的访问权”（Cass. 3rd civ.，2018 年 1 月 24 日，第 16-26.084 号）。
- 实际实用性 ：最高法院在 2009 年 12 月 16 日的基本裁决（第 08-22.035 号）中规定，进入必须“切实可行，且不受危险或过度限制”。该标准是根据土地特性及其正常用途进行评估的。
- 情况证据 ：《民事诉讼法》第9条规定：“各方应依法证明其索赔成功所需的事实”。为此，请收集：
- 法警报告（1945年11月2日第45-2592号命令第1条）
- 经认证的地籍图
- 标有日期和地理位置的照片
- 必要时可由私人专家提供报告
这一初步步骤具有法律决定性作用，特别是在多尔多涅省、热尔省、朗德省或更广泛的阿基坦盆地等农村地区，这些地区的土地配置可能很复杂，农业用途需要适应现代设备的使用。
确定地役权的法律来源
通行权主要有两种类型，其终止受不同规则的约束：
1. 飞地的合法地役权
该地役权由《民法典》第 682 至 685-1 条规定，因孤立情况而自动产生。依据前述第685-1条规定，内陆国地位一经消灭，该权利亦随即消失。
最高法院的常设判例证实了这一原则： “当主导土地的内陆性消失时，因内陆性而产生的合法通行权也将消失。” （Cass. 3rd civ.，2002 年 1 月 30 日，编号 00-15.633）。
2. 常规奴役
根据《民法典》第 686 至 689 条的规定，该地役权由业主之间的协议产生。第686条规定： “业主可以在其财产上建立他们认为合适的地役权，前提是建立的服务不是强加于人，也不是以人的利益为目的，而只是以基金为基础，并为基金服务。”
要取消传统地役权，您需要查阅产权和公证契约以了解其终止条款。
友好方式：2019年改革以来的首个法定强制措施
事先友好努力的法律义务
自 2020 年 1 月 1 日起，民事诉讼法典第 750-1 条（由 2019 年 12 月 11 日第 2019-1333 号法令引入）规定，当索赔金额不超过 5,000 欧元或涉及邻里纠纷时，在提交司法法院之前必须尝试友好解决，否则将受到不予受理的处罚。
宪法委员会也在其第 1997 号决定中确认了这一原则。 2019 年 3 月 21 日第 2019-778 号 DC 决议，考虑到 “立法者旨在促进使用替代性争议解决方法”.
有效友好解决的法律协议
友好协商必须遵循严格的程序才能产生法律效力：
- 发起正式对话 ：《民事诉讼法》第 56 条建议以挂号信形式发送正式通知，并附上收据，清楚地列出事实和取消地役权的请求。
- 提出一个矛盾的发现 ：根据 2016 年 11 月 18 日第 2016-1547 号关于司法现代化的法律第 1 条，建议与中立的第三方（调解员、司法调解员、公证人）联合访问该处所。
- 建立交易协议协议 : 根据《民法典》第 2044 条，该条将交易定义为 “双方通过相互让步，结束已经发生的争议或防止争议发生的合同”.
- 已验证协议 : 《民法典》第 1369 条规定，公证行为具有特殊的证明力， “在证明契约和公证人亲自记录的事实为虚假之前，该契约一直有效”.
- 发布该法案 ：土地注册处根据第 28 号法令规定。 1955 年 1 月 4 日第 55-22 号法令将使这一消灭对第三方，特别是未来的购买者具有强制执行力。
这种友好的方式尤其适用于多尔多涅省、热尔省或朗德省等农村地区，因为这些地区的邻里关系长久，而且法律实用主义可以避免在远离小城镇的法庭上进行昂贵且耗时的程序。
法律追索：程序和诉讼策略
向法院提起诉讼的先决条件
如果友好尝试失败，《民法典》第 685-1 条授权您请求司法撤销地役权： “当通行权不再必要时，供役地所有人可以随时请求司法机构取消通行权。”
在进行任何转介之前，您必须能够根据《民事诉讼法》第 750-1 条提供先前尝试友好解决的证明。根据最高法院 2021 年 3 月 11 日的裁决（第 20-13.307 号），这一理由可以采取以下形式： “挂号信未得到答复或未得到调解的报告”.
详细的诉讼程序
法律程序围绕民事诉讼法明确定义的几个阶段构建：
- 提交司法法院 具有地域管辖权（司法组织法典第 R211-3 条）。传票必须由法警签发，并包含《民事诉讼法》第 56 条规定的信息，否则无效。
- 建立试用档案 包括：
- 根据1945年11月2日第45-2592号法令第1条制定的法警报告
- 土地登记处认证的地籍图（1884 年 3 月 31 日法律第 25 条）
- 土地登记处公布的产权证
- 标有日期和地理位置的照片
- 按照民事诉讼法第202条规定的形式制作的证人陈述书
- 必要时进行地形测量
- 必须由律师代理 根据《民事诉讼法》第 760 条规定 “除非另有规定，当事人必须在司法法庭前指定一名律师。”.
司法鉴定阶段
对于复杂的案件，特别是在农村或城郊地区经常发生的案件，法院通常会命令进行司法专家鉴定。该措施由《民事诉讼法》第 232 条规定： “法官可以指定任何他选择的人员，通过观察、咨询或专家建议，就需要技术人员专业知识的事实问题提供信息。”
专家鉴定依据《民事诉讼法》第16条规定的对抗性原则进行： “在任何情况下，法官都必须遵守矛盾原则，并且他自己也必须遵守矛盾原则。” 具体来说，这意味着专家必须传唤所有各方并允许他们提出意见。
可能的补救措施
根据《民事诉讼法》第 538 条，可以在判决通知之日起一个月内对判决提出上诉。具有领土管辖权的上诉法院将再次对整个争端作出裁决。
公证形式化：明确的法律保障
强制公布：法律依据
无论是通过友好方式（和解协议）还是合法方式（最终判决）实现地役权的解除，最后一步都是通过公证契约记录地役权的消灭，并在土地注册处公布这一修改。
这一关键步骤受到多处文本的严格规定：
- 1955年1月4日第55-22号法令第28条规定，任何修改房地产权利的行为都必须公布： “生前契约、转让或房地产所有权或房地产权利的声明必须在建筑物所在地负责土地登记的服务机构公布。”
- 民法典第 710-1 条，源自第2006 年 3 月 23 日第 2006-346 号法令规定： “任何法案或权利，为了产生土地公开手续，都必须以真实的形式制定。”
- 最高法院在 2015 年 6 月 3 日的判决（第 14-17.716 号）中重申： “土地登记的目的是确保房地产权利能够对抗第三方。”
详细的公证程序
公证正式化过程涉及几个技术阶段：
- 起草真实契约 ：公证人起草一份文件，注明地役权的消灭，并提及交易协议或宣布地役权消灭的最终判决。
- 出版申请 ：根据第 34 号法令1955 年 1 月 4 日第 55-22 号法令，公证人向主管土地登记机构发送公布请求。
- 房地产档案中的出版物 ：土地注册处将此修改登记在房地产档案中，并颁发公布证书。
- 土地登记册的更新 ：根据第3号法令1955 年 4 月 30 日第 55-471 号法令规定，必须将此修改告知土地注册处，以便更新其文件。
正规化的法律和财务利益
公证程序不是简单的行政手续，而是具有法律决定性意义的一步，具有以下几个具体优势：
- 对第三方的反对权 ：根据第30-1号法令1955 年 1 月 4 日第 55-22 号法令规定，只有已公布的行为对潜在的第三方购买者具有约束力。
- 永久安全 ：删除变得无可争议，并出现在所有权链中。
- 房地产估价 ：取消地役权可以显著提高房产的市场价值，特别是在波尔多及其周边地区等有吸引力的地区。
- 诉讼预防 ：真实行为具有《民法典》第 1369 条规定的增强证明力，可防止后续纠纷。
这些手续在多尔多涅省、热尔省或朗德省等农村地区尤为重要，因为这些地区的房地产交易可能涉及需要澄清的具有多个历史地役权的财产。
常见问题解答：关于终止通行权的常见问题
我的地役权可以追溯到 1967 年之前，在开放时它可以被取消吗？
是的，《民法典》第 685-1 条适用于所有合法的飞地地役权，无论其创建日期如何。最高法院在 2015 年 5 月 13 日的判决（第 14-11.260 号）中确认了这一点： 《民法典》第685-1条的规定立即适用于该法典生效前设立的地役权。.
谁必须证明该飞地的消失？
根据《民法典》第1353条规定： “任何声称履行义务的人都必须提供证据。”。因此，供役地（跨地）的所有者有责任证明内陆状态已经结束。
我可以在等待手术时阻挡通道吗？
不是，《民事诉讼法》第134条规定： “法律行动本身并不会暂停执行。”。在做出最终决定之前阻止通行可能会招致民事责任。
消灭地役权的法律程序平均要花多少钱？
费用根据案件的复杂程度而有所不同，但整个过程预计需要支付 1,500 欧元至 3,000 欧元（律师费、可能的专家费、出版费）。获得法律援助的可能性取决于资源（1991 年 7 月 10 日第 91-647 号法律第 2 条）。
结论：依法确保地役权的消灭
取消通行权需要深入了解财产法（《民法典》第 637 至 710 条）并采取适合每种情况的方法。 《民法典》第 682 至 685-1 条以及最高法院的大量判例对这些通行权进行了严格规定，但其实际应用需要对每个案件的具体事实和法律要素进行精确分析。
无论是涉及多尔多涅省、热尔省、朗德省或阿基坦盆地的乡村地产（这些地方旧地役权很常见），还是涉及波尔多的城市地产（开发作业经常创建新的接入点），每种情况都需要采取特定的方法。尊重法律文本并得到法律专业人士支持的结构化方法是保证您作为所有者的权利的最佳方式。
专门从事房地产法的律师的专业知识不仅可以让您最大限度地提高成功的机会，而且还可以从法律上确保程序的安全并达成持久的解决方案，无论是通过友好方式还是通过法律渠道获得。
最后更新：2025 年 4 月。本文仅供参考，基于当前文本和最新判例法。对于任何涉及通行权的具体情况，我们建议您咨询房地产律师，例如 Maître Zakine，他们可以根据您案件的具体情况为您提供建议。这不是一次咨询。