حول الحماية التي يوفرها عقد بناء المسكن الفردي (CCMI) مقارنة بالبيع في حالة الإنجاز المستقبلية (VEFA)

عقد بناء المسكن الفردي (CCMI) وبيع حالة الإنجاز المستقبلية (VEFA) هما نظامان قانونيان يحكمان بناء المساكن الجديدة في فرنسا. في حين أن هذين العقدين يهدفان إلى حماية المشترين، فإن CCMI تقدم ضمانات إضافية مقارنة بـ VEFA. سنقوم بدراسة مفصلة للميزات المحددة لـ CCMI والتي تجعله عقدًا أكثر حماية، استنادًا إلى النصوص التشريعية والتنظيمية وكذلك العقيدة القانونية.

أولا: تعزيز الالتزامات على الشركة المصنعة في إطار اتفاقية CCMI

أ. الالتزام بتسليم منزل مطابق للشروط التعاقدية

تنص المادة L. 231-1 من قانون البناء والإسكان (CCH) على أن عقد البناء المشترك هو "العقد الذي يلتزم بموجبه البناء تجاه مالك المشروع ببناء مبنى للسكن أو الاستخدام المختلط على أرض تابعة لهذا الأخير". يجب أن يتم إعداد هذا العقد كتابيًا ويتضمن عددًا معينًا من التفاصيل الإلزامية المدرجة في المادة L. 231-2 من CCH، ولا سيما التحديد الدقيق للأرض والعمل الذي سيتم تنفيذه، بالإضافة إلى الخصائص الفنية للمبنى.

يلتزم البناء، بموجب المادة 1604 من القانون المدني، بتسليم عمل يتوافق مع الشروط التعاقدية. وقد أوضحت أحكام القضاء مدى هذا الالتزام بالمطابقة: حيث ترى محكمة النقض أن المشتري يحق له المطالبة بالتوافق الصارم للبناء مع الأحكام التعاقدية (محكمة النقض، المحكمة المدنية الثالثة، 11 مايو 2011، رقم 10-11.527). وإلا فإن الشركة المصنعة تتحمل المسؤولية التعاقدية. إن التزام الامتثال هذا أكثر صرامة في إطار CCMI مقارنة بـ VEFA.

ب. الالتزام بضمان التسليم

تنص المادة L. 231-6 من قانون CCH على أن الشركة المصنعة ملزمة، عند إبرام العقد، بالاشتراك في ضمان التسليم. تهدف هذه الضمانة، التي تصدرها مؤسسة مالية أو مؤسسة ائتمانية أو شركة تأمين معتمدة لهذا الغرض، إلى سداد المدفوعات التي تم دفعها في حالة فشل الشركة المصنعة (الإفلاس، التصفية، إلخ).

يشكل ضمان التسليم أحد أهم أشكال الحماية التي يوفرها قانون المنافسة وحماية المستهلك (CCMI). وكما يوضح البروفيسور فيليب مالينفود، فإن "هذا الضمان هو بمثابة تأمين يحمي صاحب المشروع من عواقب فشل منشئه" (قانون البناء، دالوز أكشن، 2019، رقم 473.340). إن طبيعتها الإلزامية والشروط الصارمة المحيطة بتنفيذها تجعلها أداة فعالة بشكل خاص لحماية المشترين. لا يوجد مثل هذا الضمان في إطار VEFA.

الثاني الحقوق والضمانات الموسعة للمشتري في اتفاقية CCMI

أ. حق الانسحاب

تمنح المادة L. 271-1 من قانون CCH للمشتري غير المحترف فترة انسحاب مدتها 10 أيام من اليوم التالي للتقديم الأول للخطاب الذي يخطره بالصك. خلال هذه الفترة، لا يجوز طلب أي دفع.

يسمح هذا الحق في الانسحاب للمشتري بالانسحاب من التزامه الأولي إذا رغب في ذلك، دون الحاجة إلى تقديم أي أسباب محددة. وهذا يمثل امتيازًا باهظًا لقانون العقود العامة، وهو ما يوضح رغبة المشرع في ضمان حماية معززة لمشتري المساكن على الخريطة. في الواقع، كما يشير البروفيسور هيوغز بيرينيه ماركيه، "في بسبب أهمية الالتزام وحقيقة أن التدريب بما أن "العقد غالبًا ما يُبرم تحت تأثير أساليب تجارية عدوانية"، فقد كان من المناسب السماح للمشتري "بممارسة تفكيره بعقل صافٍ" (JCP N 1990, 101067). لا يوجد حق الانسحاب هذا في حالة VEFA.

ب. ضمانات الأداء السليم والإنجاز المثالي وضمان لمدة عشر سنوات

تنص المادة L. 231-8 من قانون البناء المدني على أن المقاول مسؤول أمام مالك المشروع عن الضمانات المنصوص عليها في المواد 1792 و1792-1 و1792-2 و1792-3 من القانون المدني. تنشئ هذه الأحكام نظامًا من الضمانات القانونية التي تثقل كاهل الشركة المصنعة:

• يغطي ضمان الأداء السليم (المادة 1792-3) عناصر المعدات التي يمكن فصلها عن البناء لمدة لا تقل عن سنتين من تاريخ الاستلام.
• ضمان الإتمام الكامل (المادة 118) (1792-6) يلزم المقاول بإصلاح جميع العيوب يتم الإبلاغ عنها عند الاستلام أو خلال العام التالي.
• تتطلب الضمانة لمدة عشر سنوات (المادة 1792) من البناء إصلاح الأضرار، حتى الناتجة عن عيب في الأرض، مما يؤثر على صلابة العمل أو يجعله غير مناسب للغرض المقصود منه، لمدة 10 سنوات من تاريخ الاستلام.

تشكل هذه المجموعة الثلاثية من الضمانات "نظامًا كاملاً ومستقلًا للمسؤولية" (قانون البناء، الحذف، الطبعة الثانية، 2018، ص 132). ويضمن تطبيقه على CCMI تغطية واسعة للغاية للاضطرابات التي من المحتمل أن تؤثر على البناء. ويستفيد المشتري في VEFA أيضًا من هذه الضمانات، ولكن CCMI تذهب إلى أبعد من ذلك.

ج. ضمان استرداد الأموال وضمان التسليم بالسعر والوقت المتفق عليهما

المادة ل. تنص المادة 231-4 من قانون البناء على أنه قبل إبرام العقد، يجب على المنشئ الاشتراك في ضمان استرداد المبالغ المدفوعة قبل افتتاح الموقع.. تنص المادة L. 231-6 على الاشتراك الإلزامي في ضمان التسليم بالسعر والوقت المتفق عليهما.

بفضل هذه الآلية المزدوجة، يضمن المشتري إما استرداد المبالغ المدفوعة مقدمًا إذا لم يبدأ العمل، أو الحصول على تسليم منزله بالسعر وفي الإطار الزمني المخطط له، ربما على نفقة الضامن. وكما يوضح البروفيسور أوليفييه تورنافوند، فإن هذا النظام من الضمانات المالية وضمانات الإكمال الخاصة بمركز CCMI "يميل إلى وضع مالك المشروع في موقف من الحماية القصوى ويسمح له بالحصول على تسهيلات تتوافق تمامًا مع توقعاته" (RDI 2007، ص 8). لا توجد مثل هذه الضمانات في حالة VEFA.

وفي نهاية هذا التحليل، يبدو أن عقد بناء المنزل الفردي يوفر حماية قانونية معززة للمشتري مقارنة بالبيع في حالة الإنجاز المستقبلية. إن الالتزامات المحددة المفروضة على المقاول، وخاصة فيما يتعلق بضمانات المطابقة والتسليم، إلى جانب الحقوق والضمانات الواسعة الممنوحة لصاحب المشروع، تشكل نظامًا كاملاً ومتماسكًا يضمن أمن العملية، من الناحية الفنية والمالية. ورغم أن إجراءات اتفاقية البيع والشراء المتبادل أكثر تعقيداً من إجراءات اتفاقية البيع والشراء المتبادل، فإنها تشكل في كثير من النواحي عقداً أكثر توازناً ويحمي مصالح مشتري العقار. وفي مواجهة استثمار كبير مثل شراء منزل جديد، تبدو هذه الضمانات الإضافية مبررة تماما.