Yksittäisen talon rakennusurakan (CCMI) tarjoamasta suojasta verrattuna tulevaan valmistumistilaan (VEFA)

Yksittäisen talon rakennussopimus (CCMI) ja myynti tulevassa valmiustilassa (VEFA) ovat kaksi lakia, jotka säätelevät uusien asuntojen rakentamista Ranskassa. Vaikka näiden kahden sopimuksen tarkoituksena on suojella ostajia, CCMI tarjoaa lisätakuita verrattuna VEFA:han. Tarkastelemme yksityiskohtaisesti CCMI:n erityispiirteitä, jotka tekevät siitä suojaavamman sopimuksen, joka perustuu lainsäädäntö- ja asetusteksteihin sekä oikeusoppiin.

I. Vahvistetut velvollisuudet valmistajalle CCMI:n puitteissa

A. Velvollisuus toimittaa sopimusehtojen mukainen talo

Rakennus- ja asuntolain (CCH) §:ssä L. 231-1 määrätään, että CCMI on "sopimus, jolla rakentaja sitoutuu hankkeen omistajan kanssa rakentamaan rakennuksen asuin- tai sekakäyttöön tämän omistamalle maa-alueelle". Tämä sopimus on laadittava kirjallisesti, ja siinä on oltava tietty määrä CCH:n pykälässä L. 231-2 lueteltuja pakollisia tietoja, erityisesti maa-alueen ja suoritettavan työn tarkka nimitys sekä rakennuksen tekniset ominaisuudet.

Rakentajan on siviililain 1604 §:n mukaan toimitettava työ, joka on sopimusehtojen mukainen. Oikeuskäytäntö on selventänyt tämän vaatimustenmukaisuusvelvollisuuden laajuutta: kassaatiotuomioistuin katsoo näin ollen, että ostajalla on oikeus vaatia rakennuksen tiukkaa sopimusmääräysten mukaisuutta (Cass. 3. civ., 11.5.2011, nro 10-11.527). Muussa tapauksessa valmistajalla on sopimusvastuu. Tämä noudattamisvelvoite on CCMI:n puitteissa tiukempi kuin VEFA:ssa.

B. Velvollisuus taata toimitus

CCH:n L. 231-6 §:ssä määrätään, että valmistajan on sopimuksen tekemisen yhteydessä allekirjoitettava toimitustakuu. Tämä rahoituslaitoksen, luottolaitoksen tai tähän tarkoitukseen hyväksytyn vakuutusyhtiön myöntämä takuu on tarkoitettu korvaamaan maksut, jotka on suoritettu valmistajan epäonnistuessa (konkurointi, selvitystila jne.).

Toimitustakuu on yksi CCMI:n tärkeimmistä suojauksista. Kuten professori Philippe Malinvaud selittää, "tämä takuu on vakuus, joka suojaa hankkeen omistajaa sen rakentajan epäonnistumisen seurauksilta" (rakennuslaki, Dalloz Action, 2019, nro 473.340). Sen pakollinen luonne ja sen täytäntöönpanoa koskevat tiukat ehdot tekevät siitä erityisen tehokkaan välineen ostajien suojelemiseksi. VEFA:n puitteissa ei ole tällaista takuuta.

II. Laajennetut oikeudet ja takuut ostajalle CCMI:ssä

A. Peruuttamisoikeus

CCH:n pykälässä L. 271-1 myönnetään ei-ammattimaiselle ostajalle 10 päivän peruuttamisaika, joka alkaa seuraavasta päivästä sen päivästä, jona hänelle on esitetty kirje, jossa hänelle ilmoitettiin teosta. Tänä aikana maksua ei voida vaatia.

Tämän peruuttamisoikeuden ansiosta ostaja voi halutessaan peruuttaa alkuperäisen sitoumuksensa ilman erityisiä syitä. Tämä on yleisen sopimusoikeuden kohtuuton etuoikeus, mikä osoittaa lainsäätäjän halun taata suunnitelmattomien asuntojen ostajalle parempi suoja. Todellakin, kuten professori Hugues Périnet-Marquet huomauttaa, "in sitoutumisen tärkeyden ja koulutuksen vuoksi Sopimus tapahtuu usein aggressiivisten kaupallisten tekniikoiden vaikutuksen alaisena", oli asianmukaista antaa ostajan "harjoitella harkintaa selkeästi" (JCP N 1990, 101067). Tätä peruuttamisoikeutta ei ole VEFA:n tapauksessa.

B. Takuu moitteettomasta toiminnasta, täydellisestä valmistumisesta ja kymmenen vuoden takuusta

CCH:n L. 231-8 §:ssä todetaan, että rakentaja on vastuussa hankkeen omistajalle siviililain 1792, 1792-1, 1792-2 ja 1792-3 §:n mukaisista takeista. Näillä määräyksillä perustetaan valmistajaa painava lakisääteinen takuujärjestelmä:

• Oikean toiminnan takuu (art. 1792-3) kattaa rakenteesta irrotettavissa olevat laiteosat vähintään 2 vuoden ajan vastaanottamisesta.
• Täydellisen valmistumisen takuu (ta. 1792-6) velvoittaa urakoitsijan korjaamaan kaikki viat ilmoitetaan vastaanotettaessa tai seuraavan vuoden aikana.
• Kymmenen vuoden takuu (Art. 1792) edellyttää, että rakentaja korjaa vauriot, jotka johtuvat myös maaperän viasta, joka vaarantaa työn lujuuden tai tekee siitä käyttötarkoitukseensa sopimattoman, 10 vuoden ajan vastaanottamisesta.

Tämä kolmikantainen takuusarja muodostaa "täydellisen ja itsenäisen vastuujärjestelmän" (rakennuslaki, Ellipsit, 2. painos, 2018, s. 132). Sen soveltaminen CCMI:hen varmistaa erittäin laajan kattavuuden häiriöistä, jotka todennäköisesti vaikuttavat rakentamiseen. Myös VEFA:n ostaja hyötyy näistä takuista, mutta CCMI menee pidemmälle.

C. Rahat takaisin -takuu ja toimitustakuu sovittuun hintaan ja aikaan

Artikkeli L. CCH:n pykälässä 231-4 todetaan, että rakentajan on ennen sopimuksen tekemistä allekirjoitettava takaisinmaksutakuu ennen tontin avaamista maksetuille summille.. L. 231-6 §:ssä säädetään toimitustakuun pakollisesta merkitsemisestä sovittuun hintaan ja sovittuun aikaan.

Tämän kaksoismekanismin ansiosta ostajalle on taattu joko hyvityksen saamisesta ennakkoon maksetuista summista, jos työt eivät käynnisty, tai saavansa talonsa toimituksen suunnitellulla hinnalla ja aikataulussa, mahdollisesti takaajan kustannuksella. Kuten professori Olivier Tournafond selittää, tällä CCMI:lle ominaisella taloudellisten ja loppuunsaattamistakuiden järjestelmällä "yleensä asetetaan hankkeen omistaja maksimaalisen suojan tilanteeseen ja mahdollistetaan hänelle täsmälleen hänen ennusteitaan vastaava majoitus" (RDI 2007, s.8). VEFA:n tapauksessa tällaisia takuita ei ole.

Tämän analyysin lopussa näyttää siltä, että omakotitalon rakennusurakka tarjoaa ostajalle paremman oikeussuojan verrattuna tulevaan valmistuneeseen myyntiin. Rakentajalle asetetut erityiset velvoitteet erityisesti vaatimustenmukaisuus- ja toimitustakuiden osalta yhdessä hankkeen omistajalle myönnettyjen laajojen oikeuksien ja takuiden kanssa muodostavat täydellisen ja yhtenäisen järjestelmän, joka varmistaa toiminnan turvallisuuden sekä teknisesti että taloudellisesti. Vaikka CCMI:n muodollisuudet ovatkin raskaampia kuin VEFA:n, se on monessa suhteessa tasapainoisempi ja kiinteistön ostajan etuja suojaava sopimus. Uuden kodin hankinnan kaltaisen merkittävän investoinnin edessä nämä lisätakaukset vaikuttavat täysin oikeutetuilta.