Les dossiers immobiliers soulèvent régulièrement les mêmes interrogations, que ce soit lors d’un achat, d’un litige de copropriété ou de troubles de voisinage. Voici les sept questions les plus fréquemment posées au cabinet, avec des réponses juridiques précises et des références aux textes applicables.

1. Quelles vérifications effectuer avant d’acheter un bien immobilier ?

Avant de signer un compromis de vente, plusieurs contrôles s’imposent :

• État hypothécaire et privilèges : le notaire sollicite un état des inscriptions hypothécaires auprès du service de la publicité foncière. Tout crédit en cours, saisie ou privilège apparaît sur ce document.
• Diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, risques naturels, loi Carrez (surface). Leur absence ou leur inexactitude engage la responsabilité du vendeur (articles L. 271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
• Servitudes : passage, vue, canalisation, chemin d’accès. Le notaire consulte le règlement de lotissement et le cadastre ; l’avocat vérifie que ces servitudes correspondent bien à la situation réelle et qu’aucune prescription acquisitive n’a eu lieu.
• Urbanisme : certificat d’urbanisme, règles du PLU, zones protégées (ABF, sites classés fréquents sur la Côte d’Azur).

Une fois l’acte signé, l’action en vice caché se prescrit par deux ans à compter de la découverte (article 1648 du Code civil). L’action en garantie d’éviction, elle, se prescrit par cinq ans (article 2224).

2. VEFA : quels sont mes recours en cas de retard de livraison ?

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est régie par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat doit mentionner la date de livraison prévisionnelle et le taux de pénalité de retard (usuellement 1/3 000^e du prix par jour de retard, soit environ 10 % par an).

Si le promoteur dépasse le délai, l’acquéreur peut :

• Réclamer les pénalités de retard, automatiques et de plein droit, sans mise en demeure préalable.
• Demander la résolution du contrat pour dépassement de délai raisonnable, assorti de dommages et intérêts si le retard cause un préjudice distinct (double loyer, frais de garde-meubles).
• Consigner les réserves lors de la réception : tout désordre apparent doit figurer sur le procès-verbal de livraison pour déclencher la garantie de parfait achèvement (un an), biennale (deux ans, solidité des éléments d’équipement) ou décennale (dix ans, solidité de l’ouvrage, article 1792 du Code civil).

Le contentieux VEFA relève du tribunal judiciaire territorialement compétent (tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice, Menton). L’appel se fait devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

3. Copropriété : comment contester une décision d’assemblée générale ?

Toute décision d’assemblée générale irrégulière ou abusive peut être contestée dans un délai strict de deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive.

L’action peut être formée pour :

• Vice de forme : convocation tardive, ordre du jour incomplet, absence de pièces jointes.
• Défaut de majorité : résolution adoptée à une majorité inférieure à celle requise (article 24, 25 ou 26).
• Abus de majorité : décision contraire à l’intérêt collectif, prise dans le seul intérêt d’un groupe de copropriétaires.
• Décision contraire aux statuts ou à la loi.

L’assignation doit viser le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble. La procédure est contradictoire et nécessite l’intervention d’un avocat.

4. Servitudes et troubles de voisinage : que faire si mon voisin empiète sur ma propriété ?

L’empiétement — construction, clôture, plantation — constitue une atteinte au droit de propriété (article 544 du Code civil). Plusieurs actions sont envisageables :

• Action en bornage (articles 646 et suivants) : permet de fixer les limites exactes entre deux fonds. Elle est imprescriptible et contradictoire. Un géomètre-expert, désigné par le tribunal ou à l’amiable, établit le plan de délimitation.
• Action en revendication : si l’empiétement est caractérisé, le propriétaire peut demander la démolition ou le déplacement de l’ouvrage, ainsi que des dommages et intérêts pour occupation sans droit ni titre.
• Négociation amiable : avant toute assignation, une lettre recommandée avec mise en demeure, accompagnée d’un plan de géomètre, permet souvent de trouver un accord (cession de parcelle, constitution de servitude conventionnelle).

Les troubles anormaux de voisinage (bruit, odeurs, vibrations) relèvent de la responsabilité civile de plein droit, sans nécessité de prouver une faute (jurisprudence constante depuis l’arrêt Clément-Bayard, Cass. req., 3 août 1915). L’action se prescrit par cinq ans (article 2224).

5. Puis-je acheter un bien immobilier en tant que non-résident ?

Oui. Aucune restriction légale ne limite l’acquisition d’un bien immobilier en France par un étranger, qu’il soit résident de l’Union européenne ou d’un pays tiers. Les formalités sont identiques :

• Signature d’un compromis de vente, puis acte authentique chez le notaire.
• Obtention d’un numéro fiscal français (numéro SIRET ou numéro d’identification fiscale pour personne physique).
• Paiement des droits de mutation (environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, droits réduits dans le neuf).

En revanche, l’imposition diffère selon la résidence fiscale :

• Revenus fonciers : déclaration en France (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux à 17,2 %). Convention fiscale internationale à vérifier pour éviter la double imposition.
• Plus-value de cession : taxe de 19 % + prélèvements sociaux, abattement pour durée de détention (exonération totale après 30 ans).
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : si le patrimoine immobilier net taxable en France dépasse 1,3 million d’euros, déclaration obligatoire, même pour un non-résident.

L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser la structuration de l’acquisition (SCI, détention directe) et d’optimiser la fiscalité applicable.

6. Locataire défaillant : quels recours pour récupérer les loyers impayés ?

Le non-paiement du loyer constitue un manquement grave aux obligations du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit respecter une procédure stricte :

• Formelle Mitteilung : lettre recommandée avec accusé de réception, invitant le locataire à régulariser sous huit jours.
• Clause résolutoire : si le bail la contient (article 15 de la loi de 1989), la résiliation devient automatique un mois après commandement de payer délivré par huissier, sauf régularisation ou saisine du juge par le locataire.
• Assignation devant le tribunal judiciaire : en l’absence de clause résolutoire, le bailleur assigne le locataire en résiliation du bail, en paiement des loyers et charges impayés, et en indemnité d’occupation.
• Vertreibung : après obtention d’un jugement exécutoire, le bailleur fait délivrer un commandement de quitter les lieux, puis sollicite le concours de la force publique. La trêve hivernale (1^er novembre – 31 mars) suspend l’expulsion, sauf logements insalubres ou dangereux.

L’assurance loyers impayés (GLI) couvre généralement les défaillances, sous réserve de respecter les conditions de souscription (enquête locataire, taux d’effort, garantie solidaire).

7. Succession : comment organiser la transmission de ma résidence sur la Côte d’Azur ?

La transmission d’un bien immobilier s’anticipe pour éviter les conflits entre héritiers et optimiser la fiscalité. Plusieurs outils existent :

• Donation simple : le donateur transmet de son vivant la pleine propriété, avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Droits de donation selon barème progressif (5 % à 45 %).
• Donation avec réserve d’usufruit : le donateur conserve l’usage ou les revenus du bien (loyers), seule la nue-propriété est transmise. Fiscalement intéressante : la valeur taxable dépend de l’âge du donateur (barème article 669 du CGI). À son décès, l’usufruit s’éteint sans nouveau droit à payer.
• Testament : permet de léguer le bien dans les limites de la quotité disponible (réserve héréditaire des enfants : 1/2 pour un enfant, 2/3 pour deux, 3/4 pour trois ou plus). Le testament olographe doit être entièrement écrit, daté et signé de la main du testateur.
• SCI familiale : facilite la gestion et la transmission progressive des parts sociales, avec décote possible sur la valeur des parts (jurisprudence administrative, décote de 10 à 20 % admise sous conditions).

L’avocat travaille en lien avec le notaire pour rédiger les actes et vérifier leur conformité au droit des successions (articles 720 et suivants du Code civil). Toute clause léonine ou attentatoire à la réserve est réductible (action en réduction, article 920).

Conclusion : une intervention juridique adaptée à votre situation

Chaque dossier immobilier présente des spécificités : localisation du bien, nature du litige, délais de prescription, juridiction compétente. L’intervention d’un avocat permet de qualifier juridiquement la situation, de choisir la procédure appropriée (amiable, judiciaire, conservatoire) et de protéger vos droits dans le respect des textes applicables.

Pour toute question relative à un achat, un litige de copropriété, une servitude ou un contentieux locatif, une consultation téléphonique de 30 minutes (45 euros, sur Calendly) permet d’obtenir un premier diagnostic et une orientation procédurale.