Los contratos de compraventa de bienes inmuebles son actos jurídicos cuyo objeto y efecto es la transmisión de la propiedad en beneficio del adquirente del inmueble.
Se requieren varios pasos y la celebración definitiva de la escritura de compraventa auténtica requiere que se celebren previamente contratos preliminares:
La promesa de venta: implica que el vendedor “reserva” la propiedad para la venta, en beneficio de un comprador. La promesa de venta también se denomina “promesa unilateral de venta”. Sólo el comprador queda firme y definitivamente comprometido hasta que decida si ejercita o no la opción, es decir, hasta que decida si celebra o no un contrato.
Si el comprador (beneficiario) es culpable, el vendedor (promitente) no podrá solicitar la ejecución forzosa de la venta (a menos que el beneficiario haya ejercido oficialmente la opción antes de cambiar de opinión). No obstante, podrá reclamar la asignación total de la indemnización por inmovilización que le corresponde al Beneficiario.
La oferta de compra (muy rara en la práctica)
La venta también puede analizarse desde el lado del comprador.
En este caso, ya no es el vendedor quien hace una oferta de venta y el comprador quien acepta, sino que es el comprador quien hace una oferta de compra del inmueble.
Esto significa que el comprador establece de antemano las condiciones de compra (tipo de inmueble, superficie, ubicación, etc.). Esta oferta de compra está dirigida a los vendedores (particulares o profesionales), y son estos últimos (uno de ellos) quienes deben aceptar la oferta de compra.
El contrato de compraventa
El compromiso es una promesa bilateral de venta que vincula tanto al vendedor como al comprador.
En consecuencia, si una de las partes se niega a repetir la venta, a pesar del cumplimiento de las condiciones suspensivas, la otra parte puede ejercer acciones contra ella, para solicitar, a su elección, ya sea la ejecución forzosa de la venta, o la resolución de la venta por su culpa, así como los daños y perjuicios resultantes de la cláusula penal prevista en el contrato.
Tras la firma del contrato preliminar se producirá la celebración definitiva de la escritura pública de compraventa.
¿Qué hacer cuando el vendedor o comprador desiste de vender o adquirir el inmueble?
Si es el comprador quien decide no comprar la propiedad, el vendedor le envía un requerimiento formal para que comparezca ante el Notario.
Si no comparece, el vendedor emplaza al comprador para que le condene a indemnizar el perjuicio sufrido como consecuencia de ese cambio de decisión.
Sin embargo, la aceptación sin reservas de la oferta de venta por parte del vendedor hace que la relación contractual entre las partes sea firme y definitiva.
Por tanto, si el comprador se desiste a pesar de que su oferta de compra era perfectamente clara y precisa, el vendedor puede obtener una indemnización por el daño sufrido.
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