Me Zakine, avocate en droit immobilier à Saint-Martin-du-Var
Saint-Martin-du-Var, commune des Alpes-Maritimes située sur les rives du Var, connaît un développement immobilier marqué par sa position stratégique entre Nice et Carros. L’urbanisation progressive de ce territoire génère une activité soutenue en matière de construction neuve, de VEFA et de gestion de copropriétés récentes.
Je suis Maître Cécile Zakine, avocate au Barreau de Grasse, Docteur en Droit, et j’accompagne les particuliers, copropriétaires et investisseurs dans leurs litiges immobiliers à Saint-Martin-du-Var et dans toute la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Mon cabinet, situé à Antibes (15 avenue Robert Soleau), intervient sur l’ensemble des contentieux liés à la VEFA, à la construction, à la copropriété et aux relations de voisinage.
Les litiges relatifs à Saint-Martin-du-Var relèvent de la compétence du Tribunal judiciaire de Nice. En appel, les dossiers sont portés devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
VEFA à Saint-Martin-du-Var : garantir la sécurité de votre acquisition
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le mode d’acquisition privilégié pour les programmes neufs à Saint-Martin-du-Var. Ce dispositif, régi par les articles 1601-3 et suivants du Code civil, offre des garanties importantes, mais suppose une vigilance constante de l’acquéreur.
Les retards de livraison et les pénalités
Le retard de livraison est l’un des contentieux les plus fréquents en VEFA. Le contrat de vente fixe une date de livraison prévisionnelle, ainsi qu’un délai de livraison ferme au-delà duquel le promoteur encourt l’application de pénalités de retard. Ces pénalités, prévues par l’article R. 261-23 du Code de la construction et de l’habitation, doivent être versées de plein droit, sans mise en demeure préalable.
Mon intervention consiste à :
- Analyser le contrat de réservation et l’acte authentique pour identifier les clauses relatives aux délais et pénalités
- Calculer le montant exact des pénalités dues en fonction du retard constaté
- Mettre en demeure le promoteur d’exécuter ses obligations ou de régler les indemnités
- Engager, si nécessaire, une action en résolution judiciaire du contrat pour manquement grave
La réception des travaux : un moment décisif
La réception marque le transfert de propriété définitif et fait courir les garanties légales. Elle doit être organisée de manière contradictoire, en présence du vendeur. À cette occasion, l’acquéreur formule des réserves sur les désordres apparents : défauts de finition, non-conformités par rapport aux plans, dysfonctionnements.
Je vous assiste lors de cette étape cruciale pour :
- Établir un état des lieux précis et détaillé
- Rédiger des réserves claires, motivées et juridiquement opposables
- Refuser la réception en cas de désordres graves rendant le bien impropre à sa destination
- Assurer le suivi de la levée des réserves dans le cadre de la garantie de parfait achèvement (un an à compter de la réception)
Malfaçons et garanties de construction
Trois garanties protègent l’acquéreur après la réception :
- Garantie de parfait achèvement (un an) : couvre tous les désordres signalés lors de la réception ou apparus dans l’année suivante
- Garantie biennale (deux ans) : porte sur le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables (chauffage, volets, robinetterie)
- Garantie décennale (dix ans) : engage la responsabilité du constructeur pour les vices compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination
Mon rôle consiste à caractériser la nature du désordre, à identifier le régime de garantie applicable et à engager la procédure adéquate, en sollicitant si nécessaire une expertise judiciaire pour déterminer les causes techniques et évaluer les coûts de réparation.
Contentieux de la construction : défendre vos intérêts face aux désordres
Les désordres de construction ne concernent pas uniquement la VEFA. Ils peuvent également affecter les constructions réalisées sur la base d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d’un marché de travaux.
À Saint-Martin-du-Var, les particularités du terrain (proximité du fleuve, dénivelés, sols parfois instables) exposent certaines constructions à des risques spécifiques : fissures structurelles, infiltrations, affaissements de fondations.
Je vous accompagne pour :
- Analyser l’origine technique des désordres (vice de conception, défaut d’exécution, non-respect des règles de l’art)
- Déterminer les responsabilités respectives du maître d’œuvre, des entreprises et des bureaux d’études
- Mobiliser l’assurance dommages-ouvrage pour obtenir une indemnisation rapide, sans attendre une décision judiciaire
- Engager une action en responsabilité contractuelle fondée sur l’article 1231-1 du Code civil
Copropriété : gérer les contentieux et défendre vos droits
Les copropriétés récentes de Saint-Martin-du-Var, issues de programmes neufs, génèrent des contentieux spécifiques : contestation de charges, travaux votés en assemblée générale, litiges avec le syndic, conflits entre copropriétaires.
Contestation des décisions d’assemblée générale
La loi du 10 juillet 1965 fixe un délai strict de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Ce délai est de rigueur : passé ce terme, la décision devient définitive.
Je vous assiste pour :
- Examiner la régularité de la convocation, du quorum et du vote
- Vérifier la conformité de la décision avec le règlement de copropriété et la loi
- Engager une action en nullité ou en annulation selon la gravité du vice constaté
Répartition des charges et travaux
La répartition des charges de copropriété obéit aux règles fixées par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Toute modification de cette répartition suppose un vote à l’unanimité.
Je vous conseille sur :
- Le contrôle de la légalité de la répartition des charges courantes et extraordinaires
- La contestation d’une modification irrégulière ou inéquitable
- La mise en œuvre d’une procédure de révision devant le tribunal en cas de déséquilibre manifeste
Servitudes et troubles de voisinage à Saint-Martin-du-Var
Le relief du territoire communal et la proximité entre les constructions génèrent des contentieux de voisinage fréquents : servitudes de passage, écoulement des eaux, vues et jours, plantations.
Servitudes légales et conventionnelles
Une servitude est une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) au profit d’un autre fonds (le fonds dominant). Elle peut être d’origine légale (servitudes de passage en cas d’enclave, d’écoulement des eaux) ou conventionnelle (créée par un acte notarié).
Mon intervention porte sur :
- L’analyse des titres de propriété et de l’historique du bornage pour vérifier l’existence et l’étendue d’une servitude
- La défense de vos droits en cas de non-respect d’une servitude par le fonds servant
- La contestation d’une servitude non inscrite ou prescrite
Empiètement et bornage
L’empiètement désigne l’occupation illégale d’une partie de votre terrain par une construction, une clôture ou un aménagement réalisé par un voisin. Le bornage contradictoire, effectué par un géomètre-expert, permet d’établir avec certitude la limite séparative des parcelles.
Si un empiètement est avéré, plusieurs solutions existent :
- La démolition de la construction ou de l’ouvrage empiétant
- Une indemnisation compensatrice de la perte de jouissance
- La cession forcée de la parcelle empiétée, sous certaines conditions strictes
Je vous assiste dans le choix de la stratégie la plus adaptée et dans la conduite de la procédure devant le tribunal judiciaire territorialement compétent.
Mon accompagnement : réactivité, expertise, proximité
Je propose des consultations adaptées à votre situation :
- Consultation téléphonique de 30 minutes (45 euros, sur rendez-vous via Calendly)
- Rendez-vous en visioconférence ou au cabinet à Antibes
- Déplacements possibles à Saint-Martin-du-Var et dans les Alpes-Maritimes
Mon objectif : vous offrir une analyse juridique précise, une stratégie efficace et une défense déterminée de vos intérêts, que vous soyez acquéreur en VEFA, propriétaire confronté à des malfaçons, copropriétaire en conflit ou victime d’un trouble de voisinage.
Pour toute question relative à un contentieux immobilier à Saint-Martin-du-Var, n’hésitez pas à me contacter au 06 21 69 91 77 ou à prendre rendez-vous en ligne.
