Over de bescherming die het individuele woningbouwcontract (CCMI) biedt ten opzichte van de verkoop in toekomstige staat van voltooiing (VEFA)

Het individuele woningbouwcontract (CCMI) en de verkoop in toekomstige staat van voltooiing (VEFA) zijn twee wettelijke regelingen die de bouw van nieuwe woningen in Frankrijk regelen. Hoewel deze twee contracten bedoeld zijn om kopers te beschermen, biedt de CCMI extra garanties ten opzichte van de VEFA. We gaan dieper in op de specifieke kenmerken van de CCMI die ervoor zorgen dat het een meer beschermend contract is, op basis van wet- en regelgeving en rechtsleer.

I. Versterkte verplichtingen voor de fabrikant in het kader van de CCMI

A. De verplichting om een woning op te leveren die voldoet aan de contractuele bepalingen

Artikel L. 231-1 van de Code de la Construction et de la Haute Coud (CCH) bepaalt dat de CCMI "het contract is waarbij de bouwer zich jegens de projecteigenaar verbindt om een gebouw voor residentieel of gemengd gebruik op het terrein van laatstgenoemde te bouwen." Dit contract moet schriftelijk worden opgesteld en een aantal verplichte gegevens bevatten die zijn opgesomd in artikel L. 231-2 van het CCH, met name de precieze omschrijving van het terrein en de uit te voeren werkzaamheden, alsook de technische kenmerken van het gebouw.

De aannemer is op grond van artikel 1604 van het Burgerlijk Wetboek verplicht een werk af te leveren dat beantwoordt aan de contractuele bepalingen. Uit de jurisprudentie is duidelijk geworden hoe ver deze conformiteitsverplichting reikt: zo is het Hof van Cassatie van oordeel dat de koper het recht heeft om strikte conformiteit van de constructie met de contractuele bepalingen te eisen (Cass. 3e civ., 11 mei 2011, nr. 10-11.527). Anders is er sprake van contractuele aansprakelijkheid bij de fabrikant. Deze nalevingsverplichting is in het kader van de CCMI strenger dan bij de VEFA.

B. De verplichting tot leveringsgarantie

Artikel L. 231-6 van het CCH bepaalt dat de fabrikant bij het sluiten van de overeenkomst een leveringsgarantie moet afsluiten. Deze garantie, uitgegeven door een financiële instelling, kredietinstelling of verzekeringsmaatschappij die daartoe is erkend, is bedoeld om de betalingen terug te betalen die zijn gedaan in geval van faillissement van de fabrikant (faillissement, liquidatie, enz.).

De leveringsgarantie vormt een van de belangrijkste beschermingsmechanismen van de CCMI. Zoals professor Philippe Malinvaud uitlegt: "Deze garantie is een zekerheid die de bouwheer beschermt tegen de gevolgen van het faillissement van zijn bouwer" (Bouwrecht, Actie Dalloz, 2019, nr. 473.340). Het verplichte karakter ervan en de strenge voorwaarden voor de uitvoering ervan maken het tot een bijzonder effectief instrument om kopers te beschermen. Binnen het kader van VEFA bestaat een dergelijke garantie niet.

II. Uitgebreide rechten en garanties voor de koper in de CCMI

A. Het herroepingsrecht

Artikel L. 271-1 van het CCH kent aan de niet-professionele koper een herroepingstermijn toe van 10 dagen vanaf de dag na de eerste aanbieding van de brief waarin hem de akte wordt meegedeeld. Gedurende deze periode kan er geen betaling worden verlangd.

Met dit herroepingsrecht kan de koper desgewenst afzien van zijn oorspronkelijke verbintenis, zonder dat hij daarvoor een specifieke reden hoeft op te geven. Dit is een buitensporig voorrecht van het gemeenschappelijke contractenrecht, wat aantoont dat de wetgever de koper van een woning in aanbouw beter wil beschermen. Zoals professor Hugues Périnet-Marquet opmerkt, “in vanwege het belang van betrokkenheid en het feit dat training "De uitvoering van de overeenkomst vindt vaak plaats onder invloed van agressieve commerciële technieken", het was passend om de koper "de tijd te geven om met een helder hoofd na te denken" (JCP N 1990, 101067). Dit herroepingsrecht bestaat in het geval van VEFA niet.

B. Garanties voor goede werking, perfecte afwerking en tien jaar garantie

Artikel L. 231-8 van het CCH bepaalt dat de bouwer jegens de bouwheer aansprakelijk is voor de garanties zoals bedoeld in de artikelen 1792, 1792-1, 1792-2 en 1792-3 van het Burgerlijk Wetboek. Deze bepalingen stellen een systeem van wettelijke garanties vast, die voor de fabrikant gelden:

• De garantie op de goede werking (art. 1792-3) geldt voor onderdelen van de apparatuur die gedurende een periode van minimaal 2 jaar na ontvangst uit de constructie kunnen worden gehaald.
• De garantie van perfecte afwerking (art. 1792-6) verplicht de aannemer alle gebreken te herstellen worden bij ontvangst of in de loop van het daaropvolgende jaar gerapporteerd.
• De tienjarige garantie (art. 1792) verplicht de bouwer om schade te herstellen, zelfs als deze voortvloeit uit een gebrek in de ondergrond, waardoor de stevigheid van het werk in gevaar komt of het ongeschikt wordt gemaakt voor het beoogde doel, en wel binnen een termijn van 10 jaar vanaf de ontvangst.

Deze drieledige reeks garanties vormt “een volledig en autonoom systeem van aansprakelijkheid” (Bouwrecht, Ellipses, 2e druk, 2018, p.132). Door de toepassing ervan bij de CCMI is een zeer brede dekking van aandoeningen die gevolgen kunnen hebben voor de bouw gegarandeerd. Ook de koper bij VEFA profiteert van deze garanties, maar de CCMI gaat verder.

C. Geld-terug-garantie en leveringsgarantie tegen overeengekomen prijs en tijd

Artikel L. Artikel 231-4 van het CCH bepaalt dat de bouwer vóór het sluiten van het contract een terugbetalingsgarantie moet ondertekenen voor de bedragen die vóór de opening van de bouwplaats zijn betaald.. Artikel L. 231-6 voorziet in de verplichte onderschrijving van een leveringsgarantie tegen de overeengekomen prijs en tijd.

Dankzij dit dubbele mechanisme heeft de koper de zekerheid dat hij ofwel de voorgeschoten bedragen terugkrijgt indien de werkzaamheden niet starten, ofwel dat zijn huis opgeleverd wordt tegen de voorziene prijs en binnen de voorziene termijn, eventueel op kosten van de garant. Zoals professor Olivier Tournafond uitlegt, zorgt dit systeem van financiële en voltooiingsgaranties, dat specifiek is voor de CCMI, ervoor dat "de projecteigenaar in een situatie van maximale bescherming wordt geplaatst en dat hij over accommodaties beschikt die precies overeenkomen met zijn prognoses" (RDI 2007, p. 8). Dergelijke garanties bestaan niet in VEFA-zaken.

Uit deze analyse blijkt dat het individuele bouwcontract voor een huis de koper meer juridische bescherming biedt dan verkoop in een toekomstige staat van voltooiing. De specifieke verplichtingen die aan de bouwer worden opgelegd, met name op het gebied van conformiteits- en leveringsgaranties, vormen in combinatie met de uitgebreide rechten en garanties die aan de bouwheer worden verleend, een volledig en samenhangend systeem dat de veiligheid van de uitvoering, zowel op technisch als op financieel vlak, waarborgt. Ook al zijn de formaliteiten bij de CCMI omslachtiger dan bij de VEFA, het is in veel opzichten een evenwichtiger contract en een contract dat de belangen van de koper van het onroerend goed beschermt. Wanneer het om een zo grote investering als de aankoop van een nieuwe woning gaat, lijken deze extra garanties volkomen gerechtvaardigd.