Avant d’aller jusqu’au partage, plusieurs textes permettent de débloquer une situation précise :

• Article 815-5 : le juge autorise un indivisaire à accomplir seul un acte pour lequel le consentement d’un autre serait nécessaire, lorsque le refus met en péril l’intérêt commun — travaux urgents, réfection d’une toiture, mise en sécurité.
• Article 815-5-1 : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, après signification par commissaire de justice aux autres et autorisation du tribunal, faire vendre le bien. Ce mécanisme neutralise l’opposition d’un indivisaire minoritaire.
• Article 815-6 : le président du tribunal prescrit les mesures urgentes, désigne un administrateur, autorise la perception des loyers.
• Article 813-1 : la désignation d’un mandataire successoral judiciaire, lorsque l’inertie ou la mésentente des héritiers paralyse la gestion.

Le partage judiciaire et la licitation

L’assignation en partage est délivrée à tous les indivisaires. Le tribunal désigne généralement un notaire pour établir l’état liquidatif et un expert pour évaluer le bien. En l’absence de lot équivalent à attribuer à chacun, la vente aux enchères est ordonnée, avec une mise à prix fixée par le juge. Les indivisaires peuvent enchérir, ce qui leur laisse la possibilité de conserver le bien dans la famille.

Les comptes de l’indivision : un levier souvent négligé

• L’indemnité d’occupation (article 815-9) : l’indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité à l’indivision, due même sans mise en demeure préalable et calculée sur la valeur locative. Elle constitue un argument décisif pour amener un occupant à négocier.
• Les dépenses de conservation (article 815-13) : celui qui a payé les travaux nécessaires, les impôts, les charges de copropriété ou les primes d’assurance obtient une créance sur l’indivision, à faire valoir dans le compte de partage.
• Les fruits et revenus : les loyers encaissés par un seul indivisaire doivent être rapportés à l’indivision, dans la limite de la prescription quinquennale.

Rassemblez les justificatifs dès maintenant : quittances, avis d’imposition, appels de fonds du syndic, factures de travaux. Un compte d’indivision bien documenté modifie souvent l’équilibre d’une négociation.

L’attribution préférentielle

L’héritier qui occupe effectivement le logement comme résidence principale peut en demander l’attribution préférentielle (article 831-2 du Code civil), à charge de régler une soulte aux autres. Le conjoint survivant bénéficie d’un régime renforcé, avec un droit viager au logement qu’il faut vérifier avant d’envisager toute vente.

La méthode qui débloque un dossier

Commencez par une mise en demeure écrite de prendre position sur le partage amiable, adressée à chaque indivisaire avec une proposition chiffrée et un rapport d’évaluation. Si le silence ou le refus persiste, l’assignation en partage change immédiatement le rapport de force : l’indivisaire opposant sait qu’il ne pourra pas empêcher la vente et qu’il supportera l’indemnité d’occupation pour toute la durée de son occupation exclusive. Sur le littoral azuréen, où la valorisation des biens rend chaque mois d’immobilisation significatif, l’engagement rapide de la procédure conduit le plus souvent à un accord avant l’audience de licitation.

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