个人房屋建设合同 (CCMI) 与未来完工销售 (VEFA) 相比提供的保护
个人房屋建设合同（CCMI）和未来竣工销售（VEFA）是法国管理新建住宅建设的两种法律制度。虽然这两份合同旨在保护买家，但与 VEFA 相比，CCMI 提供了额外的保障。我们将根据立法和监管文本以及法律原则详细研究 CCMI 的具体特征，这些特征使其成为更具保护性的合同。
一、CCMI框架内制造商的强化义务
（一）交付符合合同约定的房屋的义务
《建筑和住房法》（CCH）第 L.231-1 条规定，CCMI 是“建筑商向项目业主承诺在项目业主的土地上建造用于住宅或混合用途的建筑物的合同”。该合同必须以书面形式起草，并包括《建筑合同法》第 L.231-2 条列出的一定数量的强制性细节，特别是土地的准确指定和要开展的工作，以及建筑物的技术特征。
根据《民法典》第 1604 条，建筑商有义务交付符合合同规定的工程。判例法已经明确了这种一致性义务的范围：因此，最高法院认为，购买者有权要求施工严格符合合同规定（Cass. 3rd civ.，2011 年 5 月 11 日，第 10-11.527 号）。否则，制造商将承担合同责任。在 CCMI 框架内，此项合规义务比在 VEFA 框架内更为严格。
B. 保证交货的义务
CCH 第 L.231-6 条规定，制造商在签订合同时必须订阅交货保证。此担保由经批准的金融机构、信贷机构或保险公司出具，旨在在制造商破产（破产、清算等）时偿还已付款项。
交货保证是CCMI的主要保护措施之一。正如菲利普·马林沃德 (Philippe Malinvaud) 教授所解释的那样，“这种担保可以保护项目业主免受建筑商失败后果的影响”（《建筑法》，Dalloz Action，2019 年，第 473.340 号）。它的强制性以及实施的严格条件使其成为保护购买者的特别有效的工具。在 VEFA 框架内不存在这样的保证。
二. CCMI 中购买者的扩展权利和保障
A. 撤回权
CCH 第 L.271-1 条规定，非专业购买者自首次提交通知契约的信函后的第二天起有 10 天的撤回期。在此期间，不能要求付款。
此项撤回权允许购买者在愿意的情况下撤回其最初的承诺，而无需提供任何具体理由。这是普通合同法的过高特权，表明立法者希望确保加强对期房购买者的保护。事实上，正如 Hugues Périnet-Marquet 教授指出的那样，“在 因为承诺很重要，而且培训 合同的履行往往是在咄咄逼人的商业手段的影响下进行的”，因此，应该让购买者“以清醒的头脑去思考”（JCP N 1990, 101067）。在 VEFA 的情况下，不存在此撤回权。
B. 保证正常运作、完美完成和十年保修
《民法典》第 L.231-8 条规定，建筑商对项目业主承担《民法典》第 1792、1792-1、1792-2 和 1792-3 条规定的担保的责任。这些规定建立了对制造商的法律保障体系：
- 正常运行保证（第 1792-3 条）涵盖自收到之日起至少 2 年内可与结构分离的设备元件。
- 完美完成的保证（艺术。 1792-6）规定承包商有义务修复所有缺陷 在收到时或次年报告。
- 十年保修（第 1792 条）要求建筑商在收到工程后的 10 年内修复损坏，即使是由于地面缺陷造成的损坏，也会损害工程的坚固性或使其不适合其预期用途。
这三部分担保构成了“完整而独立的责任体系”（《建筑法》，Ellipses，第 2 版，2018 年，第 132 页）。它在 CCMI 中的应用确保了对可能影响建筑业的疾病的广泛覆盖。 VEFA 的买家也受益于这些保证，但 CCMI 更进一步。
C. 按照约定的价格和时间提供退款保证和交货保证
第 L 条。 CCH 第 231-4 条规定，在签订合同之前，建筑商必须签署一份偿还保证书，以保证在工地启用前支付的款项。第 L.231-6 条规定必须按照约定的价格和时间订购交割担保。
由于这种双重机制，买家可以确保在工程未开始的情况下获得预付款的退款，或者按照计划的价格和时间交付房屋，费用可能由担保人承担。正如奥利维尔·图尔纳丰 (Olivier Tournafond) 教授所解释的那样，这种特定于 CCMI 的财务和完工担保体系“倾向于将项目业主置于最大程度的保护之下，并允许他获得与他的预测完全相符的住宿”（RDI 2007，第 8 页）。就 VEFA 而言，此类保证并不存在。
经过分析，我们发现与未来完工销售相比，单独的房屋建设合同为购买者提供了更强的法律保护。对建造商施加的具体义务，特别是在一致性和交付保证方面，与授予项目所有者的广泛权利和担保相结合，形成了一个完整而连贯的体系，确保了技术和财务上运营的安全。尽管 CCMI 的手续比 VEFA 更繁琐，但它在许多方面都构成了更为平衡的合同，并且能够保护房产买方的利益。面对购买新房这样重大的投资，这些额外的担保似乎是完全合理的。
常见问题
Quelle est la différence entre un CCMI et une VEFA ?
Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est un contrat avec le constructeur qui s’engage à construire une maison sur votre terrain, tandis que la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est l’achat d’un logement neuf sur plan auprès d’un promoteur. Le CCMI offre des garanties renforcées comme la garantie de livraison et la garantie de parfait achèvement.
Puis-je résilier un CCMI après signature ?
Oui, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature. Passé ce délai, la résiliation est possible en cas de non-respect des obligations par le constructeur (retard, malfaçons) ou d’un commun accord. Une résiliation unilatérale expose à des pénalités.
Quels sont les délais de construction dans un CCMI ?
Le contrat doit prévoir un délai d’exécution des travaux, généralement entre 12 et 24 mois. En cas de retard non justifié, le constructeur doit des pénalités de retard (souvent 1/3000e du prix par jour de retard). Il est important de vérifier les clauses du contrat.
Que faire si le constructeur ne respecte pas le planning ?
Vous devez d’abord lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le retard persiste, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander des pénalités et l’exécution forcée. L’assistance d’un avocat spécialisé est recommandée.
Quels sont les coûts cachés d’un CCMI ?
Outre le prix du contrat, prévoyez les frais de notaire (2-3% du prix), les taxes d’aménagement, le raccordement aux réseaux, et les honoraires d’architecte si nécessaire. Le CCMI doit inclure une notice descriptive détaillant les prestations pour éviter les surprises.
