Me Cécile Zakine accompagne les indivisaires à Antibes, Nice et Grasse

L’indivision immobilière génère fréquemment des blocages entre héritiers, ex-conjoints ou co-acquéreurs. Me Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, vous accompagne pour organiser une sortie d’indivision, négocier un rachat de part, obtenir un partage amiable ou judiciaire, ou provoquer une vente forcée sur le fondement de l’article 815 du Code civil lorsqu’un indivisaire bloque toute décision. Elle intervient également sur les questions de contribution aux charges entre indivisaires et défend vos intérêts devant les juridictions de Nice et Grasse.

L’indivision en pratique : qui est concerné ?

L’indivision naît dans plusieurs situations courantes : une succession où plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier sans partage immédiat, un couple non marié ou pacsé ayant acheté ensemble, ou encore un achat à plusieurs entre amis ou investisseurs. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, mais aucun n’en est propriétaire exclusif.

Les décisions relatives à la gestion du bien (travaux, location, vente) doivent en principe être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis. Mais le principe fondamental posé par l’article 815-1 du Code civil reste que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision : tout indivisaire peut à tout moment demander le partage, sauf convention contraire limitée dans le temps.

Sortir de l’indivision : les solutions possibles

Le rachat des parts à l’amiable

La solution la plus simple, lorsque les relations entre indivisaires restent cordiales, consiste pour l’un d’eux à racheter les parts des autres. Cela suppose un accord sur la valeur du bien (souvent via une expertise) et le financement du rachat, généralement formalisé par un notaire. Un avocat sécurise la négociation et vérifie l’équilibre financier de l’opération.

La vente du bien

Lorsque le rachat n’est pas envisageable, la vente du bien à un tiers permet de partager le prix entre indivisaires. Si un ou plusieurs indivisaires s’opposent à la vente, l’article 815-5-1 du Code civil permet, sous conditions, de solliciter une licence de vendre auprès du tribunal judiciaire : l’indivisaire majoritaire (au moins deux tiers des droits) peut alors être autorisé à vendre malgré le refus des minoritaires, après notification et accord du juge.

Le partage judiciaire devant le TJ de Grasse ou de Nice

À défaut d’accord amiable, le partage judiciaire est engagé devant le tribunal judiciaire de Grasse (pour Antibes et sa région) ou le tribunal judiciaire de Nice. Si le bien ne peut être partagé en nature (bien insécable, comme une villa ou un appartement), le juge ordonne une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères judiciaire dont le prix est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits.

Litiges courants entre indivisaires

Au-delà de la sortie d’indivision elle-même, plusieurs contentieux se rencontrent fréquemment :

• Contribution aux charges (article 815-13 du Code civil) : un indivisaire ayant financé seul des travaux d’amélioration, des impôts fonciers ou des charges de copropriété peut demander une indemnité aux autres indivisaires lors du partage.
• Occupation à titre onéreux : lorsqu’un indivisaire occupe seul le bien (par exemple l’ex-conjoint restant dans le logement), il doit en principe une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, calculée sur la valeur locative.
• Travaux unilatéraux : des travaux engagés sans l’accord des autres indivisaires peuvent donner lieu à des discussions sur leur remboursement, selon qu’ils étaient nécessaires, utiles ou simplement d’agrément.
• Indemnités de dégradation : un indivisaire responsable d’une dégradation du bien peut être tenu d’indemniser l’indivision.

Après un divorce ou une succession : articuler indivision et partage

L’indivision se rencontre très souvent en aval d’un divorce (le couple reste propriétaire indivis du logement familial jusqu’au partage définitif) ou d’une succession (les héritiers restent indivis jusqu’à la répartition des biens). Ces situations recoupent des problématiques de droit immobilier à Antibes et de droit immobilier à Nice, notamment sur l’évaluation du bien, la fiscalité du partage et l’articulation avec les opérations de liquidation. Me Zakine vous conseille sur l’ensemble de ces aspects pour sécuriser votre sortie d’indivision, quelle que soit son origine.

Foire aux questions

Peut-on vendre un bien indivis si un indivisaire refuse ?

Oui, si les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits sont d’accord, ils peuvent demander au tribunal une licence de vendre sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code civil, après avoir notifié leur intention à l’indivisaire minoritaire opposé à la vente.

Combien de temps dure une procédure de partage judiciaire ?

La durée varie selon la complexité du dossier et le tribunal saisi, mais compte généralement entre un et deux ans, notamment en cas d’expertise judiciaire ou de désaccord persistant sur la valorisation du bien ou les comptes entre indivisaires.

Qui paie les charges du bien pendant l’indivision ?

Chaque indivisaire doit contribuer aux charges proportionnellement à ses droits dans l’indivision. Celui qui avance seul des dépenses nécessaires peut demander le remboursement de sa part aux autres, notamment au moment du partage, en application de l’article 815-13.

Quels sont les honoraires d’un avocat pour une indivision ?

Les honoraires dépendent de la complexité du dossier (amiable ou contentieux) et sont déterminés lors d’un premier rendez-vous. Consultez la page mes honoraires pour plus de détails sur les modalités de facturation.

Cabinet situé au 15 avenue Robert Soleau, Antibes. Me Cécile Zakine intervient devant le tribunal judiciaire de Grasse et le tribunal judiciaire de Nice. Contact : 06 21 69 91 77.